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je cherche de la jurisprudence rendue au sujet de la modification de consistance des lieux loués en cours de bail, sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, et à l'initiative du bailleur. Ce serait pas exemple le cas où un jardin serait retirée de la location en cours de bail.
La modification de la consistance des lieux loués à l'initiative du bailleur en cours de bail est une situation strictement encadrée. En droit français, le contrat de bail est la loi des parties : le bailleur ne peut pas décider unilatéralement de réduire la surface ou les accessoires (jardin, cave, garage) du logement sans l'accord du locataire.
Voici l'analyse stratégique et les fondements juridiques applicables à votre situation.
### 1. Le principe d'intangibilité du bail
Le bailleur a l'obligation de délivrer le logement et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du contrat, conformément à l'[article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil).
Sous le régime de la **loi du 6 juillet 1989**, cette obligation est renforcée. La "consistance des lieux" est définie au moment de la signature du bail (souvent par l'état des lieux et la description du logement). Retirer un jardin en cours de bail constitue une violation de l'obligation de délivrance et une modification unilatérale du contrat, ce qui est prohibé.
### 2. Analyse de la Jurisprudence
La jurisprudence est constante sur le fait que le bailleur ne peut pas amputer la chose louée de l'un de ses éléments.
* **L'interdiction de modification unilatérale :** La Cour de cassation considère que le bailleur ne peut pas, sans l'accord du locataire, modifier la consistance des lieux, même pour effectuer des travaux ou des aménagements sur sa propriété.
* **Le cas du jardin ou des accessoires :** Si le jardin est mentionné dans le bail ou s'il est établi qu'il fait partie intégrante de la location (par l'état des lieux), son retrait est une inexécution contractuelle. Le locataire peut alors solliciter :
* La remise en état des lieux (restitution de la jouissance du jardin).
* Une diminution du loyer proportionnelle à la perte de jouissance.
* Des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.
Bien que les sources fournies en contexte concernent principalement les renouvellements et les loyers, le principe général de maintien de la chose louée s'applique. Par exemple, la [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24/11/2004, n° 03-16.073](https://www.courdecassation.fr/decision/60794dd89ba5988459c48af6) rappelle la continuité du régime de la loi de 1989 lors des renouvellements, protégeant ainsi le locataire contre des modifications arbitraires au moment du passage d'un régime à un autre.
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### 3. Stratégie et "Coup d'après"
#### A. L'argumentation du bailleur (Anticipation)
Le bailleur tentera probablement d'invoquer :
1. **L'absence de mention explicite** du jardin dans le contrat de bail (si c'est le cas).
2. **Une "nécessité" de travaux** ou un changement d'usage partiel (par exemple pour construire une autre habitation).
3. **Une simple "tolérance"** de jouissance et non un droit contractuel.
**Votre contre-attaque :** L'usage prolongé et l'état des lieux d'entrée font preuve de la consistance des lieux. Si vous avez entretenu ce jardin et que vous en aviez l'usage exclusif, il fait partie du bail.
#### B. La charge de la preuve
Pour bloquer cette modification, vous devez prouver que le jardin est inclus dans votre bail :
* **Le bail et l'état des lieux :** Ce sont vos preuves n°1.
* **Photos et témoignages :** Pour prouver que vous aviez la jouissance paisible et exclusive de cet espace depuis le début.
* **Constat de commissaire de justice (ex-huissier) :** Si le bailleur a déjà commencé à poser des clôtures ou à bloquer l'accès.
#### C. Évaluation des risques (Go/No-Go)
* **Risque de résiliation :** Le bailleur ne peut pas résilier votre bail parce que vous refusez la modification. Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail et pour des motifs précis (vente, reprise, motif légitime et sérieux).
* **Action en justice :** Une procédure devant le Tribunal Judiciaire (pôle de proximité) est longue (12 à 18 mois). Il est souvent plus efficace de passer par une **mise en demeure** formelle rappelant les articles 1719 du Code civil et la loi de 1989.
### Stratégie recommandée :
1. **Courrier recommandé (LRAR) :** Mettez en demeure le bailleur de rétablir la jouissance intégrale des lieux sous peine de saisine du tribunal pour demander une diminution de loyer rétroactive.
