Majorité requise pour une transaction amiable suite à une malfaçon en copropriété 🧠 Mémoire Droit immobilier Copropriété et syndic

En tant que représentant du syndicat des copropriétaires (conseil syndical ou syndic), votre démarche vise à résoudre un litige de conformité par une solution pragmatique. Voici l'analyse stratégique de votre situation au regard du droit de la copropriété et des risques associés. ### 1. La règle de majorité pour une solution amiable Le choix de transiger avec une entreprise (accepter une modification technique plutôt que la réfection totale) ne relève pas d'une gestion courante du syndic seul, mais d'une décision de l'assemblée générale (AG). * **Le principe :** Pour entériner cet accord amiable qui modifie les modalités d'exécution des travaux initialement votés, il faut se référer à [l'article 24 de la Loi du 10 juillet 1965](/articles/loi-du-10-juillet-1965/24). * **La majorité requise :** Il s'agit de la **majorité simple** (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Puisque le devis initial prévoyait probablement une porte identique à l'existante, l'acceptation d'une "réparation en nature" (déplacer l'interrupteur plutôt que changer la porte) constitue une modalité d'exécution des travaux qui peut être validée à cette majorité. ### 2. Le risque lié au copropriétaire opposant : l'abus de majorité Le copropriétaire qui exige une pose identique à l'initiale est dans son droit strict, car le contrat n'a pas été respecté par l'entreprise ([Article 1103 du Code civil](/articles/code-civil/1103)). Cependant, sa position peut être contestée s'il devient procédurier. * **L'anticipation du "coup d'après" :** Si l'AG vote la solution amiable (déplacement de l'interrupteur), ce copropriétaire pourrait tenter d'attaquer la résolution pour "abus de majorité". * **La jurisprudence à votre service :** Les tribunaux considèrent qu'une décision d'AG peut être annulée si elle est contraire aux intérêts de la copropriété ou si elle favorise certains au détriment d'autres sans justification. Or, dans votre cas, la jurisprudence récente, comme celle du [Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 04/06/2026, n° 24/07187](/decisions/6a21d4e4cdc6046d472d8fad), rappelle que l'abus de majorité est une notion stricte. Si la solution de l'interrupteur est techniquement viable, moins coûteuse et permet de clore le litige rapidement, le juge pourrait rejeter une demande d'annulation abusive. * **L'absence à l'AG initiale :** Le fait qu'il n'ait pas été présent ni représenté lors du vote du devis ne lui enlève pas le droit de contester la *nouvelle* décision (l'accord amiable), mais cela fragilise sa posture de "gardien des règles" s'il n'a pas pris part à la vie de l'immeuble. ### 3. Stratégie et Charge de la preuve Pour sécuriser votre décision et éviter que ce copropriétaire ne bloque le processus : 1. **Constat écrit :** Assurez-vous d'avoir un écrit de l'entreprise reconnaissant l'erreur de sens d'ouverture. C'est votre levier de pression. 2. **Devis d'électricité :** Ne proposez pas une "déduction" au hasard. Faites établir un devis précis par un électricien pour le déplacement de l'interrupteur et la remise en propre des murs (peinture/enduit). 3. **Protocole d'accord transactionnel :** Ne vous contentez pas d'un accord oral. Rédigez un court document où l'entreprise accepte de prendre en charge les frais d'électricité en échange de l'abandon de tout recours du syndicat concernant le sens d'ouverture de la porte. 4. **L'argument de l'intérêt collectif :** Lors de l'AG qui votera l'accord, mentionnez dans le procès-verbal que cette solution évite un contentieux long, des frais d'avocat et une période d'insécurité (porte non scellée ou absente pendant le recommandé d'une nouvelle). ### 4. Risque et "Go/No-Go" * **Risque technique :** Vérifiez que le déplacement de l'interrupteur ne pose pas de problème de sécurité (normes NFC 15-100) ou d'accessibilité (PMR - Personnes à Mobilité Réduite). Si la nouvelle poignée à droite gêne le passage d'un fauteuil roulant, le copropriétaire opposant aurait un argument juridique imparable. À ce sujet, la [Cour d'appel, chambre 1-7, 27/11/2025](/decisions/692a2d86b3dd52896a87938a) souligne l'importance de l'accessibilité dans les décisions de travaux. * **Coût/Bénéfice :** Si le coût de l'électricien est de 300€ et que la porte en vaut 4 000€, la transaction est excellente pour la copropriété. **Conseil pratique :** Pour neutraliser l'opposant, vérifiez si le règlement de copropriété impose des normes esthétiques strictes sur les parties communes. Si ce n'est pas le cas, la majorité de l'article 24 suffit amplement. Souhaitez-vous que je rédige un **modèle de protocole d'accord transactionnel** à présenter à l'entreprise pour formaliser cette solution ?

