Interpellation de la caution solidaire en cas de non-respect d'un accord homologué de dette locative 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Oui, en principe, la caution solidaire peut être mise en demeure puis poursuivie lorsque le locataire ne respecte pas un accord homologué portant sur une dette locative, à condition que l’engagement de caution couvre cette dette et que la créance soit certaine, liquide et exigible. La caution doit toutefois être appelée dans la limite de son engagement et après une mise en demeure suffisamment précise. ## 1. Vérifier l’étendue de la caution Contrôlez notamment : - que l’acte prévoit une **caution solidaire** — et non une simple caution ; - que la garantie couvre les **loyers, charges, pénalités ou indemnités** concernés ; - que l’accord homologué n’a pas expressément libéré ou limité la caution ; - que le montant réclamé ne dépasse pas le plafond et la durée de l’engagement. La résiliation du bail ou l’homologation d’un protocole ne fait pas nécessairement disparaître l’obligation de la caution. Une décision récente retient que la caution solidaire demeure tenue, après résiliation et homologation d’un protocole, lorsque la dette est certaine, liquide, exigible et que la caution a été mise en demeure : Tribunal judiciaire, chambre civile 2, 25/06/2026 [Tribunal judiciaire, chambre civile 2, 25/06/2026](/decisions/6a4f705493c619cd1f986e60) ## 2. Procédure recommandée ### Étape 1 — Établir le défaut du locataire Rassemblez : - l’accord homologué ; - l’échéancier prévu ; - les preuves des paiements effectivement reçus ; - le décompte actualisé du solde ; - les échanges démontrant le non-respect de l’accord. Il faut distinguer les sommes **prévues**, **payées**, **restant dues** et les éventuelles indemnités ou intérêts. ### Étape 2 — Adresser une mise en demeure à la caution La mise en demeure doit préciser : - l’identité du locataire et de la caution ; - l’accord homologué et sa date ; - les échéances impayées ; - le montant exact réclamé ; - le délai de paiement ; - la référence à l’engagement de caution ; - les conséquences en cas de non-paiement. Il est prudent de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par commissaire de justice si l’enjeu financier est important. ### Étape 3 — Engager une procédure En l’absence de paiement, plusieurs voies sont envisageables : - **injonction de payer**, si les pièces établissent clairement la dette ; - **référé-provision**, si l’obligation de la caution n’est pas sérieusement contestable ; - action au fond, si la caution conteste la validité, le montant ou la portée de son engagement. Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable ; un engagement de caution solidaire clair peut remplir cette condition, y compris lorsque le débiteur principal est en procédure collective : Tribunal judiciaire, référés, 25/03/2024, n° 23/02512 [Tribunal judiciaire, referes 1ère section, 25/03/2024, n° 23/02512](/decisions/6605bf0185819597271e3e18) ## 3. Ce que la caution tentera probablement d’opposer La caution pourrait soutenir : - que l’accord homologué a remplacé ou éteint la dette initiale ; - qu’elle n’a pas signé l’accord ; - que les sommes réclamées ne sont pas exigibles ; - que le décompte est erroné ; - que la demande dépasse le plafond de son engagement ; - que la mise en demeure est irrégulière ; - que le bailleur a accordé un délai ou une remise incompatible avec ses droits. Il faut donc produire l’acte de caution, l’accord homologué, la preuve de son inexécution et un décompte parfaitement cohérent. ## Conclusion stratégique La démarche est juridiquement envisageable, mais il ne faut pas réclamer automatiquement la totalité de la dette initiale : il faut déterminer si l’accord homologué a seulement organisé le paiement de la dette ou s’il a novaté, réduit ou réaménagé l’obligation garantie. Le principal risque est une contestation sérieuse sur l’effet de l’accord ou sur le montant exigible.