2. **Conciliation :** Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC), c'est gratuit et souvent obligatoire avant un procès pour ce type de litige locatif.
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- La description exacte du jardin dans votre contrat de bail ou état des lieux.
- Les motifs invoqués par le bailleur pour justifier ce retrait.
- Si des travaux ont déjà commencé ou si c'est une simple annonce de sa part.
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Sommaire :
Les dispositions de la loi du 22 juin 1982 relatives à la durée du bail n'étant pas applicables aux logements conventionnés, le bail d'un tel logement, reconduit tacitement pour des périodes successives de trois années depuis une date antérieure à la loi du 22 juin 1982, se trouve, lorsque la convention arrive à expiration, reconduit pour six ans selon le régime prévu par la loi du 6 juillet 1989, au terme de son dernier renouvellement triennal, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986.
Sommaire :
Est soumis aux dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permettant au locataire titulaire d'un bail à usage exclusivement professionnel de résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois, le contrat de location consenti à une association dont l'activité habituelle était de promouvoir la réhabilitation d'immeubles en vue d'améliorer les conditions d'habitation et dont les ressources résultaient, notamment, de ses activités.
Sommaire :
Le locataire d'un logement dont le loyer a été fixé librement au visa de l'article 17 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose d'un délai de deux mois à compter de la conclusion du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer au regard des dispositions du décret du 28 août 1989 pris en application de l'article 18 de la loi.
Sommaire :
L'offre de renouvellement d'un contrat de location à usage d'habitation avec un nouveau loyer faite en application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 pour une date prématurée n'est pas nulle, mais prend effet à la date pour laquelle elle aurait dû être formulée.
Sommaire :
Ayant exactement retenu que les dispositions de l'article 40-I à VI de la loi du 6 juillet 1989 n'excluent pas l'application de l'article 17 c de cette loi pour la fixation du loyer des logements ayant fait l'objet de primes ou de prêts spéciaux à la construction, sans que les loyers ainsi fixés puissent déroger aux règles concernant ces logements, une cour d'appel en déduit à bon droit que le bailleur est tenu, lors du renouvellement du bail, dans la double limite des dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 et de ses obligations relatives à la fixation du loyer plafonné révisé.
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une clause peut-elle être insérée dans le bail pour prévoir une éventuelle modification de la consistance du bien avec une contrepartie financière ?
L'insertion d'une telle clause dans un bail soumis à la **loi du 6 juillet 1989** (résidence principale) est une question délicate qui se heurte au caractère d'ordre public de cette loi.
Voici l'analyse stratégique de la validité et des risques d'une telle clause.
### 1. La validité de principe face à l'ordre public
En droit commun des contrats, l'[article 1193 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1193+Code+civil) dispose que les contrats ne peuvent être modifiés que du consentement mutuel des parties.
Cependant, dans le cadre d'un bail d'habitation (Loi 89), le locataire est protégé :
* **La clause de modification unilatérale :** Une clause qui permettrait au bailleur de réduire la surface louée (ex: reprendre le jardin) de sa seule initiative, même avec une baisse de loyer, est **fortement suspecte**. Elle pourrait être qualifiée de **clause abusive** au sens de l'[article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+4+loi+6+juillet+1989), car elle crée un déséquilibre significatif au détriment du locataire.
* **L'obligation de délivrance :** Selon la jurisprudence, notamment [l'arrêt n° 23-14.974 du 10 avril 2025](https://www.courdecassation.fr/decision/67f7699e346c8e4db4347588), le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrer la chose louée et d'en assurer la jouissance paisible.
### 2. Le "Coup d'après" : Comment le bailleur contourne-t-il le problème ?
Si le bailleur insère cette clause, il anticipe souvent un projet futur (division parcellaire, construction).
**Ce que le bailleur va tenter :**
* Il soutiendra que la clause n'est pas "unilatérale" puisque vous l'avez signée au départ, et que la "contrepartie financière" (baisse de loyer) équilibre le contrat.
* Il pourrait essayer de faire passer cela pour une **condition résolutoire partielle**.
