Clause notariale sur fissures et renonciation à recours 🧠 Mémoire Droit immobilier

Voici une proposition de rédaction pour une clause d'exonération de garantie des vices cachés, adaptée à votre situation spécifique et conforme aux exigences de précision notariale. ### Clause de situation particulière : Fissures et désordres apparents ou révélés « **ÉTAT DU BIEN - FISSURES - EXONÉRATION DE GARANTIE** L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans aucune garantie du VENDEUR pour raison de l’état des constructions, de leurs vices cachés ou de l’état du sol ou du sous-sol. À ce sujet, le VENDEUR déclare expressément l'existence de fissures affectant tant les murs extérieurs que les parois intérieures de l’immeuble. L’ACQUÉREUR reconnaît : 1. Avoir personnellement constaté la présence de ces fissures lors des visites effectuées préalablement à la signature des présentes ; 2. Avoir été dûment informé par le VENDEUR que certaines de ces fissures ont fait l'objet d'un rebouchage superficiel par ses soins, sans que cela ne constitue une réparation structurelle pérenne ; 3. Être averti que ces désordres, de par leur nature, sont susceptibles de réapparaître ou de s'aggraver avec le temps. En conséquence, l’ACQUÉREUR accepte d'acquérir le BIEN en l'état, avec ses défauts et risques d'évolution, sans aucune diminution du prix. Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle et renonce expressément à tout recours contre le VENDEUR, ses ayants droit, ou le Notaire soussigné, sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue à [l'article 1641 du Code civil](/articles/code-civil/1641), ou pour tout trouble de jouissance lié à ces fissures. » --- ### 1. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") Si les fissures s'avèrent être le signe d'un effondrement structurel grave (ex: retrait-gonflement des argiles), l'acquéreur pourrait tenter de faire annuler cette clause. Sa stratégie sera de prétendre que vous avez **"minimisé"** la gravité du problème en parlant de simples fissures alors que vous saviez que la structure était compromise. ### 2. La charge de la preuve Pour que cette clause soit inattaquable, vous devez prouver que l'information a été complète. * **Conseil stratégique :** Ne vous contentez pas de l'écrit. Annexez des **photographies datées** des fissures (avant et après rebouchage) à l'acte de vente. Cela interdira à l'acquéreur de dire plus tard : "Je n'avais pas vu l'ampleur du dégât". * Conformément à [l'article 1643 du Code civil](/articles/code-civil/1643), la clause ne vous protège que si vous êtes de bonne foi. ### 3. Analyse de risque (Go/No-Go) Le risque majeur est la requalification en **dol** (dissimulation intentionnelle). La jurisprudence est sévère : si vous savez que les fissures sont dues à un péril grave et que vous présentez cela comme un simple désagrément esthétique, la clause tombe. * Comme rappelé dans la décision [Cour d'appel, 1ère chambre, 05/05/2026](/decisions/69fc2bc0cdc6046d47e36595), le vendeur ne peut se prévaloir d'une telle clause s'il connaissait l'ampleur réelle du vice et l'a masqué. ### 4. Pragmatisme et stratégie Si l'acquéreur hésite, proposez-lui de faire réaliser à ses frais une **expertise de structure** avant la vente. S'il refuse et signe la clause ci-dessus, sa renonciation sera juridiquement "éclairée" et quasi-irrévocable. Je peux également vous lister les documents techniques (étude de sol, rapport d'expert) qu'il serait prudent d'annexer à l'acte pour bétonner juridiquement votre exonération de responsabilité. Souhaitez-vous cette liste ?