Critères retenus par le juge pour reconnaître une servitude de passage 🧠 Droit immobilier

Pour établir l'existence d'une servitude de passage, le juge ne se contente pas de constater un usage. Son analyse est strictement encadrée par le Code civil et la jurisprudence de la Cour de cassation. Voici les éléments clés qu'un juge va rechercher pour valider ou rejeter l'existence d'une servitude. ## 1. La source de la servitude : Titre ou Enclave ? Le juge va d'abord déterminer comment la servitude a été créée, conformément à [l'article 639 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+639+Code+civil). * **La servitude conventionnelle (par accord) :** Le juge cherchera un "titre" (acte notarié). Une servitude de passage est une servitude **discontinue**. À ce titre, elle ne peut jamais s'acquérir par l'usage, même pendant 30 ans. Sans écrit, elle n'existe pas, sauf en cas d'enclave. * **La servitude légale pour cause d'enclave :** Si aucun titre n'existe, le juge vérifiera si le fonds est "enclavé" (absence d'accès à la voie publique ou accès insuffisant). C'est une obligation légale. ## 2. L'opposabilité aux tiers (Le point critique) C'est l'un des points de contrôle les plus sévères. Le juge vérifiera si la servitude est "opposable" au propriétaire actuel du terrain traversé (le fonds servant). Selon la jurisprudence [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24/09/2020, n° 19-19.179](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca33d50c7b4623bd8b0b30), une servitude n'est opposable que si : 1. Elle a été **publiée** au service de la publicité foncière ; 2. **OU** elle est mentionnée dans l'acte d'acquisition de l'acheteur ; 3. **OU** il est prouvé que l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'achat. ## 3. L'étendue et l'assiette du passage Le juge examinera si l'usage actuel correspond strictement au titre initial. * **Interdiction d'extension :** Si vous avez un droit de passage pour des personnes, vous ne pouvez pas l'utiliser pour des véhicules sans nouvel accord. * **Canalisations :** Le juge est très strict : une servitude de passage ne donne pas le droit de faire passer des tuyaux ou câbles en sous-sol, sauf si le titre le précise expressément ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14/06/2018, n° 17-20.280](https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8d5f7a23107fe4b166b4)). --- ### 💡 L'Analyse du "Senior Partner" (Stratégie) #### 1. L'anticipation de la partie adverse ("Le coup d'après") Si vous invoquez une servitude, la partie adverse va tenter de prouver son **extinction**. * **Le non-usage trentenaire :** Si le voisin prouve que personne n'est passé pendant 30 ans, la servitude conventionnelle disparaît. * **La confusion :** Si par le passé, les deux terrains ont appartenu à la même personne, la servitude a pu s'éteindre définitivement ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 08/09/2016, n° 15-20.371](https://www.courdecassation.fr/decision/5fd92283b5d131013369c0e1)). #### 2. La charge de la preuve C'est à celui qui revendique la servitude de prouver son existence. * **Preuves attendues :** Acte de vente original, plan de division parcellaire, ou constat d'huissier montrant l'état d'enclave. * **Attention :** De simples témoignages de voisins disant "on a toujours passé par là" sont insuffisants pour créer un droit de passage en droit français si le terrain n'est pas enclavé. #### 3. Évaluation du risque (Go/No-Go) * **Le risque de l'article 701 :** Le propriétaire du terrain traversé ne peut pas modifier l'assiette du passage de son propre chef. S'il le fait, il s'expose à devoir rétablir le passage d'origine à ses frais, sauf s'il prouve que le changement est aussi commode pour vous ([Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18/01/2023, n° 22-10.700](https://www.courdecassation.fr/decision/63c79ef6da31367c908eb902)). * **Coût/Bénéfice :** Une procédure en reconnaissance de servitude dure souvent 2 à 3 ans. Si l'enclave n'est pas flagrante, la désignation d'un expert judiciaire (à votre charge au début) est quasi systématique. **Conseil pragmatique :** Avant de saisir le juge, vérifiez votre acte de propriété et celui de votre voisin (disponible via une demande de "fiche immobilière" au service de la publicité foncière). Si le titre n'y figure pas, privilégiez une convention amiable contre indemnité.