Convocation des colotis en ASL en cas de carence du promoteur 🧠 Mémoire Droit immobilier

Dans le cadre d'un lotissement géré par une Association Syndicale Libre (ASL), la carence du promoteur (souvent premier président ou mandataire de l'ASL) est une situation classique qui bloque la gestion des parties communes. Voici la stratégie juridique et opérationnelle pour reprendre le contrôle de l'association. ## 1. Analyse des statuts : La loi des parties Contrairement à la copropriété, l'ASL est régie par une grande liberté contractuelle. Selon [l'article 1836 du Code civil](/articles/code-civil/1836), les statuts constituent la loi de l'association. * **Vérification prioritaire :** Vous devez consulter les statuts de votre ASL pour vérifier les modalités de convocation. Souvent, une clause prévoit qu'un certain pourcentage de colotis (ex: 1/4 ou 1/3) peut exiger la convocation d'une Assemblée Générale (AG). * **L'objet de l'ASL :** L'objet doit être conforme à [l'article L322-2 du Code de l'urbanisme](/articles/code-de-l-urbanisme/L322-2), notamment pour la gestion des ouvrages d'intérêt collectif (voirie, réseaux). ## 2. La stratégie face à la carence (Le "Coup d'après") Si le promoteur ne répond plus ou refuse de convoquer l'AG, vous ne pouvez pas simplement vous réunir de manière informelle, car les décisions prises seraient nulles. ### Étape 1 : La mise en demeure Un ou plusieurs colotis doivent envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au président (le promoteur). * **L'objectif :** Lui enjoindre de convoquer l'AG sous un délai précis (souvent 15 jours). * **L'argument :** Invoquez son obligation de diligence. La jurisprudence, par analogie avec le syndic de copropriété, sanctionne le mandataire qui n'exécute pas sa mission ([Cour d'appel, chambre civile tgi, 25/07/2025](/decisions/688c504f7cf5497475e6232d)). ### Étape 2 : La désignation d'un mandataire ad hoc (Le "Go/No-Go") Si la mise en demeure reste sans effet, vous devez saisir le **Président du Tribunal Judiciaire** statuant en référé. * **Action :** Demander la désignation d'un mandataire de justice (souvent un administrateur judiciaire) dont la mission unique sera de convoquer l'AG et de fixer l'ordre du jour. * **Risque :** Cette procédure a un coût (honoraires de l'administrateur, frais d'avocat). Cependant, c'est la seule voie sécurisée pour éviter une contestation ultérieure des décisions. ## 3. La charge de la preuve Pour obtenir gain de cause devant le juge, vous devrez prouver : 1. **L'existence de l'ASL :** Fournir les statuts et le récépissé de déclaration en préfecture. 2. **La carence :** Fournir la mise en demeure restée infructueuse. 3. **L'urgence ou la nécessité :** Preuve que l'absence d'AG bloque l'entretien des espaces verts, l'éclairage public ou l'assurance des parties communes. ## 4. Risques et points de vigilance * **Responsabilité du promoteur :** Le promoteur peut être tenu responsable des préjudices subis par les colotis en raison de ses fautes de gestion ([Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 30/04/2025](/decisions/68130041c18ac1a26471cd1f)). * **Mise en conformité des statuts :** Profitez de la première AG "post-carence" pour modifier les statuts et intégrer une clause permettant aux colotis de convoquer eux-mêmes une AG en cas de défaillance du bureau, afin d'éviter de retourner devant le juge à l'avenir. **Conseil stratégique :** Avant de lancer une procédure judiciaire coûteuse, tentez une démarche collective. Si une majorité de colotis signe une pétition jointe à la mise en demeure, cela peut inciter le promoteur à agir pour éviter une condamnation aux frais de procédure (Article 700). Si vous le souhaitez, je peux rédiger pour vous le modèle de lettre de mise en demeure à envoyer au promoteur pour exiger la convocation de l'assemblée.

L'article 60 de vos statuts (convention) confirme la procédure légale classique, mais il est essentiel de bien l'interpréter pour ne pas commettre d'erreur de procédure qui rendrait votre demande irrecevable. Voici l'analyse stratégique de votre situation au regard de cette clause : ### 1. La nature de l'action : Le Référé Bien que l'article 60 mentionne le "Tribunal Judiciaire", il s'agit en pratique d'une action devant le **Président du Tribunal Judiciaire statuant en référé**. * **Pourquoi ?** Parce qu'il y a urgence à rétablir le fonctionnement de l'ASL et que la carence est manifeste. * **L'objectif :** Obtenir une ordonnance désignant un **mandataire ad hoc** (souvent un administrateur judiciaire) dont la mission sera de convoquer l'AG à la place du promoteur. ### 2. La preuve de la "Carence" (Le point critique) Le juge ne vous accordera pas la désignation d'un mandataire sur votre simple affirmation. La "carence" doit être démontrée. * **L'anticipation de la défense :** Le promoteur pourrait arguer qu'il n'a jamais refusé de convoquer, mais qu'il attendait simplement des éléments techniques. * **La solution :** Vous devez impérativement justifier d'une **mise en demeure préalable** par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), restée sans réponse ou suivie d'un refus. Sans cette preuve, le juge pourrait considérer que la saisine est prématurée. ### 3. Jurisprudence et application pratique La jurisprudence récente confirme que la désignation d'un tiers extérieur est la solution privilégiée en cas de blocage pour garantir l'impartialité : * Le [Tribunal judiciaire, référés civil, 17/10/2025](/decisions/68f2b037e97b8c182997c839) a rappelé que la désignation d'un administrateur est justifiée en cas de carence manifeste pour assurer la continuité des services essentiels (assurance, entretien). * La [Cour d'appel, 1ère chambre, 20/05/2026, n° 25/01826](/decisions/6a0e96e7cdc6046d47653e32) souligne que cette mesure est nécessaire pour rétablir un fonctionnement conforme aux statuts lorsque le dialogue est rompu. ### 4. Risque financier et Article 700 * **Le coût :** Les honoraires du mandataire désigné par le juge seront initialement à la charge de l'ASL (donc des colotis via les charges). * **La stratégie :** Dans votre assignation, demandez systématiquement la condamnation du promoteur à vous rembourser les frais d'avocat et de procédure sur le fondement de [l'article 700 du Code de procédure civile](/articles/code-de-procedure-civile/700), en invoquant sa faute contractuelle (non-respect de l'article 60 des statuts). ### Étapes recommandées : 1. **Vérification :** Assurez-vous qu'aucune AG n'a eu lieu depuis plus d'un an (ou le délai prévu par vos statuts). 2. **Dernière sommation :** Envoyez une LRAR citant expressément l'article 60 de la convention et menaçant de saisir le Tribunal sous 8 jours. 3. **Action collective :** Il est préférable que plusieurs colotis s'associent à l'action pour répartir les frais d'avocat et démontrer au juge l'importance du blocage. Je peux, si vous le souhaitez, vous lister les pièces précises que vous devrez fournir à un avocat pour qu'il puisse lancer cette assignation en référé.