Propriété d'un bief et droit d'accès pour entretien 🧠 Mémoire Droit immobilier

Oui, **votre position est sérieuse**, mais la propriété du bief et le droit de passage sur les rives doivent être distingués. Un bief artificiel créé exclusivement pour le moulin est en principe présumé appartenir au propriétaire du moulin, sauf titre contraire ou possession trentenaire adverse. cite[Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24/09/2020, n° 19-16.635](/decisions/5fca332a048d820f08ff417d) ## 1. Le bief vous appartient-il ? Le fait qu’il ait été **creusé de main d’homme** pour l’usage exclusif du moulin est un élément très favorable. La jurisprudence admet alors une présomption de propriété au profit du propriétaire du moulin, y compris pour les ouvrages accessoires, mais cette présomption peut être combattue par le voisin notamment au moyen d’un titre ou d’une possession trentenaire continue et non équivoque. [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24/09/2020, n° 19-16.635](/decisions/5fca332a048d820f08ff417d) Les règles générales renforcent cette analyse : - la propriété du sol s’étend en principe au-dessus et au-dessous du terrain : [Article 552 du Code civil](/articles/code-civil/552) ; - les ouvrages sont présumés appartenir au propriétaire du terrain, sauf preuve contraire : [Article 553 du Code civil](/articles/code-civil/553). **Attention :** si le bief recueille toute l’eau d’une rivière dont le cours a été entièrement détourné, il peut ne pas être considéré comme un simple accessoire du moulin. [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20/10/2016, n° 15-20.044](/decisions/5fd91c67ad806cb8d94b01a3) ## 2. Pouvez-vous passer sur les rives pour l’entretenir ? ### Si les rives vous appartiennent Vous pouvez en principe y accéder pour entretenir votre ouvrage, sous réserve de ne pas causer de dommages injustifiés au fonds voisin. ### Si les rives appartiennent au voisin Votre droit de passage n’est **pas automatiquement acquis** du seul fait que le bief vous appartient. Il faut généralement démontrer : 1. l’existence d’une servitude prévue par un titre ; 2. ou la nécessité technique d’un passage pour utiliser et conserver la servitude ou l’ouvrage ; 3. un passage limité, proportionné et strictement nécessaire à l’entretien. Le titulaire d’une servitude peut réaliser les ouvrages nécessaires à son usage et à sa conservation, mais ces travaux sont normalement à sa charge : [articles 697](/articles/code-civil/697) et [698](/articles/code-civil/698) du Code civil et [Article 698 du Code civil](/articles/code-civil/698). La Cour de cassation exige toutefois que le juge vérifie concrètement l’existence du bief, sa qualification et la nécessité réelle du passage sollicité. [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23/01/2013, n° 11-28.665](/decisions/61372867cd58014677430e8d) ## 3. Ce que le voisin pourrait opposer Le voisin pourrait soutenir : - que le canal ou les berges figurent dans son titre de propriété ; - qu’il les entretient depuis plus de trente ans ; - que le bief est devenu un ouvrage commun ou un élément naturel ; - que votre passage n’est pas indispensable ou qu’il existe un accès moins dommageable. Votre dossier sera donc beaucoup plus solide avec : - les anciens actes notariés et plans cadastraux ; - les documents historiques du moulin ; - les preuves de l’usage exclusif du bief pour le moulin ; - les factures et photographies d’entretien ; - un constat de commissaire de justice ; - si nécessaire, une expertise établissant le tracé, les rives concernées et l’accès techniquement indispensable. ## Stratégie recommandée 1. **Ne passez pas de force** sur le terrain voisin. 2. Faites vérifier les titres de propriété et l’existence d’une servitude. 3. Proposez un accord écrit précisant les dates, le tracé, les engins utilisés et la remise en état. 4. En cas de refus, une action judiciaire peut viser la reconnaissance de la propriété du bief et/ou l’autorisation d’un passage strictement nécessaire à son entretien. Le point décisif sera de déterminer si votre titre inclut les rives et si le bief est resté un ouvrage exclusivement affecté au moulin.