Voici une proposition de **protocole d'accord transactionnel**. Ce document a pour but de protéger la copropriété : en acceptant le déplacement de l'interrupteur, vous éteignez officiellement le litige, ce qui empêche l'entreprise de revenir sur sa décision ou un copropriétaire de contester la validité de la solution une fois les travaux finis. ### Recommandations préalables : * **Validation en AG :** Ce protocole doit être validé par un vote en Assemblée Générale à la majorité simple de [l'article 24 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+24+Loi+10+juillet+1965). * **Signature :** Il doit être signé par le syndic (représentant légal du syndicat des copropriétaires) et le gérant de l'entreprise. --- # PROTOCOLE D'ACCORD TRANSACTIONNEL *(Au sens des [articles 2044 et suivants du Code civil](/articles/code-civil/2044))* **ENTRE LES SOUSSIGNÉS :** Le **Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse]**, représenté par son syndic en exercice, [Nom du Cabinet ou du Syndic Bénévole], ci-après dénommé « **le Syndicat** », **D’UNE PART,** **ET :** La société **[Nom de l'entreprise]**, [Forme sociale] au capital de [Montant] €, dont le siège social est situé [Adresse], immatriculée au RCS de [Ville] sous le numéro [SIREN], représentée par [Nom du gérant], en sa qualité de Gérant, ci-après dénommée « **l’Entreprise** », **D’AUTRE PART.** ### EXPOSÉ DES FAITS Dans le cadre du devis n°[Numéro] accepté le [Date], l'Entreprise a procédé au remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble. Lors de la réception, il a été constaté une non-conformité par rapport à l'existant : la porte a été posée avec une ouverture à droite (poignée à droite en entrant), alors que la configuration initiale et l'emplacement de l'interrupteur d'éclairage se situent à gauche. Afin d'éviter un remplacement complet de l'ouvrage et une procédure judiciaire longue, les parties se sont rapprochées pour convenir d'une solution amiable. ### IL A ÉTÉ ARRÊTÉ ET CONVENU CE QUI SUIT : **Article 1 — Objet de la transaction** La présente transaction a pour objet de régler définitivement le litige relatif au sens d'ouverture de la porte d'entrée et d'organiser les modalités de mise en conformité fonctionnelle des lieux. **Article 2 — Engagements de l'Entreprise** L'Entreprise reconnaît l'erreur d'exécution. Elle accepte que le Syndicat fasse intervenir un électricien tiers pour déplacer l'interrupteur du hall d'entrée du côté gauche vers le côté droit, afin de le rendre accessible dès l'ouverture de la porte. L'Entreprise accepte que le coût de cette intervention, sur présentation de facture et plafonné à la somme de **[Montant] € TTC**, soit directement déduit du solde restant dû par le Syndicat au titre de la facture des travaux de la porte. **Article 3 — Engagements du Syndicat** Sous réserve de la réalisation effective du déplacement de l'interrupteur et de la prise en charge financière mentionnée à l'Article 2, le Syndicat accepte de conserver la porte en l'état (ouverture à droite). Le Syndicat renonce irrévocablement à toute action ou recours à l'encontre de l'Entreprise concernant spécifiquement le sens d'ouverture de la porte. **Article 4 — Portée de la transaction** Conformément à [l'article 2052 du Code civil](/articles/code-civil/2052), le présent protocole a, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort. Il interdit toute action ultérieure concernant l'objet du litige défini à l'exposé des faits. **Article 5 — Clause de réserve** Cette transaction ne concerne que le sens d'ouverture de la porte. Elle ne dispense pas l'Entreprise de ses obligations de garantie (parfait achèvement, garantie biennale ou décennale) pour tout autre désordre ou vice caché qui pourrait apparaître sur l'ouvrage. Fait à [Ville], le [Date] En deux exemplaires originaux. *(Signatures précédées de la mention manuscrite "Bon pour accord et transaction")* **Pour le Syndicat des Copropriétaires** **Pour l'Entreprise** --- ### Pourquoi cette structure est stratégique pour vous : 1. **L'article 2052 du Code civil :** Il donne à cet accord la force d'un jugement. Si le copropriétaire opposant tente d'attaquer l'entreprise au nom de la copropriété, ce document bloquera toute action. 2. **La clause de réserve (Article 5) :** Elle est cruciale. Elle précise que vous réglez le problème du *sens* de la porte, mais que si la serrure casse dans 6 mois ou si la porte se dégonde, l'entreprise reste responsable. Ne l'oubliez jamais. 3. **Le plafonnement (Article 2) :** Cela rassure l'entreprise et évite qu'elle ne refuse de signer par peur d'une facture d'électricien exorbitante. **Dernier conseil :** Avant de signer, assurez-vous que l'électricien confirme que le déplacement est possible sans refaire toute la peinture du hall, ou incluez la reprise de peinture dans le montant de la déduction.