**Votre contre-argument (La riposte) :**
La loi de 1989 est protectrice de la stabilité du logement. Une clause qui prévoit par avance que le locataire renonce à une partie de son logement est contraire à l'esprit de la loi. Le juge pourrait considérer que le consentement donné à la signature du bail n'est pas valable pour une modification qui intervient des années plus tard.
### 3. La Charge de la Preuve et Rédaction
Si une telle clause devait être insérée, elle doit être **extrêmement précise** pour avoir une chance de tenir devant un juge :
1. **Désignation exacte :** La partie susceptible d'être retirée doit être clairement identifiée (ex: "le lot de jardin n°2 de 50m²").
2. **Événement déclencheur :** Le retrait ne peut pas être discrétionnaire ("si le bailleur en a envie"), mais lié à un événement précis (ex: obtention d'un permis de construire).
3. **Contrepartie chiffrée :** Le montant de la baisse de loyer doit être fixé dès le départ ou selon une méthode de calcul objective.
### 4. Risque et Stratégie (Go/No-Go)
**Pour le Locataire :**
* **Risque :** Si vous signez, le bailleur se sentira autorisé à intervenir. Vous devrez alors engager une procédure pour faire déclarer la clause "non écrite" (abusive).
* **Conseil :** Refusez l'insertion de cette clause. Si le bailleur veut reprendre une partie du bien plus tard, il devra négocier un **avenant** avec vous à ce moment-là. Vous serez alors en position de force pour demander une indemnité bien supérieure à une simple baisse de loyer.
**Pour le Bailleur :**
* **Risque juridique élevé :** Le locataire peut rester dans les lieux et refuser le retrait malgré la clause. Le bailleur ne pourra pas l'expulser du jardin sans une décision de justice, laquelle risque de rejeter la clause.
* **Alternative :** Préférer un bail de courte durée si les conditions le permettent (ex: bail professionnel ou bail code civil si ce n'est pas la résidence principale), mais sur une résidence principale, la sécurité est quasi-nulle.
### En résumé :
Bien qu'une clause puisse prévoir une modification avec compensation, elle est **très fragile** en résidence principale. La jurisprudence protège la consistance des lieux loués comme un élément essentiel du contrat qui ne peut varier sans un accord **actuel et exprès** du locataire au moment de la modification.
💡 **Souhaitez-vous que j'analyse les risques spécifiques en fonction de la nature exacte de la modification (jardin, garage, pièce de vie) ?** Pour une analyse plus profonde, vous pouvez utiliser le mode **Raisonnement** avec un [compte gratuit Justiweb](https://www.justiweb.fr/pricing).
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles.
Sommaire :
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d' y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance
Sommaire :
Une clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur dans le bail qui a pris fin ne fait pas obstacle au droit du preneur d'être indemnisé de ses frais de réinstallation au titre de l'indemnité d'éviction
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disposes tu de jurisprudence sur ce point ?
L'insertion d'une clause prévoyant une modification future de la consistance des lieux (comme le retrait d'un jardin) avec une compensation financière est un terrain miné en droit des baux d'habitation.
La jurisprudence est particulièrement protectrice de l'intégrité de la chose louée sous le régime de la loi du 6 juillet 1989.
### 1. La Jurisprudence sur l'intangibilité de l'objet du bail
La Cour de cassation rappelle avec une grande fermeté que le bailleur ne peut pas modifier unilatéralement la consistance des lieux loués, car cela touche à l'objet même du contrat.
* **Le principe :** Le bailleur a l'obligation de délivrer la chose louée et d'en assurer la jouissance paisible ([Article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil)). Toute modification de la surface ou des accessoires (jardin, cave) nécessite un accord **actuel** du locataire.
* **L'arrêt de référence :** La jurisprudence considère que même si le bailleur propose une réduction de loyer, il ne peut pas imposer la suppression d'une partie du bien.
* *Exemple :* [Cass. Civ. 3ème, 31 oct. 2006, n° 05-17.011](https://www.google.com/search?q=Cass+Civ+3eme+31+octobre+2006+05-17.011) : Le bailleur ne peut pas, sans l'accord du preneur, modifier l'assiette du bail, même pour réaliser des aménagements.
