Validité contrat syndic au-delà du mandat et refus de paiement 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

Non. La contestation de la durée du mandat doit être séparée du paiement des charges. ## Analyse Si le procès-verbal d’assemblée générale désigne clairement le syndic pour **deux ans**, alors que le contrat signé prévoit **trois ans**, il existe une incohérence sérieuse à vérifier. Le mandat prend normalement fin à son échéance ; des actes accomplis après celle-ci peuvent toutefois être ratifiés par l’assemblée générale. Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles au premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes votées par l’assemblée générale. ## Le risque principal Le syndic ou le syndicat soutiendra que : - le contrat de trois ans a été régulièrement approuvé ; - le mandat était toujours valable ; - les appels de fonds correspondent à des charges exigibles indépendamment du désaccord sur la durée. Une décision judiciaire a néanmoins rejeté une demande de paiement lorsque le syndicat ne justifiait pas d’un mandat de syndic valable pour la période concernée. Cette décision reste très dépendante de ses pièces et ne signifie pas qu’il est prudent de cesser de payer automatiquement. Tribunal judiciaire, 19/03/2024, n° 22/08081 [Tribunal judiciaire, pcp jtj proxi fond, 19/03/2024, n° 22/08081](/decisions/6601cf39acc05d528c8ec225) ## Stratégie recommandée 1. Vérifier le procès-verbal : durée exacte votée, date de début, date de fin et résolution adoptée. 2. Comparer avec le contrat signé et rechercher une éventuelle résolution ayant approuvé expressément la durée de trois ans. 3. Après la deuxième année, contester par écrit la poursuite du mandat et demander la régularisation par une assemblée générale. 4. 5. En cas de désaccord persistant, faire examiner la situation par le tribunal compétent plutôt que retenir soi-même les fonds. Je peux vous rédiger un courrier de contestation du mandat demandant la poursuite des appels de fonds sous réserves.

Oui, **mais seulement si les convocations ont été envoyées après l’expiration effective du mandat**. L’assemblée n’est alors pas automatiquement inexistante : elle est **susceptible d’annulation par le juge**. ## Distinction essentielle - **Convocation envoyée avant la fin des 2 ans** : l’assemblée reste en principe régulièrement convoquée, même si elle se tient après l’expiration du mandat. - **Convocation envoyée après la fin des 2 ans** : le syndic n’avait plus qualité pour convoquer ; l’assemblée peut être annulée. La jurisprudence précise que cette irrégularité rend l’assemblée **annulable**, et non nulle automatiquement. ([courdecassation.fr](/decisions/60794d109ba5988459c47f90?utm_source=openai)) La date déterminante est donc **la date d’envoi des convocations**, et non simplement la date de réunion. La ratification ultérieure de la poursuite d’activité du syndic ne neutralise pas nécessairement cette irrégularité. ([courdecassation.fr](/decisions/69e67487cdc6046d47ef8321?utm_source=openai)) ## Délai à respecter Le copropriétaire opposant ou défaillant doit saisir le tribunal dans les **deux mois suivant la notification du procès-verbal**. À défaut, la contestation de cette assemblée risque d’être irrecevable. ([courdecassation.fr](/decisions/69e67487cdc6046d47ef8321?utm_source=openai)) ## Application à votre hypothèse Il faut donc vérifier : 1. la durée exacte votée dans le procès-verbal ; 2. la date exacte d’expiration du mandat ; 3. la date d’envoi des convocations ; 4. si le copropriétaire a voté contre ou n’a pas participé à l’assemblée ; 5. la date de notification du procès-verbal. Même si l’assemblée paraît annulable, cela ne justifie pas de suspendre unilatéralement les appels de fonds : il faut contester l’assemblée séparément et préserver la preuve des paiements ou réserves.