Malfaçons maison achetée en 2018 : recours et délais 🧠 Mémoire Droit immobilier

Oui, une action reste possible, mais elle dépend surtout de la **date à laquelle vous avez découvert chaque désordre**, de leur gravité et de votre capacité à prouver qu’ils existaient avant la vente. En garantie des vices cachés, le délai est en principe de **deux ans à compter de la découverte du vice**, et non automatiquement à compter de l’achat en 2018. [Article 1648 du Code civil](/articles/code-civil/1648) ## 1. Ce que vous pouvez invoquer Vous devrez démontrer que les désordres sont : - **antérieurs à la vente** ; - **cachés** lors de l’achat ; - suffisamment graves pour rendre la maison impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage. [Article 1641 du Code civil](/articles/code-civil/1641) Vous pouvez demander : - soit l’annulation de la vente et la restitution du prix ; - soit la conservation de la maison avec une réduction du prix. [Article 1644 du Code civil](/articles/code-civil/1644) L’absence de factures n’empêche pas nécessairement l’action. Elle complique toutefois la preuve de la date, de l’auteur et de la nature des travaux. ## 2. Les preuves à réunir Conservez notamment : - photographies et vidéos datées des infiltrations et de la cheminée ; - échanges avec le vendeur, l’agence, le notaire ou les artisans ; - devis et rapports d’entreprises ; - attestations de voisins ou d’anciens occupants ; - acte de vente et éventuelle clause d’exclusion de garantie ; - diagnostics et documents relatifs aux travaux ; - factures des réparations déjà réalisées. Évitez les réparations définitives avant un constat technique, sauf urgence. Faites photographier et décrire précisément les désordres avant intervention. ## 3. La démarche recommandée ### Étape 1 — Faire établir un rapport technique Un expert indépendant doit rechercher : - l’origine des infiltrations ; - l’ancienneté des désordres ; - leur gravité ; - leur présence probable avant 2018 ; - le coût des travaux. Une expertise amiable contradictoire est utile, mais le vendeur peut la contester. ### Étape 2 — Mettre le vendeur en demeure Adressez-lui une lettre recommandée demandant une prise en charge et l’organisation d’une expertise contradictoire. Il faut éviter d’attendre si la découverte des vices est ancienne. ### Étape 3 — Demander une expertise judiciaire Si le vendeur refuse, vous pouvez demander au juge une expertise avant le procès afin de préserver la preuve. Cette procédure est fréquemment utilisée pour les infiltrations et désordres immobiliers ; une décision récente a admis une expertise malgré la contestation des vendeurs. Tribunal judiciaire, référé, 2 avril 2025, n° 24/00585 [Tribunal judiciaire, référé, 02/04/2025, n° 24/00585](/decisions/67f0413402fc178212f84e78) Une autre décision rappelle qu’une mesure d’instruction peut être ordonnée avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve. Tribunal judiciaire, référé, 16 juin 2025, n° 25/00281 [Tribunal judiciaire, section des référés, 16/06/2025, n° 25/00281](/decisions/68506b1f2208eb4aca7a067e) ## 4. Ce que le vendeur opposera probablement Il pourra soutenir : - que les désordres étaient visibles lors de la vente ; - qu’ils sont apparus après votre achat ; - qu’ils proviennent d’un défaut d’entretien ; - que vous avez attendu trop longtemps ; - qu’une clause de l’acte exclut la garantie. L’expertise devra donc établir précisément l’**antériorité**, le caractère **non apparent** et la **gravité** des désordres. ## 5. Combien de temps cela peut prendre ? **Estimations pratiques, non garanties :** - expertise amiable : **1 à 3 mois** ; - expertise judiciaire : **6 à 18 mois** ; - procès après expertise : souvent **1 à 3 ans supplémentaires** ; - accord amiable : parfois **2 à 6 mois**. Le premier point urgent est de déterminer **à quelle date vous avez eu une connaissance suffisamment certaine de chaque vice**. Une jurisprudence a retenu que le délai court lorsque l’acheteur connaît les causes, l’ampleur et les conséquences du désordre. [Cour d'appel, 1ère chambre, 08/11/2022, n° 22/00250](/decisions/637dc8a914982305d4c20325) Si vous me donnez les dates de découverte des infiltrations et du problème de cheminée, je peux vous aider à évaluer si le délai de deux ans risque d’être dépassé et à préparer une mise en demeure.

La clause « vendu en l’état » ou de non-recours **ne vous prive pas automatiquement de tout recours**. Elle peut exclure la garantie des vices cachés si le vendeur était un particulier et ignorait les désordres, mais elle devient inopposable si vous prouvez qu’il les connaissait et les a dissimulés. ## Ce qu’il faut vérifier La garantie peut s’appliquer si les infiltrations ou le problème de cheminée : - existaient avant la vente de 2018 ; - n’étaient pas réellement décelables lors de l’achat ; - sont suffisamment graves ; - ont été découverts depuis moins de deux ans. Le vendeur répond en principe des vices cachés, même s’il ne les connaissait pas, **sauf clause d’exclusion valable**. [Article 1641 du Code civil](/articles/code-civil/1641) [Article 1643 du Code civil](/articles/code-civil/1643) ## Comment contourner la clause Il faut rechercher des preuves que le vendeur : - avait déjà constaté les infiltrations ; - avait réalisé des réparations ou travaux sur la cheminée ; - avait été alerté par un artisan, une assurance ou un ancien occupant ; - a repeint, masqué ou réparé provisoirement les désordres avant la vente ; - a donné des informations inexactes lors de la vente. La Cour de cassation admet qu’un vice reste caché lorsque l’acheteur avait seulement constaté des indices d’humidité sans en connaître l’ampleur et la gravité. En revanche, de simples suppositions ne suffisent pas à démontrer que le vendeur connaissait le vice. [Cour d’appel, 3e chambre civile, 20/06/2024, n° 17/06596](/decisions/667519302a983144d72f401b) ## Démarche conseillée 1. Faites établir un rapport par un expert en bâtiment, avant les réparations importantes. 2. Relisez l’acte pour identifier la rédaction exacte de la clause et les déclarations du vendeur. 3. Adressez une mise en demeure au vendeur. 4. En cas de refus, envisagez une expertise judiciaire puis une action en réduction du prix ou, dans certains cas, en annulation de la vente. [Article 1644 du Code civil](/articles/code-civil/1644) L’absence de factures n’est pas décisive : l’expertise, les photographies anciennes, les témoignages et les échanges peuvent les remplacer partiellement. Le point urgent est de connaître la date de découverte de chaque désordre : l’action doit en principe être engagée dans les deux ans de la découverte du vice. [Article 1648 du Code civil](/articles/code-civil/1648)