Exécution d'un contrat voté en AG de copropriété par le syndic 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

## Principe Oui, **en principe**, si l’assemblée générale a régulièrement voté un contrat en désignant précisément le courtier et en fixant le montant, le syndic doit le mettre en œuvre conformément à la résolution, sans modifier unilatéralement ces éléments essentiels. Les contrats légalement formés s’imposent aux parties conformément à [Article 1103 du Code civil](/articles/code-civil/1103) [Article 1103 du Code civil](/articles/code-civil/1103). ### Limites Le syndic peut toutefois : - vérifier les conditions administratives et la conformité du contrat ; - demander une précision si la résolution est ambiguë ou incomplète ; - signaler une impossibilité juridique ou matérielle ; - convoquer une nouvelle AG si une modification substantielle est nécessaire. En revanche, il ne devrait pas, sans nouveau vote, **remplacer le courtier, augmenter le montant, modifier la prestation ou conclure avec un autre intervenant**. Une carence peut justifier une demande d’exécution, éventuellement sous astreinte, comme l’illustre cette décision : [Cour d'appel, 14e chambre, 25/05/2023, n° 22/06045](/decisions/64705113f9b9d0d0f80c8506) [Cour d'appel, 14e chambre, 25/05/2023, n° 22/06045](/decisions/64705113f9b9d0d0f80c8506). ### Conseil pratique Conservez la résolution complète, le procès-verbal, le contrat ou devis annexé et les échanges avec le syndic. Adressez-lui d’abord une mise en demeure d’exécuter exactement le vote, en rappelant le courtier et le montant approuvés.

## Oui, en principe Si le syndic souscrit le contrat auprès de **son propre cabinet de courtage**, il existe un **conflit d’intérêts**. L’autorisation de l’assemblée générale doit être **expresse, préalable et suffisamment précise** : identification du cabinet, rémunération éventuelle, contrat concerné et conditions financières. Une simple résolution autorisant un contrat avec « un courtier » ne suffit pas nécessairement si elle ne mentionne pas clairement que le courtier est lié au syndic. En matière de représentation, le représentant ne peut normalement pas agir en situation d’opposition d’intérêts ou contracter pour son propre compte avec le représenté, sauf autorisation ou ratification du représenté, conformément à [Article 1161 du Code civil](/articles/code-civil/1161) [Article 1161 du Code civil](/articles/code-civil/1161). ### Conséquence pratique - **Autorisation claire de l’AG** : l’opération est en principe sécurisée, sous réserve d’une information loyale des copropriétaires. - **Aucune autorisation spécifique** : vous pouvez demander la communication de la résolution, du contrat et des rémunérations, puis mettre en demeure le syndic de régulariser ou de soumettre l’opération à une nouvelle AG. - **Dissimulation du lien ou rémunération cachée** : cela peut renforcer une contestation de l’opération et, selon le préjudice, une demande de responsabilité. La preuve repose principalement sur le procès-verbal d’AG, le contrat de courtage, l’identité juridique du cabinet et les éventuelles commissions versées.