je suis bailleur privé. Dans mon immeuble en monopropriété . me rédiger un bail commercial type pour société ancienneté 3 ans objet social tatouages percing. clauses essentielles. dépôt garantie. caution. solvabilité de la société locataire. obligation du bailleur et du locataire.
En tant qu'assistant juridique, je peux vous accompagner dans la structuration stratégique de votre bail commercial. Pour un salon de tatouage et piercing dans un immeuble en monopropriété, la rédaction doit être particulièrement vigilante sur les nuisances et les normes d'hygiène.
Voici les clauses essentielles et une structure type adaptées à votre situation de bailleur privé.
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## 1. Structure et Clauses Essentielles du Bail
### Désignation des parties et durée
* **Les Parties :** Identifiez précisément la société locataire (SIRET, capital social) et son représentant.
* **Objet social :** "Activité de tatouage, piercing, vente de bijoux et produits de soins liés". Soyez précis pour éviter toute extension d'activité non autorisée.
* **Durée :** Conformément à [l'article L145-4 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-4), la durée minimale est de **9 ans**. Le locataire a une faculté de résiliation triennale (tous les 3 ans).
### Obligations des parties
* **Obligation de délivrance et d'entretien :** Selon la jurisprudence récente ([Cour d'appel, 02/07/2025, n° 24/04664](/decisions/6866138027f49a37ec714e96)), vous devez délivrer un local en bon état et assurer les grosses réparations (Art. 606 du Code civil).
* **Normes d'hygiène (Crucial pour le tatouage) :** Insérez une clause imposant au locataire le respect strict des normes sanitaires (élimination des déchets DASRI, ventilation spécifique). Le non-respect de ces normes doit être une cause de résiliation.
### Garanties et Solvabilité
* **Dépôt de garantie :** Généralement fixé à **3 mois de loyer hors charges** (terme à échoir) ou 6 mois (terme échu).
* **Cautionnement :** Compte tenu de l'ancienneté de 3 ans (société encore jeune), exigez un **cautionnement solidaire du dirigeant** personne physique. Cela vous permet de poursuivre le dirigeant sur ses biens propres en cas de faillite de la société.
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## 2. Modèle Type de Bail Commercial (Extraits Stratégiques)
### ARTICLE 1 : DURÉE
Le présent bail est consenti pour une durée de NEUF (9) années entières et consécutives. Le Preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec AR, au moins six mois à l'avance, conformément à [l'article L145-4 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-4).
### ARTICLE 2 : DESTINATION DES LIEUX
Le local est exclusivement destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce de **tatouage et piercing**. Le Preneur s'engage à respecter les normes d'hygiène et de salubrité publique en vigueur. Toute modification d'activité est soumise à l'accord préalable du bailleur.
### ARTICLE 3 : LOYER ET DÉPÔT DE GARANTIE
Le loyer annuel est fixé à [Montant] € hors taxes et hors charges.
À titre de garantie, le Preneur verse au Bailleur la somme de [Montant] €, correspondant à **trois mois de loyer**. Ce dépôt n'est pas productif d'intérêts et sera restitué en fin de bail, déduction faite des éventuelles sommes dues.
### ARTICLE 4 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE
À défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une clause du bail (notamment les règles d'hygiène), le bail sera résilié de plein droit **un mois après une mise en demeure** restée infructueuse.
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## 3. Analyse Stratégique (Méthode Senior Partner)
### A. Anticipation de la partie adverse
Le locataire pourrait tenter de suspendre le paiement du loyer s'il estime que vous n'entretenez pas l'immeuble (ex: fuite en toiture). Soyez vigilant : la jurisprudence ([CA, 02/07/2025, n° 24/04664](/decisions/6866138027f49a37ec714e96)) rappelle que le manquement du bailleur à son obligation d'entretien **ne justifie pas l'arrêt du paiement des loyers** par le locataire, sauf si le local est totalement inexploitable.
### B. Charge de la preuve et État des lieux
L'état des lieux d'entrée est **obligatoire** ([Article L145-39 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article%20L145-39%20du%20Code%20de%20commerce)). Sans état des lieux contradictoire, vous aurez d'énormes difficultés à prouver les dégradations en fin de bail pour conserver le dépôt de garantie.
### C. Évaluation des risques (Solvabilité)
Une société de 3 ans a déjà deux bilans clos. **Exigez les deux dernières liasses fiscales.**
* Si le résultat est fragile : Augmentez le dépôt de garantie à 6 mois.
* Si la société est une filiale : Demandez une garantie autonome à la société mère.
### D. Pragmatisme : La gestion des nuisances
En monopropriété, vous êtes seul juge du calme. Le tatouage/piercing peut générer des passages importants. Prévoyez une clause interdisant strictement le stationnement de la clientèle dans les parties communes ou la cour intérieure pour préserver la tranquillité de l'immeuble.
Je peux, si vous le souhaitez, rédiger l'acte de cautionnement solidaire spécifique que vous devrez faire signer au gérant pour sécuriser vos loyers.
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L145-1 du Code de commerce
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
📄 Article L145-2 du Code de commerce
I.-Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également : 1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ; 2° Aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ; 3° Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ; 4° Sous réserve des dispositions de l'article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ; 5° Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ; 6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l' article 98 A de l'annexe III du code général des impôts ; 7° Par dérogation à l' article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime. II.-Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique. III.-En cas d'exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, le bail du local ou de l'immeuble demeure soumis au présent chapitre. Le défaut d'exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel exploitant.
📄 Article L145-4 du Code de commerce
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 , s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18 , L. 145-21 , L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la responsabilité contractuelle du bailleur 5. La société Lary soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance conforme au bien donné à bail prévu à l'article 1719 du code civil, précisant que la dégradation des parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles. Elle expose démontrer le défaut d'entretien des parties co...
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alors ?????
Je comprends votre impatience. Pour avancer concrètement sur la rédaction de votre bail, nous devons fixer les derniers points stratégiques qui n'ont pas encore été chiffrés.
Voici les **3 éléments prioritaires** dont j'ai besoin pour finaliser votre document :
1. **Le montant du loyer et des charges :** Quel est le loyer annuel hors charges (HC) ? Prévoyez-vous un paiement mensuel ou trimestriel ?
2. **Le montant du dépôt de garantie :** Souhaitez-vous rester sur 3 mois de loyer (standard) ou passer à 6 mois pour compenser l'absence de garantie bancaire ?
3. **L'identité du garant :** Confirmez-vous que c'est le gérant qui se porte caution solidaire en son nom propre ?
### Rappel de la stratégie de protection (Le "Coup d'après") :
Ne vous contentez pas d'une simple signature sur le bail. Pour que la **caution solidaire** du gérant soit valable et efficace en cas d'impayés :
* Le gérant doit signer un **acte de cautionnement séparé** ou une mention manuscrite spécifique dans le bail.
* Vous devez vérifier sa solvabilité personnelle (dernier avis d'imposition), car si la société coule et que le gérant n'a pas d'actifs, votre garantie ne vaudra rien.
**Dès que vous me communiquez ces chiffres, je génère le bail complet prêt à l'emploi.**
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
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