En cas d'insalubrité d'un logement, les règles relatives au congé (préavis) et au paiement du loyer sont profondément modifiées en faveur du locataire. Il ne s'agit pas seulement d'une réduction de préavis, mais souvent d'une **suspension totale de l'obligation de payer**.
Voici l'analyse stratégique de votre situation selon le droit français.
## 1. L'arrêt automatique du loyer (Le "Coup d'avance")
Contrairement à un congé classique où vous devez respecter un préavis de 1 ou 3 mois, l'existence d'un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité change la donne :
* **Suspension du loyer :** Selon [l'article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article%20L521-2%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation), le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté de police (insalubrité ou péril).
* **Le "piège" du départ :** Si vous donnez congé vous-même de manière classique, vous restez normalement redevable du loyer jusqu'à la fin du préavis. Or, si un arrêté est en cours, vous pouvez partir **sans préavis** si le logement est devenu dangereux, ou profiter de la suspension du loyer pour organiser votre départ.
## 2. La charge de la preuve : Le constat officiel
Vous ne pouvez pas décider seul que le logement est "insalubre" pour réduire votre préavis. Sans document officiel, le bailleur pourra contester votre départ anticipé et vous réclamer les loyers.
**Les preuves indispensables :**
* **L'arrêté préfectoral ou municipal :** C'est la preuve "reine". Elle suspend le loyer et permet de quitter les lieux immédiatement.
* **Le rapport des services d'hygiène (SCHS) ou de l'ARS :** Si l'arrêté n'est pas encore pris, ce rapport est crucial.
* **Mises en demeure :** Vous devez prouver que vous avez informé le bailleur des désordres. La jurisprudence rappelle que le bailleur est tenu de remettre un logement décent ([Cour d'appel, chambre 1-8, 25/03/2026](/decisions/69c4d9fdcdc6046d4700a58e)).
## 3. Anticipation de l'adversaire : L'argument du bailleur
Le propriétaire tentera souvent de soutenir que :
1. **L'insalubrité est de votre faute :** (ex: défaut de ventilation par le locataire). Le juge vérifiera si vous avez usé des locaux "paisiblement" ([Tribunal judiciaire, chambre 26, 30/03/2026](/decisions/69ceb0f3cdc6046d47e56f77)).
2. **Le logement est "habitable" malgré tout :** Il contestera la gravité pour maintenir le préavis de 3 mois (si zone non tendue).
**Conseil stratégique :** Si vous n'avez pas encore d'arrêté d'insalubrité, ne parlez pas de "congé pour insalubrité" (qui n'existe pas tel quel dans la loi de 1989), mais invoquez l'**exception d'inexécution** pour quitter les lieux sans préavis en raison de l'impossibilité d'habiter (danger immédiat).
## 4. Risques et Go/No-Go
* **Risque financier :** Si vous partez sans préavis et sans arrêté officiel, le bailleur peut retenir votre dépôt de garantie et vous poursuivre pour les mois de préavis non payés.
* **Relogement :** Si un arrêté d'insalubrité est pris, c'est au **propriétaire** de payer votre relogement ([Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article%20L521-1%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation)). Si vous donnez congé vous-même, vous perdez souvent le bénéfice de cette obligation de relogement.
### Stratégie recommandée :
1. **Vérifiez si un arrêté existe** auprès de votre mairie ou de la préfecture.
2. **Si oui :** Informez le bailleur que vous quittez les lieux en invoquant [l'article L521-2 du CCH](https://www.google.com/search?q=Article%20L521-2%20du%20Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l%27habitation). Le loyer s'arrête immédiatement.
3. **Si non :** Contactez d'urgence les services d'hygiène de la mairie pour faire constater l'état du logement avant d'envoyer votre congé.
Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous une lettre de mise en demeure au propriétaire exigeant la mise en conformité du logement ou actant votre départ sans préavis pour mise en danger.
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
📄 Article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil . III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 . Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Other - 2ème chambre civile - n°26/00058 - 13/04/2026
MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION Aux termes de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. » L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle le principe que « : [.....
📋 Décision - Chambre 1-8 - 25/03/2026
Quelles sont les conséquences d'un congé pour reprise de logement en cas d'insalubrité et de contestation par le locataire ? — Le bailleur doit respecter les obligations de décence et d'hygiène du logement. En cas d'insalubrité, le congé pour reprise peut être contesté par le locataire, et la responsabilité du bailleur peut être engagée même en présence de problèmes affectant les parties communes.
📋 Décision - Chambre 26 / Proxi fond - 30/03/2026
Quelles sont les conditions de résiliation d'un bail d'habitation en raison de l'insalubrité du logement et du refus de relogement par le locataire ? — La résiliation d'un bail d'habitation peut être prononcée en cas d'insalubrité du logement, notamment lorsque le locataire refuse les propositions de relogement faites par le bailleur. Le bailleur doit prouver que les propositions étaient conformes aux critères du locataire et que ce dernier a agi de mauvaise foi en ajoutant des critères non justifiés.
📋 Décision - Chambre 1-8 - 25/03/2026
Le congé donné par le bailleur est-il valable en raison de l'état indécent du logement ? — Le congé donné par le bailleur doit respecter les exigences légales et ne peut être valide si le logement est déclaré indécent. En cas de non-conformité, le locataire peut demander l'annulation du congé et des réparations.
📋 Décision - SCHILTIGHEIM Civil - 17/03/2026
Quelles sont les conséquences d'un bailleur en défaut d'exécution de ses obligations de mise en conformité d'un logement insalubre ? — Le bailleur est tenu de garantir à son locataire un logement décent et conforme aux normes de sécurité et de salubrité. En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut demander la restitution des loyers versés et des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
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