Occupation illicite de terrain après approbation ministérielle 🧠 Mémoire Droit immobilier

La situation que vous décrivez est grave : elle combine une spoliation de propriété (vente d'un bien appartenant à autrui) et une occupation illicite (squat ou installation de tiers). En droit français, la propriété est un droit "inviolable et sacré". Voici la stratégie juridique et les procédures que vous pouvez engager. ### 1. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") L'individu qui a vendu votre terrain va probablement prétendre qu'il en était le propriétaire légitime (par exemple, via une prescription acquisitive ou un titre de propriété concurrent). Les occupants, de leur côté, invoqueront leur "bonne foi" en affirmant avoir acheté ou loué le terrain légalement. **Votre contre-attaque :** Vous devez opposer votre arrêté ministériel et votre titre de propriété publié au service de la publicité foncière. En France, la vente de la chose d'autrui est nulle selon [l'article 1599 du Code civil](/articles/code-civil/1599). ### 2. La charge de la preuve (Éléments indispensables) Pour gagner, vous ne pouvez pas vous contenter de votre arrêté. Vous devez réunir : * **Votre titre de propriété complet** (acte notarié) et l'arrêté ministériel cité. * **Un constat d'huissier (commissaire de justice) :** C'est l'élément **crucial**. L'huissier doit se rendre sur place pour identifier les occupants et constater les constructions ou installations. * **Preuve de l'usurpation :** Si possible, obtenez une copie du "contrat" ou du reçu que l'usurpateur a donné aux occupants. ### 3. Les procédures à engager #### A. Action pénale contre l'usurpateur (Vendeur) Vendre un terrain qui ne nous appartient pas peut être qualifié d'**escroquerie**. * **Fondement :** [Article 313-1 du Code pénal](/articles/code-penal/313-1). * **Action :** Déposez une plainte entre les mains du Procureur de la République pour escroquerie et stellionat (le fait de vendre un bien dont on sait qu'on n'est pas propriétaire). #### B. Action civile en expulsion (Contre les occupants) Même s'ils ont été trompés, les occupants commettent un "trouble manifestement illicite" en restant sur votre terrain. * **Procédure :** Le **Référé**. C'est une procédure rapide devant le Président du Tribunal Judiciaire. * **Jurisprudence :** Comme rappelé dans la décision [Tribunal judiciaire, référés civils, 23/03/2026](/decisions/69c1960fcdc6046d47b0c4b3), le juge peut ordonner la remise en état et l'expulsion pour faire cesser un trouble manifestement illicite sur le fondement de [l'article 544 du Code civil](/articles/code-civil/544) qui consacre le droit de propriété. * **Sanction :** Demandez l'expulsion sous **astreinte** (par exemple 100€ par jour de retard) et la démolition de toute installation aux frais des occupants ou du vendeur. #### C. Action en nullité de la vente Vous devez faire constater la nullité de la transaction effectuée par l'individu. Selon [l'article 545 du Code civil](/articles/code-civil/545), nul ne peut être contraint de céder sa propriété. La vente est nulle de plein droit. ### 4. Évaluation des risques et pragmatisme (Le "Go/No-Go") * **Risque de durée :** Si les occupants ont construit une habitation, l'expulsion peut être longue (procédure d'expulsion, intervention de la force publique). * **Risque d'insolvabilité :** L'individu qui a vendu votre terrain a peut-être déjà fait disparaître l'argent. Agissez vite pour demander une **saisie conservatoire** sur ses comptes bancaires dès le début de la procédure. * **Coût :** Prévoyez des frais d'avocat (obligatoire au Tribunal Judiciaire) et d'huissier. Cependant, vous demanderez au juge que ces frais soient remboursés par l'adversaire au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. ### Stratégie recommandée : 1. **Immédiatement :** Mandatez un commissaire de justice (huissier) pour un constat d'occupation. 2. **Sous 48h :** Faites notifier par avocat une mise en demeure à l'individu et aux occupants. 3. **Action judiciaire :** Lancez une assignation en référé pour obtenir une expulsion rapide et déposez plainte au pénal parallèlement pour faire pression sur le vendeur. Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous un **modèle de mise en demeure** à envoyer à l'individu qui a vendu votre terrain pour le sommer de faire cesser l'occupation immédiatement.