Modification du règlement de copropriété et composition du conseil syndical 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

La situation que vous décrivez est classique en droit de la copropriété : une résolution a été votée, mais l'absence de publication au Service de la Publicité Foncière (ex-Hypothèques) crée une insécurité juridique vis-à-vis des tiers et des nouveaux copropriétaires. Voici l'analyse stratégique pour régulariser cette situation et répondre à la contestation de cette copropriétaire. ### 1. La valeur juridique d'une résolution non publiée Bien que la résolution de 2002 ait été votée, l'absence de publication la rend **inopposable** aux ayants cause à titre particulier (ceux qui ont acheté leurs lots après 2002) s'ils n'en ont pas eu connaissance dans leur acte de vente. Pour la copropriétaire qui conteste, si elle a acheté après 2002 et que son acte mentionne l'ancien règlement (3 membres), elle est juridiquement fondée à soulever cette non-conformité. ### 2. Stratégie : Faut-il revoter sur le fond ? Puisque le modificatif de 2002 n'a jamais été publié, vous ne pouvez pas simplement demander au notaire de le publier aujourd'hui sans une nouvelle base incontestable. **Le "Coup d'après" (Risque) :** Si vous vous contentez de faire "entériner" le document du notaire sans soumettre à nouveau le **principe** de la modification au vote, la copropriétaire pourra attaquer la résolution en justice. Elle arguera que l'assemblée de 2026 ne peut pas valider une décision de 2002 dont les conditions de vote ou le contexte ont changé. **La recommandation stratégique :** Il est impératif de procéder à un **nouveau vote de confirmation** pour sécuriser la procédure. Cela "purgera" le vice de non-publication. ### 3. La majorité de vote (Le point critique) La modification du nombre de membres du conseil syndical touche à l'organisation de la copropriété. * Le passage de 3 à 6 membres doit être voté selon les dispositions de [l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+25+Loi+10+juillet+1965) (Majorité absolue de tous les copropriétaires). * Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins 1/3 des voix, vous pouvez procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de [l'article 24](https://www.google.com/search?q=Article+24+Loi+10+juillet+1965). ### 4. Méthodologie d'inscription à l'ordre du jour Pour que le modificatif présenté par le notaire soit valable, vous devez inscrire **deux résolutions distinctes** (ou une résolution avec deux volets clairs) : 1. **Résolution A :** Approbation de la modification du règlement de copropriété pour porter le nombre de membres du conseil syndical de 3 à 6 membres (en rappelant pour mémoire le vote de 2002 resté non publié). 2. **Résolution B :** Autorisation donnée au syndic de faire publier cet acte modificatif (rédigé par le notaire et joint à la convocation) au Service de la Publicité Foncière, les frais étant à la charge du syndicat. ### 5. La charge de la preuve et pragmatisme La copropriétaire demande la démission de 3 membres. Si vous ne régularisez pas le règlement, elle pourrait demander l'annulation des délibérations du conseil syndical ou même contester la validité des assemblées générales si le conseil syndical est jugé irrégulièrement constitué. **Jurisprudence utile :** Le juge peut être saisi pour constater le caractère non écrit d'une clause ou pour valider une mise en conformité. Dans une décision récente, le tribunal a rappelé que le syndic a l'obligation de convoquer une assemblée pour traiter les modifications nécessaires du règlement ([Tribunal judiciaire, referes 1ère section, 26/05/2026, n° 25/02026](/decisions/6a21c1cacdc6046d472c1193)). **Résumé de l'action à mener :** 1. Demandez au notaire le projet d'acte modificatif. 2. Joignez ce projet à la convocation de la prochaine AG. 3. Inscrivez le vote de la modification à l'ordre du jour sous la majorité de **l'article 25**. 4. Une fois voté, le notaire pourra publier l'acte, ce qui rendra le passage à 6 membres définitif et opposable à tous. Si vous le souhaitez, je peux vous rédiger le modèle de résolution précis à transmettre au notaire pour insertion dans votre ordre du jour.