Faire face à un impayé de loyer nécessite une réaction rapide et méthodique. En droit français, la procédure est strictement encadrée pour protéger les deux parties, mais la loi a été durcie récemment pour accélérer les procédures d'expulsion en cas de mauvaise foi du locataire.
Voici la stratégie à adopter, étape par étape.
## 1. Phase amiable et vérifications immédiates
Avant d'engager des frais de procédure, vérifiez deux points cruciaux :
* **Actionnez les garanties :** Si vous avez souscrit une **Garantie Loyers Impayés (GLI)** ou si votre locataire bénéficie de la **garantie VISALE**, contactez l'organisme immédiatement (souvent dans les 15 à 30 jours suivant l'impayé). Un retard de déclaration peut annuler votre indemnisation.
* **Contactez la caution :** Si une personne s'est portée caution, informez-la de l'impayé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) dès le premier incident.
* **Mise en demeure :** Envoyez une LRAR de mise en demeure de payer au locataire, lui rappelant son obligation issue de [l'article 1728 du Code civil](/articles/code-civil/1728).
## 2. Le Commandement de payer : L'étape clé
Si la phase amiable échoue, vous devez faire appel à un **Commissaire de justice** (anciennement huissier) pour signifier un **commandement de payer**.
C'est cet acte qui fait courir le délai de la **clause résolutoire** (clause présente dans la quasi-totalité des baux prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas d'impayé).
* **Le délai :** Depuis la loi "Kasbarian" de 2023, le locataire dispose de **6 semaines** (pour les baux signés ou renouvelés après juillet 2023) ou **2 mois** (pour les baux plus anciens) pour régler sa dette.
* **Jurisprudence :** Comme l'a rappelé le [Tribunal judiciaire, chambre 4, 08/07/2026, n° 26/01732](/decisions/6a4ea1ac93c619cd1f91b83b), si la dette n'est pas réglée dans ce délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit.
## 3. L'action en justice (Assignation)
Si le locataire ne paie pas dans le délai imparti, vous devez le convoquer devant le Tribunal judiciaire (souvent en référé pour aller plus vite) pour :
1. Faire constater la résiliation du bail.
2. Obtenir son expulsion.
3. Le faire condamner au paiement des arriérés et d'une indemnité d'occupation (équivalente au loyer).
Attention, le Commissaire de justice doit notifier l'assignation à la Préfecture au moins deux mois avant l'audience pour permettre un diagnostic social du locataire.
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### 🛡️ Stratégie "Senior Partner"
#### 1. Anticipation de la défense adverse (Le "Coup d'après")
Le locataire argumentera presque systématiquement sur l'**indécence du logement** (humidité, isolation, électricité) pour justifier l'arrêt des paiements.
* **Conseil :** Assurez-vous d'avoir des preuves de l'état correct du logement (état des lieux, factures d'entretien). Un locataire n'a jamais le droit de se faire justice soi-même en arrêtant de payer, mais le juge peut lui accorder des délais s'il estime que le bailleur est défaillant.
#### 2. La charge de la preuve
Le juge ne se contentera pas d'une affirmation. Vous devez fournir :
* Le contrat de bail original.
* Un décompte actualisé des sommes dues, mois par mois, distinguant loyers et charges.
* La preuve de la notification du commandement de payer.
#### 3. Évaluation des risques (Go / No-Go)
* **Délais :** Une procédure d'expulsion dure en moyenne **12 à 24 mois**.
* **Trêve hivernale :** Même avec un jugement d'expulsion, aucune expulsion physique ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars.
* **Insolvabilité :** Si le locataire n'a aucun revenu saisissable, vous pourriez ne jamais récupérer les sommes dues malgré une condamnation.
#### 4. Pragmatisme
Si le locataire est de bonne foi mais en difficulté, privilégiez un **protocole d'accord transactionnel** (échéancier de paiement) validé par le juge. Cela vous évite une procédure longue et coûteuse si le locataire reprend ses paiements.
**Souhaitez-vous que je rédige pour vous le modèle de lettre de mise en demeure à envoyer à votre locataire ?**
⚖️
Sources officielles Légifrance
📄 Article 1728 du Code civil
Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
📄 Article 1224 du Code civil
La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
MOTIVATION DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail av...
📋 Other - Chambre 4 - n°26/01732 - 08/07/2026
MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 26 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA d’...
MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civi...
MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle jus...
MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représent...
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