Commission du syndic en cas d'annulation de travaux votés en AG 🧠 Mémoire Droit immobilier Travaux et urbanisme

L'annulation de travaux votés en Assemblée Générale (AG) pose la question du sort des honoraires de travaux perçus ou prévus par le syndic. En droit français, la réponse dépend du moment de l'annulation et de l'existence d'une faute ou d'un service réellement rendu. Voici l'analyse stratégique de votre situation : ### 1. Le principe : Pas de service, pas de rémunération Selon [l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+Loi+10+juillet+1965), le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il ne peut percevoir d'honoraires que pour des prestations effectivement réalisées. * **Si les travaux sont annulés avant tout commencement :** Le syndic ne peut pas conserver d'honoraires de suivi de travaux, car l'objet du contrat (la surveillance du chantier) n'existe plus. * **Si les travaux sont annulés par le juge (nullité de l'AG) :** L'annulation d'une AG a un effet rétroactif. Comme le rappelle le [Tribunal judiciaire, 8ème chambre 2ème section, 09/04/2026](/decisions/69d7fa61cdc6046d47af258d), l'annulation prive de validité les actes découlant de la décision annulée. Le syndic doit donc théoriquement restituer les sommes perçues au titre de ces travaux. ### 2. L'exception : Les frais de gestion administrative déjà engagés Bien que la "commission" (honoraires de travaux) soit liée à l'exécution du chantier, le syndic peut parfois prétendre au remboursement de frais de secrétariat ou de gestion administrative spécifiques s'ils ont déjà été engagés (appels de fonds, passation des contrats d'assurance DO, etc.), à condition que ces frais soient prévus au contrat de syndic. Cependant, si l'annulation est due à une faute du syndic (ex: erreur dans la convocation de l'AG), ce dernier ne peut prétendre à aucune rémunération et peut même être tenu d'indemniser la copropriété pour le préjudice subi. ### 3. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après") Le syndic argumentera probablement que : 1. Il a déjà passé du temps sur le dossier (appels d'offres, réunions préparatoires). 2. Le contrat de syndic prévoit que les honoraires sont acquis dès le vote en AG. **Votre contre-argument :** Le vote de travaux en AG est une condition nécessaire mais non suffisante. Les honoraires de travaux sont des honoraires de **suivi**. Sans travaux à suivre, la cause du paiement disparaît. ### 4. La preuve et les risques * **La Charge de la preuve :** C'est au syndic de prouver qu'il a accompli une mission spécifique justifiant une rémunération malgré l'annulation. * **Le Risque :** Si le syndic refuse de rembourser, la copropriété devra engager une action en répétition de l'indu. * **Conseil de preuve :** Récupérez le grand livre comptable de la copropriété pour vérifier si les honoraires ont déjà été prélevés par le syndic sur le compte bancaire du syndicat. ### Stratégie recommandée 1. **Vérification du contrat :** Relisez la clause relative aux honoraires de travaux dans le contrat de syndic et le procès-verbal de l'AG ayant voté les travaux. 2. **Mise en demeure :** Si le syndic a prélevé sa commission, adressez-lui une mise en demeure par LRAR de recréditer le compte de la copropriété, en vous fondant sur l'absence de service fait. 3. **Ordre du jour :** Si une nouvelle AG est prévue, demandez l'inscription d'une résolution portant sur le remboursement des honoraires indûment perçus. Si vous le souhaitez, je peux rédiger un modèle de mise en demeure à adresser à votre syndic pour réclamer le remboursement de ces honoraires.