Refus de renouvellement de congé commercial pour faute grave 🧠 Mémoire Autres Licenciement

Un bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement pour **motif grave et légitime**, sans indemnité d’éviction, mais seulement si la faute du locataire est suffisamment grave et établie. Lorsque la faute consiste en un manquement contractuel, une mise en demeure préalable est généralement obligatoire, avec un délai d’un mois pour régulariser. [Article L145-17 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-17) ## Conditions de validité Le congé doit notamment : - être délivré par **acte extrajudiciaire** ; - respecter un préavis de **six mois** ; - préciser précisément le motif du refus ; - reproduire les mentions légales obligatoires ; - informer le locataire du délai de **deux ans** pour saisir le tribunal. [Article L145-9 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-9) La faute doit être imputable au locataire et suffisamment sérieuse : impayés persistants, activité non autorisée, défaut d’entretien important ou manquements graves et répétés peuvent être retenus. [Cour d'appel, 12e chambre, 14/12/2023, n° 22/02379](/decisions/657bfe722ca93b05f20ed275) ## Mise en demeure préalable Pour une inexécution contractuelle, la mise en demeure doit : - être faite par acte extrajudiciaire ; - identifier précisément le manquement ; - reproduire le texte légal requis ; - laisser le locataire poursuivre ou renouveler la faute pendant plus d’un mois. À défaut, le congé peut être contesté et le bailleur risque de devoir payer l’indemnité d’éviction. ## Risque pour le bailleur En principe, un refus de renouvellement ouvre droit à indemnité d’éviction, sauf notamment en cas de motif grave et légitime. [Article L145-14 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-14) Le bailleur devra donc prouver la réalité, la gravité et la persistance de la faute : bail, loyers impayés, relances, mises en demeure, constats, photographies, échanges et justificatifs comptables. Une simple affirmation dans le congé ne suffit pas. Le locataire peut contester le congé ou demander l’indemnité dans les deux ans ; le bailleur peut alors soutenir la faute grave, tandis que le locataire cherchera à démontrer qu’elle était ancienne, régularisée, mineure ou insuffisamment prouvée. La jurisprudence refuse notamment de retenir un motif grave lorsque le bailleur ne démontre pas le caractère abusif du comportement reproché. [Cour d’appel, 5ème chambre, 25/09/2024, n° 21/07572](/decisions/66f4fb4e707a71fa3b54622c) La priorité est donc de vérifier **le motif exact, la mise en demeure et les dates du congé** : une irrégularité sur l’un de ces points peut faire perdre au bailleur le bénéfice du refus sans indemnité.

Si le motif grave et légitime n’est pas retenu, le congé n’est pas nécessairement annulé : il peut produire effet comme **refus de renouvellement**, mais le bailleur devra en principe verser une **indemnité d’éviction** au locataire. Le locataire peut rester dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, sous réserve des règles applicables. [Article L145-14 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-14) ## Révision de conseil - **Ce qui change :** j’ai précédemment présenté le motif grave comme pouvant faire échec au congé ; il faut distinguer le refus de renouvellement lui-même de la suppression de l’indemnité. - **Pourquoi :** l’absence de faute suffisamment établie fait perdre au bailleur l’exception prévue pour refuser le renouvellement sans indemnité. La jurisprudence exige des manquements établis et suffisamment graves. [Tribunal judiciaire, 18° chambre 1ère section, 16/07/2026, n° 24/10419](/decisions/6a5e6a6084f14adac9b0d98b) - **Impact pratique :** si le congé a déjà été délivré, il faut contester la faute et réclamer l’indemnité d’éviction ; il ne faut pas partir spontanément sans vérifier ses droits. Le locataire pouvant prétendre à cette indemnité ne peut normalement pas être contraint de quitter les lieux avant son paiement. [Article L145-28 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-28) ## Conséquences possibles 1. **Congé formellement valable, faute non retenue** Le bail prend fin au terme indiqué, mais le bailleur doit indemniser le locataire évincé. 2. **Congé irrégulier** Si le congé comporte une irrégularité distincte — motif imprécis, acte défectueux ou délai non respecté — il peut être annulé ou privé d’effet. 3. **Faute partiellement établie mais insuffisante** Le juge peut considérer que le refus sans indemnité n’est pas justifié, tout en maintenant les effets du congé avec indemnisation. Le point décisif est donc de vérifier le **contenu exact du congé**, les preuves de la faute et l’existence d’une mise en demeure conforme lorsque le grief repose sur une inexécution contractuelle. [Article L145-17 du Code de commerce](/articles/code-de-commerce/L145-17)