Vérifier capacité d'achat d'indivisaires et fixer délai pour signature du compromis 🧠 Droit immobilier Indivision et partage successoral

Dans votre situation, vous êtes face à un projet de rachat de parts (licitation amiable) au sein d'une indivision. Pour transformer ces intentions en engagements fermes et protéger vos intérêts, voici la stratégie à adopter. ## 1. La stratégie de la "Preuve de Solvabilité" Actuellement, vos neveux font une déclaration d'intention sans force juridique. Pour vous assurer de leur capacité réelle, vous devez exiger des garanties avant toute signature. * **L'attestation de capacité de financement :** Ne vous contentez pas d'un "nous avons les fonds". Demandez une attestation de leur banque (ou d'un courtier) confirmant que, compte tenu de leurs revenus et de leur apport, ils sont en mesure de financer un achat à hauteur d'un montant "X" (le prix estimé du bien). * **Le prix de vente :** En vertu de [l'article 815-3 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-3+du+Code+civil), les actes de disposition (comme la vente) requièrent l'unanimité. Vous êtes donc en position de force : rien ne peut se faire sans votre accord sur le prix. Faites réaliser une expertise immobilière ou deux estimations par des agences locales pour fixer une base de négociation indiscutable. ## 2. Sécuriser les délais : Le compromis de vente Pour éviter que la situation ne s'enlise, vous devez formaliser l'accord via un compromis ou une promesse de vente rédigée par un notaire. * **Délai de signature :** Vous pouvez leur notifier par écrit (LRAR) qu'en l'absence de signature d'un compromis de vente sous un délai déterminé (par exemple 1 mois), vous considérerez que la négociation a échoué et que vous solliciterez la mise en vente du bien sur le marché classique. * **Les clauses essentielles du compromis :** * **La condition suspensive de prêt :** Elle doit être limitée dans le temps (généralement 45 à 60 jours). * **L'indemnité d'immobilisation :** Exigez qu'ils versent un dépôt de garantie (généralement 5 à 10 % du prix) sur le compte séquestre du notaire. S'ils se désistent sans motif légal, cette somme vous restera acquise en partie. ## 3. Anticipation des risques (Le "Coup d'après") Si vos neveux traînent ou ne parviennent pas à obtenir leur prêt, ils pourraient tenter de bloquer la situation pour continuer à jouir du bien ou simplement par inertie. * **Le risque de blocage :** Si les négociations échouent, rappelez-leur qu'en vertu de [l'article 815 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815+du+Code+civil), "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez provoquer le partage judiciaire (vente aux enchères du bien), ce qui est souvent moins avantageux pour tout le monde. * **L'indemnité d'occupation :** Si l'un de vos neveux occupe déjà le bien, précisez-lui qu'en application de [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+du+Code+civil), il est redevable d'une indemnité à l'indivision. Cela peut les inciter à accélérer le rachat. ## 4. Recommandations stratégiques 1. **Mandatez votre propre notaire :** Dans une vente de famille, il est préférable d'avoir votre propre notaire pour relire les actes. Cela ne coûte pas plus cher, car les honoraires sont partagés entre les deux offices. 2. **Mise en demeure :** Si les discussions orales n'aboutissent pas, envoyez un courrier formel listant vos conditions : prix ferme, preuve de financement sous 15 jours, et signature d'un compromis sous 30 jours. **L'avis de l'expert :** La jurisprudence rappelle que si un indivisaire bloque la vente par un refus injustifié, vous pourriez être autorisé par le tribunal à passer l'acte seul si ce refus met en péril l'intérêt commun (voir par analogie [Tribunal judiciaire, 30/04/2025](/decisions/68126b52d554c55098ec31d1)). Je peux, si vous le souhaitez, vous proposer un modèle de courrier de mise en demeure à adresser à vos neveux pour fixer officiellement ces délais et exiger les justificatifs bancaires. Souhaitez-vous que je le rédige ?

Voici une proposition de modèle de courrier de mise en demeure. Ce document est conçu pour être ferme et protecteur, en fixant un cadre juridique strict afin de sortir de l'incertitude. Il est fortement recommandé d'envoyer ce courrier en **Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR)**. *** **Expéditeur :** [Votre Nom et Prénom] [Votre Adresse] **Destinataires :** [Noms de vos neveux concernés] [Leurs Adresses] **Objet : Mise en demeure – Formalisation de l’offre d’achat du bien situé à [Adresse du bien]** Madame, Monsieur, En notre qualité de co-indivisaires du bien situé à [Adresse du bien], vous m'avez fait part de votre intention de racheter l'intégralité des parts de l'indivision (licitation amiable), incluant ma quote-part de 50 %. Si je prends acte de votre intérêt pour ce bien, je constate qu'à ce jour, aucun élément concret ne m'a été communiqué concernant le prix proposé, les modalités de financement, ni le calendrier de l'opération. Afin de sécuriser cette transaction et de préserver les intérêts de l'indivision, je vous mets en demeure par la présente de respecter les étapes suivantes : **1. Justification de la capacité de financement (sous 15 jours)** Je vous demande de me transmettre une attestation de capacité de financement délivrée par votre établissement bancaire ou un courtier, confirmant que vous disposez des fonds ou d'une capacité d'emprunt suffisante pour une acquisition basée sur une valeur estimée du bien de [indiquez le montant estimé ou "à définir par expertise"]. **2. Accord sur le prix et signature d'un compromis (sous 30 jours)** À réception de votre justificatif de financement, nous devrons nous accorder sur un prix définitif. Une fois cet accord acté, je demande à ce qu'un compromis ou une promesse de vente soit signé devant notaire au plus tard le [indiquez une date, ex: 30 juin 2026]. Cet acte devra prévoir : * Le versement d'un dépôt de garantie de [5 ou 10]% du prix de vente. * Une condition suspensive d'obtention de prêt limitée à 45 ou 60 jours. **3. À défaut d'accord** À défaut de réception de ces éléments ou de signature d'un avant-contrat dans les délais précités, je serai au regret de considérer que les négociations amiables ont échoué. En conséquence, je me verrai contraint de solliciter la mise en vente du bien sur le marché immobilier (via agence) afin de mettre fin à l'indivision, conformément à [l'article 815 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815+du+Code+civil). Je vous rappelle par ailleurs qu'en vertu de [l'article 815-9 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+815-9+du+Code+civil), tout indivisaire occupant privativement le bien est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision jusqu'au jour de la vente. Je souhaite que nous puissions finaliser cette opération de manière amiable et rapide, dans l'intérêt de tous. Dans l'attente de votre retour sous quinzaine, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Fait à [Ville], le [Date du jour] [Signature] *** ### Conseil stratégique supplémentaire : Si vous n'avez pas encore choisi de notaire, je vous suggère d'en contacter un dès maintenant pour lui transmettre ce courrier en copie. Cela montrera à vos neveux que vous avez déjà engagé une démarche officielle de conseil juridique. Souhaitez-vous que je vous aide à définir le montant de l'indemnité d'occupation que vous pourriez réclamer si l'un d'eux occupe le logement ?