Vente terrain agricole face au droit de préemption SAFER 🧠 Mémoire Droit immobilier

Bonjour. **Vous pouvez encore défendre la vente aux acquéreurs initiaux, mais cela dépend principalement de la validité de la préemption, de la nature exacte du bois et de la jachère, ainsi que des dates de notification : les délais peuvent être très courts — notamment deux mois pour contester la décision et six mois pour demander judiciairement la révision du prix.** ## 1. La SAFER peut-elle préempter tout le lot ? Ce n’est pas automatique. Il faut vérifier : - si le bois est juridiquement inclus dans les biens préemptables ; - si la jachère est considérée comme terrain à usage ou à vocation agricole ; - si la vente constitue bien une opération relevant du droit de préemption de la SAFER ; - si la SAFER a correctement motivé sa décision et respecté la procédure ; - si elle pouvait préempter la totalité ou seulement la partie agricole. Lorsque la vente porte à la fois sur des terrains agricoles et des biens qui ne relèvent pas du droit de préemption, la SAFER peut, dans certaines conditions, exercer une **préemption partielle**. Le vendeur peut alors exiger qu’elle achète l’ensemble, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’elle peut imposer librement une baisse de prix sur tous les éléments du lot : [Article L143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L143-1-1). ## 2. Contester la préemption pour vendre aux acquéreurs initiaux Votre première voie consiste à faire vérifier puis contester : - la compétence de la SAFER ; - la motivation de la décision ; - la superficie et la nature des parcelles ; - l’inclusion du bois dans le périmètre préemptable ; - l’accord des commissaires du Gouvernement ; - le respect des notifications et délais ; - l’adéquation de la préemption avec les missions légales de la SAFER. La contestation doit être engagée rapidement. Une décision de préemption doit généralement être attaquée dans les deux mois suivant sa notification selon la jurisprudence fournie : [Cour d’appel, 1re chambre, 11 avril 2024, n° 23/00737](/decisions/6618cf137935f50008be43d1). **Attention :** la SAFER soutiendra probablement que la décision est régulière et que vous ne pouvez plus vendre aux acquéreurs initiaux dès lors que la préemption est devenue définitive. Elle pourra également invoquer la connaissance de la décision ou l’expiration du délai. ## 3. Contester le prix proposé Si la SAFER vous a adressé une offre à un prix très inférieur, vous pouvez : 1. refuser cette offre ; 2. ne pas signer d’accord amiable ; 3. saisir le tribunal judiciaire pour demander la révision du prix ; 4. produire une estimation indépendante de la valeur du bois, de la jachère et du lot global. L’article applicable prévoit qu’en cas de refus du prix, le vendeur peut retirer le bien de la vente ou demander judiciairement la révision du prix (cette lecture de l'extrait officiel reste à confirmer). À défaut d’action dans les six mois suivant la notification de l’offre, le vendeur peut être réputé avoir accepté le prix proposé : [Article L143-10 du Code rural et de la pêche maritime](/articles/code-rural-et-de-la-peche-maritime/L143-10). Une assignation peut contenir à la fois une contestation de la préemption et, à titre subsidiaire, une demande de révision du prix : [Cour d’appel, chambre 1-1, 28 novembre 2023, n° 23/07658](/decisions/6566e3b018106f8318ba9f0b). ## 4. Quels arguments utiliser pour faire remonter le prix ? Il faut éviter de contester uniquement la baisse « par trois ». Le juge cherchera une valeur objective. Réunissez notamment : - compromis ou offre initiale signée avec les acquéreurs ; - estimation notariale ou expertise foncière ; - références de ventes comparables dans le secteur ; - valeur spécifique du bois : essence, âge, volume, exploitation possible ; - valeur agricole de la jachère ; - accès, enclavement, servitudes et classement d’urbanisme ; - frais ou travaux supportés par le vendeur ; - éléments démontrant que le prix initial n’était pas artificiellement gonflé. Le tribunal peut ordonner une expertise afin d’évaluer la valeur vénale du bien : Tribunal judiciaire, 22 avril 2025, n° 24/01364 [Tribunal judiciaire, ch1 contentieux général, 22/04/2025, n° 24/01364](/decisions/68080e93eb5d421e6c5a11f6). ## 5. Peut-on maintenir la vente aux acquéreurs initiaux ? **Oui, uniquement si la préemption est annulée ou si la SAFER renonce.** Tant que la préemption est valable, vous ne devez pas signer ou réitérer la vente avec les acquéreurs initiaux : cela créerait un risque de contentieux et de responsabilité. La stratégie la plus prudente est donc : 1. faire relire immédiatement la notification de préemption et l’offre de prix ; 2. identifier la date exacte de réception ; 3. faire analyser séparément la partie bois et la partie jachère ; 4. adresser rapidement une réponse réservant tous vos droits ; 5. engager, si nécessaire, une action contestant la préemption avec demande subsidiaire de révision du prix ; 6. informer les acquéreurs initiaux sans leur faire signer un nouvel acte prématuré. Le principal risque est de perdre les délais ou de laisser considérer que vous avez accepté implicitement l’offre de la SAFER. L’accord des commissaires du Gouvernement n’a pas nécessairement besoin d’être produit sous forme écrite pour que la décision soit régulière, selon une décision récente : [Cour d'appel, 1re chambre civile, 24/09/2024, n° 22/00989](/decisions/66f4fb14707a71fa3b545e8c). **La priorité est donc de comparer la date de notification de la décision de préemption et celle de l’offre de prix avec la date actuelle.**