Impact de la trêve hivernale sur les procédures d'expulsion 🧠 Droit immobilier Expulsion locative

C'est une confusion fréquente : la **trêve hivernale** (qui s'étend généralement du 1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution matérielle de l'expulsion, mais elle **n'empêche absolument pas d'engager ou de poursuivre les démarches judiciaires**. Voici l'analyse stratégique de la situation : ## 1. La distinction entre procédure et exécution La loi est claire : la trêve hivernale, prévue par [l'article L412-6 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L412-6+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation), interdit uniquement qu'une personne soit mise à la rue par la force publique durant cette période. Cependant, vous avez tout intérêt à lancer la procédure **pendant** la trêve pour les raisons suivantes : * **Les délais judiciaires :** Une procédure d'expulsion prend en moyenne 8 à 18 mois. Attendre la fin de la trêve pour assigner, c'est perdre 5 mois précieux. * **L'obtention du titre :** Vous pouvez obtenir un jugement d'expulsion et faire signifier le commandement de quitter les lieux durant l'hiver. Ainsi, dès le 1er avril, vous êtes prioritaire pour demander l'intervention de la police. ## 2. L'anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") Le locataire ne restera pas passif. Son avocat ou les services sociaux utiliseront probablement deux leviers pour bloquer l'expulsion, même après la trêve : * **Les délais de grâce :** Selon [l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution](https://www.google.com/search?q=Article+L412-1+Code+des+procédures+civiles+d%27exécution), le juge peut accorder des délais allant de 3 mois à 3 ans si le locataire prouve qu'il ne peut pas se reloger par ses propres moyens. * **La demande de sursis :** Si le locataire saisit le Juge de l'exécution (JEX), il peut tenter de suspendre la procédure. La jurisprudence rappelle d'ailleurs qu'un bailleur qui brusquerait une expulsion alors qu'un délibéré est en cours commet une faute ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28/09/2005, n° 04-14.882](/decisions/60794ddd9ba5988459c48b16)). ## 3. La charge de la preuve et stratégie Pour que votre procédure soit efficace et que le juge ne soit pas trop clément avec le locataire, vous devez accumuler les preuves suivantes : * **L'absence de bonne foi :** Montrez que le locataire ne paie rien (relevés de compte) et qu'il ne cherche pas activement à se reloger. * **Votre propre situation :** Si vous avez besoin des loyers pour rembourser un emprunt ou si vous souhaitez reprendre le logement pour y habiter, prouvez-le. Le juge balance les intérêts en présence. ## 4. Risques et pragmatisme * **Le coût :** Entre les frais d'huissier (commissaire de justice) et d'avocat, comptez entre 2 000 € et 5 000 €. * **L'expulsion "sauvage" :** Ne tentez jamais de changer les serrures ou de couper l'eau/électricité vous-même. C'est un délit pénal puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende ([Article 226-4-2 du Code pénal](https://www.google.com/search?q=Article+226-4-2+Code+pénal)). * **Solution amiable :** Parfois, proposer l'effacement d'une partie de la dette contre un départ immédiat et volontaire est plus rentable qu'une procédure de deux ans. **En résumé :** Vous devez agir dès maintenant. La trêve n'est qu'un "bouton pause" sur l'expulsion physique, pas sur le droit. Si vous le souhaitez, je peux vous lister les étapes précises pour rédiger et faire signifier un commandement de payer par huissier, qui est la première étape obligatoire.