Contestabilité judiciaire d'une résolution omise de l'ordre du jour par le syndic 🧠 Droit immobilier Copropriété et syndic

Lorsqu'une résolution a été valablement notifiée par un copropriétaire pour être inscrite à l'ordre du jour (ODJ) et que le syndic omet de l'y porter, cette situation constitue une irrégularité ouvrant droit à une action en justice. Voici l'analyse stratégique de votre situation : ## 1. Qui a intérêt à agir ? (La qualité pour agir) Sur le plan strictement juridique, **tout copropriétaire opposant ou défaillant** peut contester une assemblée générale sur le fondement de [l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+loi+10+juillet+1965). Toutefois, la jurisprudence considère généralement que seul le copropriétaire dont la résolution a été écartée subit un grief direct et certain lui permettant de demander l'annulation de l'assemblée (ou, à tout le moins, des résolutions liées). * **Risque :** Si un autre copropriétaire (qui n'est pas l'auteur de la demande d'inscription) agit, le syndic arguera du **défaut d'intérêt à agir**. Le juge pourrait estimer que ce tiers ne subit pas de préjudice personnel du fait de l'absence de cette résolution spécifique. ## 2. Anticipation de la défense du syndic ("Le coup d'après") Si vous engagez une action, le syndic et le syndicat des copropriétaires tenteront probablement les arguments suivants : * **Réception tardive :** Ils soutiendront que votre demande est arrivée après l'envoi des convocations. Pour rappel, [l'article 9 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+9+décret+17+mars+1967) impose un délai de convocation de **21 jours**. Votre demande doit donc parvenir bien avant ce délai pour être techniquement intégrable. * **Imprécision :** Ils argueront que la question n'était pas accompagnée d'un projet de résolution rédigé, comme l'exige la réglementation. ## 3. La charge de la preuve Pour gagner, vous devez impérativement prouver deux éléments : 1. **L'envoi et la réception :** Vous devez produire l'accusé de réception (LRAR) ou la preuve de l'envoi électronique certifié montrant que le syndic a reçu votre demande avant l'envoi des convocations. 2. **Le contenu :** Vous devez prouver que vous avez transmis un **projet de résolution précis**. Une simple lettre disant "je voudrais parler des travaux" ne suffit pas ; il faut un texte prêt à être voté. ## 4. Risques et stratégie ("Go/No-Go") * **Délai :** Vous n'avez que **2 mois** à compter de la notification du procès-verbal de l'AG pour agir en nullité ([Article 42 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+loi+10+juillet+1965)). * **Coût :** Une procédure devant le Tribunal Judiciaire nécessite obligatoirement un avocat. Si vous perdez, vous pourriez être condamné aux frais de justice de la partie adverse en vertu de [l'article 700 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+700+Code+de+procédure+civile). * **Alternative amiable :** Avant le tribunal, envoyez une mise en demeure au syndic lui demandant de convoquer une AG complémentaire à ses frais exclusifs (si la faute est manifeste), ou d'inscrire prioritairement la question à la prochaine AG. **Conseil pratique :** Vérifiez la date de réception de votre LRAR par rapport à la date d'envoi des convocations de l'AG. Si le syndic a reçu votre courrier après avoir posté les convocations, son refus est légitime. Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous un modèle de mise en demeure à adresser au syndic pour exiger l'inscription de votre résolution lors d'une prochaine assemblée.

Le fait que la demande émane d'un **membre du conseil syndical** (CS) et qu'elle porte sur des seuils de mise en concurrence ([article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965)) renforce considérablement la position du demandeur, mais ne change pas fondamentalement les règles de la contestation judiciaire. Voici l'analyse stratégique adaptée à ces nouveaux éléments : ## 1. La force de la demande : une obligation légale stricte Les résolutions que vous citez ne sont pas de simples "souhaits" ; elles concernent le fonctionnement légal de la copropriété : * **Seuils de mise en concurrence :** [L'article 21 de la loi de 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965) impose que l'AG fixe le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Si le syndic refuse d'inscrire cette question, il empêche le syndicat des copropriétaires de respecter ses obligations légales. * **Durée du contrat de syndic :** Fixer la durée à un an est un droit de l'AG, conformément à [l'article 28 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+28+décret+17+mars+1967). ## 2. Qui peut contester ? (Stratégie de groupe) Même si la demande a été faite au nom du conseil syndical, la jurisprudence reste prudente sur l'intérêt à agir : * **Le membre du CS demandeur :** Il a un intérêt à agir direct car il a effectué la démarche et ses projets de résolutions (rédigés avec précision) ont été ignorés. * **Les autres copropriétaires :** Ils peuvent techniquement contester l'AG s'ils sont opposants ou défaillants. Cependant, pour éviter que le syndic ne soulève une "exception de procédure" (en disant que le copropriétaire X n'est pas lésé par l'absence d'une résolution demandée par le membre Y), il est **vivement conseillé que l'auteur de la demande soit partie à l'action**. * **Action collective :** Plusieurs copropriétaires peuvent s'associer dans la même procédure pour peser davantage et partager les frais d'avocat. ## 3. La défense prévisible du syndic : "L'auteur de la demande" Le syndic pourrait tenter l'argument suivant : *"Le membre du CS a agi seul sans délibération du conseil syndical"*. * **Réponse juridique :** [L'article 10 du décret de 1967](https://www.google.com/search?q=Article+10+décret+17+mars+1967) précise que l'inscription peut être demandée par "un ou plusieurs copropriétaires **OU** le conseil syndical". * **Tactique :** Si le membre du CS est copropriétaire, sa demande est valable **à titre individuel** même si le syndic conteste sa légitimité à parler au nom du conseil syndical complet. ## 4. Risque de nullité totale vs partielle Si le tribunal constate que le syndic a volontairement écarté des résolutions régulièrement notifiées (et rédigées de façon aussi précise que celles que vous montrez), il peut prononcer la **nullité de l'assemblée générale**. * **Le risque pour vous :** Une annulation totale signifie qu'il faut refaire une AG. Si entre-temps des travaux urgents ont été votés, cela peut bloquer la copropriété. * **Le risque pour le syndic :** Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée pour faute de gestion, car il a privé les copropriétaires de leur droit de vote sur des sujets obligatoires (seuils de l'Art. 21). ## Synthèse stratégique 1. **Vérifiez la preuve de notification :** Avez-vous l'accusé de réception de ce texte précis envoyé au syndic ? 2. **Mise en demeure ultime :** Si l'AG n'a pas encore eu lieu, envoyez une sommation par huissier ou une LRAR de "mise en demeure sous 48h" d'envoyer un ordre du jour complémentaire. 3. **Contestation post-AG :** Si l'AG a eu lieu sans ces points, vous avez 2 mois après le PV pour assigner. *(Sources complémentaires — recherche web)* : La Cour de cassation ([3ème Civ, 6 nov. 2025, n° 24-12.526](https://www.google.com/search?q=Cass+3ème+Civ+6+novembre+2025+24-12.526)) a récemment rappelé que l'ordre du jour est intangible : le syndic ne peut ni modifier ni écarter une résolution régulièrement transmise sans risquer la nullité. Je peux également vous aider à rédiger le corps d'une **assignation simplifiée** ou d'un dernier courrier de mise en demeure si vous souhaitez tenter une résolution amiable avant le tribunal.