Contestation par un copropriétaire en retard de charges 🧠 Mémoire Droit immobilier

Vous avez raison sur le principe : **le copropriétaire qui n’est pas à jour de ses charges n’est pas, pour cette seule raison, privé du droit de contester une assemblée générale ou certaines résolutions**. Il faut distinguer : - **La dette de charges** : le syndic peut réclamer le paiement des appels de fonds votés. - **Le droit d’agir en contestation** : il dépend notamment du respect du délai légal, de la qualité d’opposant ou défaillant et de l’existence d’un grief recevable — pas de la régularité du paiement des charges. La jurisprudence admet d’ailleurs qu’un copropriétaire doit payer les charges appelées, tout en examinant séparément la recevabilité de sa contestation des décisions d’assemblée générale : [Cour d'appel, 4ème chambre, 28/03/2024, n° 22/04697](/decisions/660668aba2c346000726fd42) [Cour d'appel, 4ème chambre, 28/03/2024, n° 22/04697](/decisions/660668aba2c346000726fd42) En revanche, le syndic ou la copropriété pourrait soutenir que la demande est tardive, que le copropriétaire n’a pas qualité pour agir ou qu’il ne justifie d’aucun intérêt ou grief. Cet argument doit être combattu sur ces conditions précises, et non par une prétendue interdiction liée aux impayés. La stratégie consiste donc à **séparer clairement**, dans les écritures, la demande en paiement des charges et l’action en annulation de l’assemblée ou des résolutions.

Oui, **mais pas automatiquement**. Si les travaux ont été engagés par le syndic **sans autorisation préalable de l’assemblée générale**, hors situation d’urgence véritable, vous pouvez contester l’imputation de leur coût. Une décision de la Cour de cassation retient que, dans cette hypothèse, le syndic peut rester personnellement redevable des travaux et ne peut pas en exiger le paiement des copropriétaires. *(Sources complémentaires — recherche web)* [Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 décembre 2021](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044525015) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044525015?utm_source=openai)) La responsabilité du syndic peut également être recherchée lorsqu’il a engagé une dépense sans habilitation suffisante : *(Sources complémentaires — recherche web)* [Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 2013](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028039318) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000028039318?utm_source=openai)) ### Attention : ne cessez pas de payer toutes vos charges La copropriété pourra vous répondre : - que les travaux étaient urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; - qu’une autorisation existait déjà, même indirectement ; - que l’assemblée générale a ensuite ratifié les travaux ; - ou que votre contestation ne justifie pas le non-paiement des autres charges. La jurisprudence distingue donc les travaux irrégulièrement engagés des charges normalement exigibles. *(Sources complémentaires — recherche web)* [Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 novembre 2016](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000033347109) ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000033347109/?utm_source=openai)) ### Stratégie prudente 1. Payez les charges incontestées. 2. Identifiez précisément la ligne correspondant aux travaux litigieux. 3. Écrivez au syndic que vous contestez cette imputation et demandez les procès-verbaux, devis, factures et justificatifs d’urgence. 4. Demandez la mise à l’ordre du jour de la responsabilité du syndic et, si nécessaire, le remboursement des sommes indûment imputées. 5. Ne formulez pas un refus général de paiement : contestez uniquement la quote-part des travaux irréguliers. Donc, **oui, l’absence d’autorisation d’assemblée générale peut se retourner contre le syndic**, mais il faut démontrer que les travaux n’étaient ni autorisés, ni urgents, ni ultérieurement ratifiés.