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Quelles sont les charges locatives récupérables par le bailleur dans un bail commercial récent ?
Dans le cadre d'un bail commercial conclu ou renouvelé depuis la loi Pinel de 2014, le régime des charges est strictement encadré afin d'éviter les abus et de garantir une transparence totale pour le locataire.
Voici l'analyse stratégique des charges récupérables en droit français.
## 1. Le principe de l'inventaire limitatif
Depuis l'introduction de [l'article L145-40-2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce), tout contrat de location doit comporter un **inventaire précis et limitatif** des catégories de charges, impôts et taxes liés au bail.
* **Conséquence stratégique :** Si une charge n'est pas explicitement mentionnée dans cet inventaire lors de la signature, le bailleur ne peut pas la réclamer ultérieurement.
* **Obligation de compte-rendu :** Le bailleur doit adresser un état récapitulatif annuel au locataire. De plus, il doit fournir tous les trois ans un état prévisionnel des travaux envisagés et un état récapitulatif des travaux réalisés.
## 2. Les charges "non récupérables" (Interdictions d'ordre public)
Même si le contrat prévoit le contraire, certaines charges ne peuvent **jamais** être imputées au locataire (Art. R145-35 du Code de commerce) :
* **Grosses réparations :** Celles mentionnées à [l'article 606 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+606+Code+civil) (structure de l'immeuble, toiture, murs de soutènement).
* **Travaux de vétusté :** Les travaux visant à remédier à l'usure normale du temps ou à mettre le bâtiment en conformité, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations.
* **Honoraires de gestion :** Les frais liés à la gestion des loyers du bailleur lui-même.
* **Impôts spécifiques :** Notamment la Contribution Économique Territoriale (CET). La taxe foncière, en revanche, reste récupérable si le bail le prévoit.
## 3. L'anticipation de la partie adverse : Le "Coup d'après"
Si vous êtes locataire et que vous contestez des charges, le bailleur tentera souvent de régulariser la situation tardivement.
La jurisprudence récente est venue préciser les conséquences d'un manquement du bailleur à ses obligations d'information. Selon la [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29/01/2026, n° 24-16.270](https://www.courdecassation.fr/decision/697b041fcdc6046d4711664a), le défaut de communication de l'état récapitualtif annuel dans les délais **ne dispense pas** le locataire de payer, à condition que le bailleur puisse justifier devant le juge de l'existence et du montant des charges.
**La stratégie :** Ne vous contentez pas de l'absence de document pour cesser de payer. Exigez systématiquement les **justificatifs originaux** (factures, taxes foncières).
## 4. La charge de la preuve et risques
* **La preuve :** C'est au bailleur de prouver que la charge est récupérable selon le contrat ET qu'elle a été réellement payée.
* **Le risque "Go/No-Go" :** Engager une procédure judiciaire pour des charges minimes est risqué. Cependant, pour des travaux de toiture indûment facturés (souvent très coûteux), l'action est indispensable car elle touche à une disposition d'ordre public.
* **Répartition :** Dans un ensemble immobilier (centre commercial, immeuble mixte), la répartition doit être proportionnelle à la surface occupée ([Article L145-40-2](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce)). Vérifiez vos tantièmes.
## Stratégie recommandée
1. **Audit du bail :** Vérifiez si l'inventaire des charges respecte les articles [L145-40-2](https://www.google.com/search?q=Article+L145-40-2+Code+de+commerce) et suivants.
2. **Mise en demeure :** Si le bailleur ne fournit pas l'état récapitulatif annuel, envoyez une mise en demeure par LRAR pour l'obtenir avant tout paiement de régularisation.
3. **Vérification des travaux :** Assurez-vous qu'on ne vous facture pas des travaux relevant de l'article 606 (gros œuvre), ce qui est la fraude la plus fréquente.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de lettre de contestation de charges pour des travaux qui devraient incomber au propriétaire.
Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
Cet article du Code de commerce est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Cet article du Code de commerce est pertinent pour votre question. Consultez le texte intégral sur Légifrance pour connaître les dispositions exactes et leur application à votre situation.
Sommaire :
Le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles
Sommaire :
La liste des charges récupérables sur le locataire d'un local à usage d'habitation loué vide figurant en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est strictement limitative. Cette liste ne comprend que les dépenses d'électricité dans les parties communes ou pour des services ou équipements collectifs ou communs et exclut la consommation d'électricité spécifique aux locaux loués
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