Il me faut un courrier concernant la police de dommages-ouvrage de la copropriété La Marenda à Argelès-sur-Mer. Un courrier recommandé à faire à la dommages-ouvrage concernant l'état d'une face d'un bâtiment qui présente plusieurs fissures et notamment une couleur plutôt passée alors que la copropriété a tout juste sept ans. Voilà, ça peut rentrer dans le cadre de malfaçon et on aimerait que la dommages-ouvrage intervienne auprès de l'entreprise qui a réalisé les travaux. Également rajouter dans cette dans ce courrier, on a un mur pour l'accès piéton qui est fissuré et pareil avec sur lequel il faudrait reprendre. Donc cela doit faire partie de la DO.
Pour agir efficacement contre l'assureur Dommages-Ouvrage (DO) concernant la copropriété "La Marenda", il est crucial de distinguer ce qui relève de la garantie décennale (couverte par la DO) de ce qui relève du simple entretien ou de l'esthétique.
### 1. Analyse stratégique de votre situation
* **Le critère de la "Gravité" :** Pour que la DO intervienne, les fissures doivent soit compromettre la **solidité** du bâtiment, soit le rendre **impropre à sa destination** (ex: infiltrations d'eau par les fissures). C'est ce que prévoit [l'article 1792 du Code civil](/articles/code-civil/1792).
* **Le ravalement (couleur passée) :** Attention, la décoloration est généralement considérée comme un désordre esthétique. Sauf si le ravalement a une fonction d'étanchéité spécifique qui n'est plus assurée, l'assureur risque de rejeter ce point.
* **Le mur d'accès piéton :** S'il s'agit d'un mur de clôture ou de soutènement lié à l'ouvrage principal, il est couvert. S'il s'agit d'un simple muret décoratif, la garantie est plus incertaine.
* **Le délai :** La copropriété a 7 ans. Vous êtes dans la période critique de la garantie décennale (10 ans). Il faut agir vite.
### 2. Les risques et la charge de la preuve
**L'anticipation de l'adversaire :** L'assureur DO va mandater un expert qui tentera probablement de classer les fissures en "esthétiques" (non garanties) pour refuser sa garantie.
**La preuve :** Vous devez joindre des photos précises. Si vous constatez des traces d'humidité à l'intérieur des appartements derrière ces fissures, mentionnez-le impérativement : c'est la preuve de l'impropriété à la destination.
---
### 3. Modèle de lettre de déclaration de sinistre (LRAR)
**Expéditeur :** Syndicat des copropriétaires de la Résidence La Marenda (représenté par son Syndic)
**Destinataire :** [Nom et adresse de l'assureur Dommages-Ouvrage]
**Objet : Déclaration de sinistre – Police DO n° [Numéro de votre contrat]**
**Localisation : Copropriété La Marenda, Argelès-sur-Mer**
Madame, Monsieur,
En qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires de la résidence "La Marenda", achevée il y a sept ans, je vous informe par la présente de l'apparition de désordres importants relevant de la garantie décennale, conformément à [l'article L242-1 du Code des assurances](/articles/code-des-assurances/L242-1).
**Description des désordres :**
1. **Façade du bâtiment :** Présence de fissures structurelles multiples. Ces fissures font craindre une atteinte à la solidité de l'enveloppe du bâtiment et des risques d'infiltrations d'eau, rendant l'ouvrage impropre à sa destination au sens de [l'article 1792 du Code civil](/articles/code-civil/1792). Par ailleurs, le revêtement présente une dégradation anormale de sa colorimétrie, pouvant traduire un défaut de performance du matériau utilisé.
2. **Mur d'accès piéton :** Ce mur présente une fissuration traversante qui compromet sa stabilité et la sécurité des usagers de la copropriété.
**Mise en demeure :**
Nous vous mettons en demeure, par la présente, de mettre en œuvre les garanties prévues à notre contrat. Nous vous rappelons qu'en vertu de [l'article L242-1 du Code des assurances](/articles/code-des-assurances/L242-1), vous disposez d'un délai maximal de **60 jours** à compter de la réception de la présente pour nous notifier votre décision quant au principe de la mise en jeu des garanties, et de **90 jours** pour nous présenter une offre d'indemnité.
À défaut de respect de ces délais légaux ou en cas d'offre manifestement insuffisante, nous nous réservons le droit d'engager les travaux de réparation à vos frais, l'indemnité étant alors majorée de plein droit du double du taux de l'intérêt légal.
Nous tenons à votre disposition les lieux pour l'expertise contradictoire.
Dans l'attente de votre accusé de réception,
Fait à Argelès-sur-Mer, le [Date]
Signature du Syndic
---
### 4. Recommandations de "Senior Partner"
* **L'Expertise :** Ne restez pas seuls face à l'expert de l'assurance. Je vous conseille vivement de faire appel à un **expert d'assuré** (indépendant) pour assister le syndic lors de la visite. Son rôle sera de démontrer le caractère décennal des fissures.
* **Jurisprudence :** En cas de silence ou de refus de l'assureur, sachez que les tribunaux désignent régulièrement des experts judiciaires pour forcer l'indemnisation, comme illustré dans cette décision : [Tribunal judiciaire, référés, 03/10/2025, n° 25/00141](/decisions/68e0110574e929a9d8f9def2).
**Souhaitez-vous que je précise la liste des pièces justificatives (photos, rapports) à joindre pour maximiser vos chances d'acceptation par l'assurance ?**
⚖️
Sources officielles Légifrance
📄 Article L242-1 du Code des assurances
Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 , les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6 , lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation. L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours. Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée. Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours. L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque : Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ; Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations. Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L. 321-1 , même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.
📄 Article 1792 du Code civil
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
📄 Article 1792-6 du Code civil
La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.
⚖️
Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Other - Référés - n°25/00141 - 03/10/2025
MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient d’indiquer, préalablement, qu’il n’y a pas lieu de déclarer provisionnellement la Smabtp, et non la Sma, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, débitrice de sa garantie dès lors que cette dernière ne conteste pas devoir sa garantie et a formulé une offre d’indemnisation. Il n’entre pas dans la compétence du juge des référés, à ce stade de la procédure, de condamner la Smabtp à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’entier préjudice matériel, alors q...
Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience sur notre site. Acceptez-vous leur utilisation ?
Nouveau projet
Un projet regroupe vos conversations et vos documents juridiques en un seul endroit.
Posez des questions à l'IA en bénéficiant de toutes vos sources uploadées — contrats, jugements, courriers — disponibles dans chaque conversation du projet.
Installer l'App JustiwebAccédez à vos conversations juridiques depuis votre écran d'accueil.
Ajouter l'App à l'écran d'accueilAppuyez sur puis « Sur l'écran d'accueil »
✨ Nouveauté
4 niveaux d'analyse pour chaque situation
Choisissez la profondeur d’analyse adaptée à votre situation : plus le niveau est élevé, plus la réponse est détaillée, précise et stratégique.
⚡
Analyse rapideRéponse claire, utile et directe
🧠
Analyse approfondieAnalyse plus structurée et expliquée
