Validité du contrat de syndic et nouvelle résolution en cours de procès 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Oui, une nouvelle assemblée peut parfois **régulariser** la situation, mais elle ne garantit pas automatiquement la victoire du syndicat. La régularisation doit intervenir avant que le juge statue, être régulièrement votée et ne pas priver le copropriétaire de son droit de contester. ## 1. Le contrat de 3 ans paraît contraire au procès-verbal La question centrale sera donc le contenu exact du procès-verbal : résolution initiale, amendement, résultat du vote et mandat effectivement adopté. ## 2. Une nouvelle résolution peut-elle régulariser ? En principe, l’assemblée générale peut voter ultérieurement une résolution confirmant ou remplaçant la décision litigieuse. Une décision judiciaire récente a retenu que l’action en nullité peut devenir irrecevable lorsque les résolutions contestées ont été régularisées par une assemblée ultérieure devenue définitive, faute de recours dans le délai de deux mois : Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024, n° 22/05266 [Tribunal judiciaire, première chambre, 17/09/2024, n° 22/05266](/decisions/66e9dbfda94e1874b4e574e0). Mais cette solution comporte plusieurs limites : - la nouvelle assemblée doit être convoquée régulièrement, avec une résolution claire inscrite à l’ordre du jour ; - la résolution doit être effectivement adoptée selon la majorité applicable ; - la régularisation ne doit pas constituer une simple manœuvre destinée à effacer une irrégularité tout en aggravant la situation du copropriétaire demandeur. ## 3. Attention à l’objet exact du nouveau vote Le syndicat devrait éviter de voter une résolution vague du type : « confirmation du contrat de 3 ans ». Il faut plutôt expliquer précisément : 1. que le procès-verbal mentionne une durée de 2 ans ; 2. qu’un contrat de 3 ans a néanmoins été signé ; 3. que l’assemblée entend, le cas échéant, approuver expressément la durée de 3 ans ; 4. la date de début et de fin du mandat ; 5. le contrat concerné et ses conditions financières. L’adversaire soutiendra probablement que la nouvelle résolution ne régularise pas rétroactivement l’irrégularité initiale, mais constitue une nouvelle décision, qui ne peut produire effet qu’à compter de son adoption. Il pourra aussi contester le fait que le vote initial ait été dénaturé : l’assemblée peut amender une résolution, mais elle ne peut en modifier substantiellement l’objet. ## Stratégie pratique Le syndicat devrait : 1. produire le procès-verbal, la feuille de présence, les pouvoirs et le contrat signé ; 2. vérifier si le recours a été introduit dans les deux mois ; 3. convoquer rapidement une assemblée avec une résolution parfaitement explicite ; 4. ne pas présenter la nouvelle résolution comme une dissimulation de l’erreur initiale ; 5. informer le tribunal de la nouvelle résolution et de l’expiration éventuelle du délai de recours. La régularisation peut donc faire perdre son objet au procès, mais elle n’est pas certaine : tout dépend notamment de la rédaction du procès-verbal initial, de la recevabilité du recours et de la formulation de la nouvelle résolution. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.