Bailleur social refuse travaux depuis 3 ans : baignoire percée, fuite et nuisibles 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

C'est une situation inadmissible. L'argument du "bail emphytéotique" utilisé par le bailleur social pour se dédouaner de ses obligations d'entretien est juridiquement infondé face à un locataire. Voici l'analyse stratégique et les leviers d'action pour cette dame. ## 1. L'obligation de délivrance d'un logement décent Peu importe le montage juridique entre le propriétaire du terrain et le bailleur (le bail emphytéotique), vis-à-vis du locataire, le bailleur social reste tenu à l'obligation de **délivrance d'un logement décent** et à l'entretien des lieux. * **Le principe :** Selon [l'article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719), le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et assurer la jouissance paisible du locataire. * **L'insalubrité :** Un trou dans la baignoire rendant l'usage de l'eau impossible, des fuites et une infestation de cafards caractérisent une indécence manifeste, voire une situation d'insalubrité. ## 2. Le "Coup d'après" : Anticiper la défense du bailleur Le bailleur va probablement arguer que les réparations incombent au "propriétaire des murs" (l'emphytéote) et non à lui, ou que les cafards sont dus à un défaut d'entretien de la locataire. * **La riposte :** Le locataire n'a de lien contractuel qu'avec son bailleur. Les litiges internes entre le bailleur et le propriétaire du terrain ne sont pas opposables au locataire. * **Jurisprudence :** Le locataire ne peut s'opposer aux travaux nécessaires ([Tribunal judiciaire, 02/01/2026, n° 25/00301](/decisions/69752e6ecdc6046d47998b68)), mais inversement, le bailleur **doit** les réaliser. ## 3. La suspension du loyer : Un droit strictement encadré **Attention :** Madame ne doit **jamais** arrêter de payer son loyer de sa propre initiative, même si le logement est dégradé. Cela l'exposerait à une résiliation de bail. * **L'exception :** Le loyer ne cesse d'être dû que si un **arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité** est pris par la mairie ou la préfecture, selon [l'article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation](/articles/code-de-la-construction-et-de-l-habitation/L521-2). ## 4. Stratégie et Plan d'action (Go/No-Go) ### Étape 1 : Constitution de la preuve (Indispensable) Sans preuves, le juge rejettera la demande. Madame doit réunir : * Des photos datées du trou dans la baignoire et des cafards. * Un constat de commissaire de justice (ex-huissier) si ses moyens le permettent, ou à défaut, un rapport du service d'hygiène de la mairie (gratuit). * L'historique des échanges (emails, courriers recommandés) prouvant l'inaction depuis 3 ans. ### Étape 2 : Mise en demeure formelle Il faut envoyer une mise en demeure par LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) au bailleur social, le sommant d'effectuer les travaux sous 15 jours en invoquant [l'article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719). ### Étape 3 : Saisine des autorités administratives Si le bailleur ne réagit pas, il faut contacter : 1. **Le service hygiène de la mairie (SCHS)** pour demander un passage d'inspecteur. S'ils constatent l'indécence, ils peuvent obliger le bailleur à faire les travaux sous astreinte. 2. **La CAF** pour demander la suspension du versement de l'APL au bailleur (l'APL sera conservée par la CAF jusqu'à la réalisation des travaux). ### Étape 4 : Action judiciaire (Tribunal de Proximité) Si rien ne bouge, il faudra saisir le juge pour : * Ordonner les travaux sous astreinte (ex: 50€ par jour de retard). * Demander une suspension ou réduction du loyer rétroactive pour le préjudice de jouissance subi. **Risque :** Le coût d'une procédure peut être dissuasif, mais pour un bailleur social, la menace d'un signalement à l'ARS (Agence Régionale de Santé) ou à la préfecture est souvent très efficace. Je peux, si vous le souhaitez, rédiger le modèle de mise en demeure formelle à envoyer au bailleur social pour sommer l'exécution des travaux et le traitement des nuisibles.