TVA sur vente d'un bâtiment rénové par un marchand de biens 🧠 Mémoire Droit fiscal Travaux et urbanisme

**Au vu des travaux décrits, la vente ne paraît pas devoir être automatiquement soumise à la TVA sur le prix total**, car il est probable que le bâtiment ne soit pas fiscalement considéré comme un « immeuble neuf ». Mais la conclusion dépend surtout de l’analyse des six lots de second œuvre et des conditions de votre acquisition. ## 1. Le critère fiscal Un immeuble devient « neuf » notamment lorsque les travaux rendent à l’état neuf : - les fondations ; - les éléments structurels ; - la majorité des façades ; - ou **les six lots de second œuvre**, chacun à hauteur d’au moins deux tiers. C’est le régime prévu par [Article 257 du Code général des impôts](/articles/code-general-des-impots/257). La doctrine fiscale précise que les six lots sont : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires/plomberie, électricité et chauffage. ## 2. Application à votre chantier | Élément | Analyse probable | |---|---| | Surface : 80 m² avant/après | Ne suffit pas à créer un immeuble neuf | | Fondations | Non modifiées : pas de reconstitution | | Structure porteuse | Non modifiée : pas de reconstitution | | Charpente/toiture | Non modifiées | | Façades | Non reconstruites | | Dalle existante conservée + chape | En principe, cela ne constitue pas une modification de la structure porteuse | | Baies, porte et fenêtres | Lot « huisseries » à calculer ; le seuil des 2/3 n’est pas certain | | 20 à 25 ml de cloisons | Seuil à calculer par rapport aux cloisons conservées | | Électricité | Si l’installation est entièrement refaite, le seuil pourrait être atteint | | Plomberie/évacuations | À apprécier en fonction des canalisations neuves et conservées | | WC, lavabo, évier | Relèvent du lot sanitaire/plomberie | | Cuisine | Les meubles de cuisine ne sont généralement pas déterminants à eux seuls | | Chauffage absent avant et après | Point très favorable : si aucun système de chauffage n’existait avant et après, le lot chauffage est absent | La doctrine fiscale indique que lorsque l’un des lots de second œuvre n’existe ni avant ni après les travaux, le second œuvre ne peut pas être considéré comme entièrement rendu à l’état neuf. **Donc, si aucun chauffage intégré n’existait avant et qu’aucun n’est installé avant la vente, il existe un argument sérieux contre la qualification d’immeuble neuf.** L’absence de plan vasque, de WC, de sèche-serviette et de cuisine renforce également l’idée d’une vente d’un bien à terminer, mais il faudra éviter de présenter le bien comme une habitation totalement achevée si tel n’est pas le cas. ## 3. TVA probablement applicable ### Hypothèse A — bâtiment achevé depuis plus de cinq ans Si le bâtiment est achevé depuis plus de cinq ans et n’est pas fiscalement neuf : La doctrine admet également qu’un immeuble ancien faisant seulement l’objet de travaux lourds reste un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, tant que les travaux ne sont pas achevés ou n’ont pas rendu l’immeuble inutilisable. ([bofip.impots.gouv.fr](https://bofip.impots.gouv.fr/export/pdf/4213)) ### Hypothèse B — l’administration considère l’immeuble comme neuf Dans ce cas, la vente serait soumise à la TVA de plein droit et la base serait normalement le **prix total**, et non la marge. ([bofip.impots.gouv.fr](https://bofip.impots.gouv.fr/export/pdf/4213)) ## 4. Mon appréciation pratique Sur vos éléments, le risque de TVA sur prix total paraît **plutôt limité**, notamment parce que : 1. aucune fondation, structure ou façade n’a été refaite ; 2. aucune augmentation de surface n’est intervenue ; 3. aucun chauffage n’existe avant et après ; 4. le bien est vendu sans plusieurs équipements sanitaires et de confort ; 5. la dalle porteuse est conservée. Mais vous devez faire établir un **tableau de calcul des six lots de second œuvre**, avec les métrés, devis et factures. L’administration pourrait notamment examiner : - le nombre total de fenêtres et celles remplacées ou créées ; - le linéaire total des cloisons et les 20–25 mètres créés ; - la proportion exacte des canalisations remplacées ; - le caractère réellement complet de la réfection électrique ; - l’existence ou non d’un chauffage antérieur. **Stratégie recommandée :** faire valider par votre notaire ou votre expert-comptable une note fiscale avant la signature, en conservant les devis, factures, photographies avant/après et une description précise dans l’acte : « immeuble ancien à achever », sans chauffage ni équipements sanitaires/cuisine fournis par le vendeur. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.