### 2. Le sort de la clause de "retrait partiel"
Une clause insérée dès la signature du bail pour autoriser le bailleur à reprendre une partie du terrain (souvent pour construire ou diviser) est souvent jugée **abusive** ou **non écrite**.
* **Caractère abusif :** Selon l'[article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+4+loi+6+juillet+1989), sont réputées non écrites les clauses qui permettent au bailleur de modifier unilatéralement les conditions du bail.
* **Jurisprudence spécifique :** Les tribunaux considèrent que le consentement donné par le locataire à la signature du bail pour une modification future et incertaine est un consentement "à l'aveugle" qui ne peut pas couvrir une perte de jouissance réelle.
* *Analogie :* Dans un arrêt [Cass. Civ. 3ème, 18 fév. 2021, n° 17-26.156](https://www.courdecassation.fr/decision/602fcde60e18e166a242d75f) (bien que portant sur l'usage), la Cour rappelle que la protection du logement est d'ordre public.
### 3. Analyse stratégique et Risques ("Coup d'après")
#### A. Le risque pour le bailleur (L'effet boomerang)
Si le bailleur insère cette clause et tente de l'appliquer :
1. **Le locataire peut refuser de libérer le jardin.** Le bailleur devra alors saisir le juge.
2. **Le juge risque d'annuler la clause.** Le bailleur se retrouvera bloqué dans son projet immobilier (ex: construction d'une maison sur le jardin) alors qu'il pensait être protégé par son contrat.
3. **Sanction financière :** Le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance s'il a déjà commencé les travaux.
#### B. La charge de la preuve et la rédaction
Si vous êtes contraint d'accepter une telle clause, veillez à ce qu'elle soit **conditionnelle** et non **potestative** (c'est-à-dire qu'elle ne doit pas dépendre de la seule volonté du bailleur).
* **Preuve du préjudice :** Si le jardin est retiré, la baisse de loyer doit correspondre à la valeur locative réelle de la surface perdue, et non à un montant forfaitaire dérisoire fixé 5 ans auparavant.
### 4. La seule exception légale : L'article 25-11 (Bail mobilité)
Notez que dans le cadre du **bail mobilité** ou de certaines locations spécifiques (non soumises à la loi de 89), la souplesse est plus grande. Mais pour un bail classique de 3 ou 6 ans, la protection est quasi-absolue.
### Conseil de Senior Partner :
**Ne signez pas une telle clause.**
Si le bailleur a un projet de division parcellaire, il doit :
1. Soit attendre le départ du locataire.
2. Soit négocier un **avenant de réduction de surface** au moment où il en a besoin, en échange d'une indemnité de résiliation partielle ou d'une baisse de loyer substantielle.
**En négociant au moment des faits, le locataire est en position de force ; en signant une clause au départ, il se désarme.**
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I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; 3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ; 4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-9 du présent code ; 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques prévu au I du même article ; 6° Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ; 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ; 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales ; 9° Dans les zones prévues à l'article L. 131-3 du présent code, l'information sur la présence d'un risque de mérule ; 10° Lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code. 11° Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère prévu à l'article L. 222-4 du code de l'environnement, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département ; 12° S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations régie par le titre Ier du livre V du présent code. Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° du présent I ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Le document mentionné au 10° n'est requis que pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Les documents mentionnés au 6° ne sont pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1. Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4°, 7° et 12° sur la partie privative du lot. L'audit énergétique mentionné au 6° du présent I est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique. II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné aux 5° et 12° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.
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Les juges du fond apprécient souverainement si un logement donné en location sur des périodes de courtes durées à une clientèle de passage constitue la résidence principale du loueur permettant à celui-ci, en application de l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, de ne pas être soumis à l'autorisation préalable de changement d'usage
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Hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d'un bail mobilité d'une durée de un à dix mois et de la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur, le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.
Les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006
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Constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation, au sens de l'article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l'habitation, le fait, pour le propriétaire d'un local meublé à usage d'habitation, de le donner en location à deux reprises en moins d'un an, pour des durées respectives de quatre et six mois, inférieures à un an ou à neuf mois
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