Caution de logement impayé : demande de sortie de caution 🧠 Mémoire Droit des contrats Bail d'habitation et location

Cela dépend surtout de la **durée prévue dans l’acte de cautionnement** : si votre caution est à durée indéterminée, vous pouvez généralement la résilier pour l’avenir ; si elle a été reconduite pour une durée fixe de trois ans, vous ne pouvez en principe pas la quitter avant son terme. Cette résiliation ne supprimera pas les impayés déjà nés avant sa prise d’effet. ## 1. Vous devez obtenir l’acte exact Demandez immédiatement à l’agence, par lettre recommandée, une copie complète de : - l’acte de cautionnement que vous avez signé ; - la clause de durée et de renouvellement ; - le bail et ses éventuels avenants ; - le décompte précis des loyers réclamés ; - les informations annuelles adressées à la caution. Le fait de ne pas avoir reçu les « papiers définitifs » ne suffit pas, à lui seul, à annuler votre engagement. En revanche, si vous n’avez signé qu’un document incomplet, ou si l’acte ne contient pas les mentions obligatoires, sa validité peut être contestée. Pour une caution personne physique, l’acte doit notamment mentionner elle-même la somme maximale garantie en chiffres et en lettres, ainsi que certaines renonciations éventuelles : [Article 2297 du Code civil](/articles/code-civil/2297). ## 2. Si l’engagement a réellement été reconduit pour trois ans Il faut vérifier si vous avez : - signé un **nouvel acte** ; - signé un avenant de renouvellement ; - ou si le premier acte prévoyait une reconduction automatique. Un engagement à durée déterminée prend normalement fin à la date prévue, sauf renouvellement exprès. La jurisprudence retient également que la caution ne peut être tenue au-delà des limites temporelles de son acte : [Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 28/09/2023, n° 21/13914](/decisions/65166c9b788aac83189e9d71) et [Cour d'appel, chambre 8 section 4, 02/11/2023, n° 22/01752](/decisions/65449d2dc71a6a83181c8db3). Donc, si vous avez valablement accepté une nouvelle période fixe de trois ans il y a un an, votre lettre ne mettra probablement pas fin immédiatement à cette période. Elle permettra toutefois de contester toute demande concernant des dettes nées après le terme prévu. ## 3. Vos revenus et votre âge peuvent être importants Vos 1 000 € de retraite et le montant du loyer peuvent soutenir une contestation si le créancier professionnel vous a fait souscrire un engagement manifestement inadapté à vos capacités financières. Le créancier professionnel doit mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté à ses capacités financières ; à défaut, il peut perdre son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi : [Article 2299 du Code civil](/articles/code-civil/2299) (cette lecture de l'extrait officiel reste à confirmer). Attention : cette règle ne signifie pas automatiquement que la caution est annulée. Il faudra démontrer : - vos ressources et charges au moment de la signature ; - le montant maximal garanti ; - la connaissance ou non de votre situation par l’agence ou le bailleur ; - le caractère excessif de l’engagement. L’âge de 70 ans n’annule pas la caution, mais il peut contribuer à apprécier votre situation financière et personnelle. ## 4. Vérifiez les informations annuelles Le créancier professionnel doit informer chaque année la caution personne physique du montant restant dû et rappeler le terme de l’engagement. Le défaut d’information entraîne notamment une perte des intérêts et pénalités pendant la période concernée : [Article 2302 du Code civil](/articles/code-civil/2302). Cela ne supprime généralement pas le principal des loyers, mais peut réduire sensiblement la somme réclamée. ## 5. Ce que je vous conseille de faire maintenant 1. **Ne reconnaissez pas la dette et ne signez aucun échéancier** avant vérification. 2. Envoyez une lettre recommandée à l’agence demandant l’intégralité de l’acte, du bail, du renouvellement et du décompte. 3. Indiquez que vous contestez provisoirement votre obligation, notamment en raison de l’absence de remise de l’acte complet, de votre situation financière et du défaut éventuel d’information annuelle. 4. Faites vérifier la validité de l’engagement par un avocat, une association de défense des consommateurs ou un Point-justice. 5. Si vous recevez une assignation ou un acte d’huissier, ne l’ignorez pas : les délais de contestation peuvent être courts. Le point décisif est de savoir si vous avez **signé personnellement le renouvellement de trois ans** ou si l’agence prétend seulement appliquer une clause de reconduction automatique. D’après les éléments fournis, ne payez pas immédiatement sans obtenir ces documents.