Constitution de servitude par acte notarié : signature des fonds servant et dominant? 🧠 Droit immobilier Servitudes et droit de passage

La réponse courte est **oui**, mais avec des nuances juridiques cruciales selon la nature de l'acte (conventionnel ou unilatéral). En droit français, la création d'une servitude par "titre" (acte juridique) relève de la liberté contractuelle, mais elle est strictement encadrée pour être opposable. ### 1. Le principe : La signature des deux parties (Acte conventionnel) Lorsqu'une servitude est créée par un accord entre deux voisins, il s'agit d'un **contrat**. À ce titre, il doit respecter les conditions de validité des conventions. * **Le consentement :** Pour qu'une servitude soit valablement constituée par convention, le propriétaire du fonds servant (celui qui subit la charge) et le propriétaire du fonds dominant (celui qui en bénéficie) doivent tous deux signer l'acte. * **L'opposabilité :** Pour que cette servitude soit opposable aux futurs acquéreurs, elle doit être établie par acte authentique (notarié) et publiée au Service de la Publicité Foncière. Comme le rappelle le [Tribunal judiciaire, chambre civile, 25/09/2025, n° 23/01705](/decisions/68f92c67de0ebe408da9f712), la création d'une servitude nécessite un acte authentique et une publication pour être opposable aux tiers. ### 2. L'exception : La reconnaissance unilatérale Il arrive qu'un acte ne soit signé que par le seul propriétaire du fonds servant. On parle alors de "titre récognitif" ou d'engagement unilatéral. * Si le propriétaire du fonds servant signe seul un acte devant notaire reconnaissant l'existence d'une servitude au profit du voisin, cela peut suffire à prouver la servitude contre lui, même si le bénéficiaire n'a pas signé. * Toutefois, pour la **création** (constitution) d'une nouvelle servitude, l'accord des deux parties est la norme car elle crée des obligations et des droits réciproques (notamment le paiement d'une indemnité ou les frais d'entretien). ### 3. Les risques et points de vigilance (Analyse "Senior Partner") #### A. L'opposabilité aux tiers (Le point critique) Même si un acte existe, si vous achetez un terrain et que la servitude n'est pas mentionnée dans votre titre de propriété ET qu'elle n'a pas été publiée, elle peut vous être inopposable. La jurisprudence est constante : selon la [Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19/06/2025, n° 24-10.490](/decisions/6853d9855253664177a3e6aa), une servitude n'est opposable à l'acquéreur que si : 1. Elle a été publiée au fichier immobilier. 2. **OU** si l'acte d'acquisition en fait mention. 3. **OU** s'il est prouvé que l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'achat. #### B. La preuve et l'erreur matérielle Si l'acte notarié comporte une erreur (par exemple, une inversion entre le fonds dominant et le fonds servant), il est possible de demander une rectification judiciaire. Le [Tribunal judiciaire, 25/03/2025, n° 23/02672](/decisions/67e3184490a9a68b9882c993) précise que cette rectification est possible si l'erreur est prouvée et que la volonté réelle des parties peut être établie. #### C. Le cas de l'enclave Si votre terrain est enclavé (aucun accès à la voie publique), vous n'avez pas besoin d'un acte signé par les deux parties pour obtenir un passage. C'est la loi qui vous l'accorde via [l'article 682 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+682+Code+civil). Dans ce cas, si le voisin refuse de signer un accord amiable, c'est le juge qui fixera l'assiette du passage et l'indemnité. ### Stratégie conseillée 1. **Vérifiez la publication :** Demandez un état hypothécaire (hors formalités) pour voir si l'acte a été publié. Si l'acte est signé mais non publié, il n'engage que les signataires originaux, pas leurs héritiers ou acheteurs (sauf mention dans l'acte de vente). 2. **Analysez les signatures :** Si vous contestez une servitude que l'on veut vous imposer, vérifiez si l'auteur de votre fonds (l'ancien propriétaire) a bien signé l'acte constitutif. Souhaitez-vous que je rédige un modèle de courrier pour contester l'opposabilité d'une servitude qui n'apparaîtrait pas dans votre acte de vente ?