Je prends contact avec toi suite à un appel de cette dame concernant un problème en liaison avec son agence / bailleur social
Sous prétexte d'un bail emphytéotique, la responsable d'agence du bailleur social refuse depuis 3 ans de faire des travaux.
Madame se retrouve actuellement notamment avec un trou dans sa baignoire qui la rend inutilisable / fuite eau / cafards ..
C'est une situation inadmissible. L'argument du "bail emphytéotique" utilisé par le bailleur social pour se dédouaner de ses obligations d'entretien est juridiquement infondé face à un locataire.
Voici l'analyse stratégique et les leviers d'action pour cette dame.
## 1. L'obligation de délivrance d'un logement décent
Peu importe le montage juridique entre le propriétaire du terrain et le bailleur (le bail emphytéotique), vis-à-vis du locataire, le bailleur social reste tenu à l'obligation de **délivrance d'un logement décent** et à l'entretien des lieux.
* **Le principe :** Selon [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+du+Code+civil), le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et assurer la jouissance paisible du locataire.
* **L'insalubrité :** Un trou dans la baignoire rendant l'usage de l'eau impossible, des fuites et une infestation de cafards caractérisent une indécence manifeste, voire une situation d'insalubrité.
## 2. Le "Coup d'après" : Anticiper la défense du bailleur
Le bailleur va probablement arguer que les réparations incombent au "propriétaire des murs" (l'emphytéote) et non à lui, ou que les cafards sont dus à un défaut d'entretien de la locataire.
* **La riposte :** Le locataire n'a de lien contractuel qu'avec son bailleur. Les litiges internes entre le bailleur et le propriétaire du terrain ne sont pas opposables au locataire.
* **Jurisprudence :** Le locataire ne peut s'opposer aux travaux nécessaires ([Tribunal judiciaire, 02/01/2026, n° 25/00301](/decisions/69752e6ecdc6046d47998b68)), mais inversement, le bailleur **doit** les réaliser.
## 3. La suspension du loyer : Un droit strictement encadré
**Attention :** Madame ne doit **jamais** arrêter de payer son loyer de sa propre initiative, même si le logement est dégradé. Cela l'exposerait à une résiliation de bail.
* **L'exception :** Le loyer ne cesse d'être dû que si un **arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité** est pris par la mairie ou la préfecture, selon [l'article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L521-2+du+Code+de+la+construction+et+de+l%27habitation).
## 4. Stratégie et Plan d'action (Go/No-Go)
### Étape 1 : Constitution de la preuve (Indispensable)
Sans preuves, le juge rejettera la demande. Madame doit réunir :
* Des photos datées du trou dans la baignoire et des cafards.
* Un constat de commissaire de justice (ex-huissier) si ses moyens le permettent, ou à défaut, un rapport du service d'hygiène de la mairie (gratuit).
* L'historique des échanges (emails, courriers recommandés) prouvant l'inaction depuis 3 ans.
### Étape 2 : Mise en demeure formelle
Il faut envoyer une mise en demeure par LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) au bailleur social, le sommant d'effectuer les travaux sous 15 jours en invoquant [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+du+Code+civil).
### Étape 3 : Saisine des autorités administratives
Si le bailleur ne réagit pas, il faut contacter :
1. **Le service hygiène de la mairie (SCHS)** pour demander un passage d'inspecteur. S'ils constatent l'indécence, ils peuvent obliger le bailleur à faire les travaux sous astreinte.
2. **La CAF** pour demander la suspension du versement de l'APL au bailleur (l'APL sera conservée par la CAF jusqu'à la réalisation des travaux).
### Étape 4 : Action judiciaire (Tribunal de Proximité)
Si rien ne bouge, il faudra saisir le juge pour :
* Ordonner les travaux sous astreinte (ex: 50€ par jour de retard).
* Demander une suspension ou réduction du loyer rétroactive pour le préjudice de jouissance subi.
**Risque :** Le coût d'une procédure peut être dissuasif, mais pour un bailleur social, la menace d'un signalement à l'ARS (Agence Régionale de Santé) ou à la préfecture est souvent très efficace.
Je peux, si vous le souhaitez, rédiger le modèle de mise en demeure formelle à envoyer au bailleur social pour sommer l'exécution des travaux et le traitement des nuisibles.
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
📄 Article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil . III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 . Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
📄 Article 1719 du Code civil
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Other - TPROX - JCP - n°25/00301 - 02/01/2026
MOTIFS I - Sur l’exception d’incompétence : Selon l’article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. Selon l’article 44 du même code, en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. Selon l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeub...
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