Demande de mise en conformité du logement loué avant emménagement 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

Voici une proposition de courrier structurée, factuelle et juridiquement étayée pour faire valoir vos droits auprès de l'agence immobilière. ### 1. Analyse stratégique ("Le regard du Senior Partner") * **L'anticipation du blocage :** L'agence pourrait arguer que certains éléments (joints, douchette) sont des "réparations locatives". Cependant, comme ces défauts sont constatés dès l'entrée dans les lieux, ils relèvent de l'obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage. * **La preuve :** Ce courrier constitue une pièce maîtresse. Assurez-vous que tous ces points figurent bien sur votre exemplaire de l'état des lieux d'entrée. Si ce n'est pas le cas, vous disposez d'un délai de **10 jours** après l'entrée dans les lieux pour demander de compléter l'état des lieux (Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). * **Le risque (Accès au logement) :** L'entrée de l'électricien sans votre accord est une violation de domicile. Même si le bailleur possède un double des clés, il n'a aucun droit d'accès sans votre autorisation expresse. * **Le "Go/No-Go" :** Si les réparations (notamment les fenêtres bloquées et le chauffage) ne sont pas faites au 25 juillet, vous serez en droit de suspendre le paiement du loyer *uniquement* sur décision d'un juge ou de solliciter une exécution forcée sous astreinte. --- ### 2. Projet de courrier (Mise en demeure) **Objet : Mise en demeure – Mise en conformité du logement et demande de réparations** Madame, Monsieur, Locataire de l’appartement situé au [Adresse] depuis le [Date de signature], je reviens vers vous suite à l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Conformément à [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) et à [l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+6+juillet+1989), le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, et doté d'équipements en bon état de fonctionnement. À ce jour, les points suivants, relevés lors de l'état des lieux, doivent être régularisés : **Sécurité et Maintenance :** * **Avertisseur de fumée :** Absence de DAAF (obligatoire selon le Code de la construction). * **Chaudière et Climatisation :** Merci de me transmettre sous huitaine les derniers certificats d'entretien annuel, afin de justifier du bon état de marche des installations à mon entrée. **Réparations nécessaires :** * **Salon :** La porte-fenêtre est condamnée par un verrou dont la clé est absente, empêchant l'usage normal de l'ouverture. * **Salle de bains :** La serrure est défectueuse, le support de douchette est hors service, la trappe de visite de la baignoire est manquante et le joint d'étanchéité se décolle. * **Chambre 2 :** Le radiateur est inopérant et la fenêtre est bloquée (verrouillage défectueux). * **Chambre 3 :** Les volets sont non fonctionnels. **Sur l'accès au logement :** J'ai noté qu'un électricien a pénétré dans l'appartement en mon absence et sans accord préalable. Je vous rappelle que, conformément à [l'article 1719 alinéa 3 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil) garantissant la jouissance paisible, et à l'article 226-4 du Code pénal, l'accès au domicile du locataire sans son autorisation est strictement interdit. Je vous remercie de veiller à ce que cela ne se reproduise plus. Je vous demande formellement de procéder à l'ensemble de ces réparations et remises en état pour le **25 juillet 2026** au plus tard, afin de permettre un emménagement dans des conditions normales. Dans l'attente de votre confirmation rapide, Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Votre Signature] --- ### 3. Fondements juridiques clés * **Obligation d'entretien :** [L'article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+Code+civil) précise que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que les locatives. * **Jurisprudence :** Le juge peut condamner le bailleur à réaliser les travaux sous astreinte (amende par jour de retard) s'il est prouvé que le logement ne permet pas une jouissance normale, comme c'est le cas pour des fenêtres bloquées ou un chauffage en panne [Tribunal judiciaire, annexe rue de crosne, 21/05/2026](/decisions/6a0f6511cdc6046d477d104d). **Conseil pratique :** Envoyez ce courrier en **Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR)**. C'est la seule preuve juridique valable en cas de litige ultérieur. Si l'agence ne réagit pas d'ici le 20 juillet, je peux vous aider à rédiger une saisine simplifiée de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Souhaitez-vous que je vous explique cette démarche ?

Oui, il existe un principe juridique solide et une jurisprudence constante sur ce point : **le bailleur est responsable du remplacement des équipements mentionnés au bail dès lors que leur panne résulte de la vétusté (usure normale) et non d'une faute du locataire.** Voici les fondements et les décisions que vous pouvez opposer à l'agence : ### 1. Le principe légal : L'exception de vétusté Selon [l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989), le locataire est tenu des réparations locatives « **sauf si elles sont occasionnées par vétusté**, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Ce principe est complété par [l'article 1755 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1755+Code+civil) qui précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elle n'est occasionnée que par la vétusté. ### 2. Jurisprudence clé : L'obligation continue du bailleur Une décision très importante de la Cour de cassation vient renforcer votre position en précisant que cette obligation d'entretien et de remplacement est **continue** : * **Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 décembre 2025 (n° 23-23.357) :** La Cour a jugé que l'obligation du bailleur d'entretenir le logement et ses équipements en état de servir à l'usage prévu est une obligation continue qui dure pendant toute l'exécution du bail. Le bailleur ne peut pas s'exonérer en invoquant l'ancienneté des équipements si leur usure normale empêche leur fonctionnement. * **Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 mai 2014 (n° 13-13.439) :** Cet arrêt confirme que le locataire n'est pas tenu des réparations dues à la vétusté, même si ces réparations figurent dans la liste des "réparations locatives" (comme les joints, les serrures ou les robinets). Si l'équipement arrive en fin de vie par un usage normal, c'est au propriétaire de payer. ### 3. Analyse stratégique ("Le regard du Senior Partner") * **La preuve du "non-fautif" :** Pour que le remplacement soit à la charge du bailleur, vous devez pouvoir démontrer que l'équipement était entretenu (ex: certificat d'entretien de la chaudière) et que la panne n'est pas due à une mauvaise utilisation. Dans votre cas, comme les défauts sont constatés **dès l'entrée dans les lieux**, la question de votre responsabilité ne se pose même pas : c'est un défaut de délivrance. * **L'argument de l'agence :** L'agence tentera souvent de vous opposer le [décret n° 87-712 du 26 août 1987](https://www.google.com/search?q=décret+87-712+réparations+locatives) qui liste les réparations à votre charge (ex: remplacement de quelques lames de volets, graissage des gonds). * **Votre contre-attaque :** Répondez que ce décret s'efface devant la **vétusté**. Si le volet ne fonctionne plus parce que le mécanisme est usé ou que le radiateur est entartré par les années, ce n'est plus une "menue réparation" mais un remplacement d'équipement vétuste à la charge du bailleur. **Conseil pratique :** Si l'agence refuse, rappelez-leur l'arrêt du **4 décembre 2025** mentionné ci-dessus. C'est une jurisprudence récente qui "alourdit" la responsabilité des bailleurs sur l'usure normale des équipements. Souhaitez-vous que j'ajoute une mention spécifique à cet arrêt de 2025 dans le courrier de mise en demeure ?