Majorité requise pour le changement de destination des parties communes en copropriété 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

La question de la modification de la destination d'un immeuble en copropriété, particulièrement lorsqu'elle implique la transformation de parties communes en lots privatifs (appartements), est l'une des plus sensibles en droit de la copropriété. Voici l'analyse stratégique de votre situation au regard de la [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+10+juillet+1965+copropriété). ### 1. La règle de majorité : Un principe à double détente Pour autoriser le dépôt d'une déclaration préalable (DP) visant à transformer des parties communes en appartements, une seule résolution ne suffit généralement pas, car elle cache deux opérations juridiques distinctes : #### A. L'autorisation de travaux et le dépôt du permis/DP L'autorisation de déposer la demande d'urbanisme et d'effectuer les travaux affectant les parties communes relève en principe de la **majorité absolue de l'article 25** de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). * *Note stratégique :* Si la résolution obtient au moins le tiers des voix, elle peut faire l'objet d'un second vote immédiat à la majorité simple (Article 24) en application de l'[Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+25-1+Loi+10+juillet+1965). #### B. La vente des parties communes et la modification du règlement (Le point critique) Puisque vous transformez des parties communes en appartements, il y a nécessairement une **aliénation** (vente) de parties communes. * Selon l'[Article 26 de la loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-du-10-juillet-1965/26), la vente de parties communes dont la conservation n'est pas imposée par le respect de la destination de l'immeuble se vote à la **double majorité** (majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix). ### 2. Le risque majeur : L'unanimité (Article 26, dernier alinéa) C'est ici que votre dossier est spécifique. Vous mentionnez une **résidence avec services pour personnes âgées**. Si la transformation des parties communes (par exemple, un salon commun, une salle de restauration ou de soin) en appartements privatifs porte atteinte à la **destination de l'immeuble** telle qu'inscrite dans le règlement de copropriété, la majorité de l'article 26 ne suffit plus. L'[Article 26 de la loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-du-10-juillet-1965/26) dispose que : > *"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété."* **Analyse stratégique :** Si la suppression des services communs transforme la nature même de la résidence (passant d'une "résidence services" à un immeuble d'habitation classique), tout copropriétaire pourrait arguer que cela porte atteinte à la destination de l'immeuble et à la jouissance de son lot. Dans ce cas, l'**unanimité** peut être exigée par les tribunaux. ### 3. Anticipation de l'adversaire (Le "Coup d'après") Si la résolution est votée à la majorité de l'article 25 ou 26, les opposants utiliseront les arguments suivants pour faire annuler l'AG : 1. **Abus de majorité :** Les opposants soutiendront que la résolution sert l'intérêt financier de la copropriété (ou de certains membres) au détriment de la qualité de service due aux résidents. La jurisprudence, comme dans la décision [Cour d'appel, 2ème chambre civile, 29/01/2026](/decisions/697c6af2cdc6046d473a5aca), rappelle que l'abus de majorité est constitué si la décision est prise au détriment d'un groupe de copropriétaires. 2. **Défaut de majorité :** Si le syndic fait voter à l'article 25 alors que la modification de destination exige l'article 26 (ou l'unanimité), la résolution sera nulle conformément au principe rappelé par le [Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 06/10/2025](/decisions/68e56b750e2901d10fa47496). ### 4. La preuve et les documents nécessaires Pour sécuriser ce vote, le dossier de convocation doit impérativement contenir : * Le projet de modification du règlement de copropriété (nouvel état descriptif de division pour créer les nouveaux lots). * L'avis d'un architecte confirmant que la modification ne porte pas atteinte à la structure de l'immeuble. * Le projet de demande préalable d'urbanisme. ### Recommandation stratégique 1. **Vérifiez le Règlement de Copropriété :** Si la "destination" de l'immeuble est expressément définie comme "résidence avec services", la prudence impose la majorité de l'**Article 26** au minimum, voire l'unanimité si les services sont supprimés. 2. **Scindez les votes :** Ne faites pas un seul vote global. Votez d'abord sur le principe de l'aliénation (Art. 26), puis sur l'autorisation de travaux et de dépôt de DP (Art. 25). Souhaitez-vous que je rédige un modèle de résolution pour votre prochaine assemblée générale afin de minimiser les risques de recours ?

Pour répondre précisément à votre question, il faut distinguer la majorité nécessaire pour **le dépôt administratif** (la démarche auprès de la mairie) de celle nécessaire pour **les travaux** qui justifient cette demande. Voici les règles de majorité applicables selon la [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+10+juillet+1965+copropriété) : ### 1. La règle de principe : La majorité absolue (Article 25) Le dépôt d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable pour des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble relève de la **majorité des voix de tous les copropriétaires** (composant le syndicat), conformément à [l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+25+Loi+10+juillet+1965). * **Le "mécanisme de rattrapage" (Passerelle) :** Si la résolution n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins **un tiers des voix** de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la **majorité simple** (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), en vertu de [l'article 25-1 de la même loi](https://www.google.com/search?q=Article+25-1+Loi+10+juillet+1965). ### 2. L'exception critique : La double majorité (Article 26) Dans votre cas spécifique (transformation de parties communes en appartements dans une résidence services), la demande d'urbanisme n'est que l'accessoire d'une opération plus lourde : **l'aliénation (la vente) de parties communes**. Si le dépôt du permis est indissociable de la vente de ces espaces pour en faire des appartements privatifs, la jurisprudence considère souvent que l'ensemble doit être voté à la **majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix** (Double majorité), selon [l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+26+Loi+10+juillet+1965). ### 3. Stratégie et Risques (Analyse "Senior Partner") **L'anticipation du blocage :** L'adversaire (un copropriétaire opposant) ne contestera pas le "formulaire" de demande préalable, mais le fait que cette demande entérine une **modification de la destination de l'immeuble**. * Dans une résidence services, les parties communes sont souvent le support des services (restauration, accueil). * Si leur transformation en appartements réduit ou supprime ces services, un juge peut considérer que cela porte atteinte à la "destination de l'immeuble". * **Risque :** Dans ce cas, même un vote à l'article 26 est fragile. L'unanimité pourrait être requise si l'on considère que la modification porte atteinte aux modalités de jouissance des autres copropriétaires sur leurs propres lots (perte de valeur de leur appartement "services"). **La charge de la preuve :** Pour que le vote à la majorité de l'article 25 ou 26 soit valable, le syndic doit prouver que le dossier de convocation était complet. Si le projet de demande d'urbanisme n'était pas joint à la convocation, la résolution peut être annulée pour défaut d'information, comme le rappelle le principe de régularité des votes souligné dans la décision [Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 06/10/2025](/decisions/68e56b750e2901d10fa47496). **Conseil stratégique :** Ne faites pas voter une résolution unique "fourre-tout". Scindez les votes : 1. Vote sur le principe de l'aliénation des parties communes (Majorité Art. 26). 2. Vote sur l'autorisation de travaux et mandat au syndic pour déposer la demande d'urbanisme (Majorité Art. 25). Souhaitez-vous que je rédige le modèle de résolution à inscrire à l'ordre du jour pour sécuriser juridiquement ce vote ?