en 2024, mon proprietaire nous louait une maison vetuste depuis 6 ans. Certains travaux ont ete effectues, d'autres non effectues. Il ne répondait presque jamais par mail, cependant il était très désagréable au téléphone lorsque des fuites ou dysfonctionnements avaient lieu et qu'on le prévenait. Il nous laissait entendre qu'il nous mettrait un jour dehors par téléphone, mais pas par écrit, cependant je lui réponds à chaque fois, lui expliquant son comportement. Ayant mis la maison en vente en 2024, un congé de vente nous laissait 6 mois pour trouver, la rupture du bail étant le 31 décembre. en juillet 2024, le robinet de cuisine ne fonctionnait plus et nous n'avions plus d'eau dans la cuisine. J'ai écrit un courrier au propriétaire, qui n'a pas répondu. Nous avons trouvé un logement en urgence, le seul qui puisse nous sortir d'une situation compliquée et avons dû le prendre, et en raison d'une pénurie de logements sévère. Cependant, mon conjoint a des problèmes de mémorisation et a oublie d'envoyer le courrier de préavis et a perdu les clés, retrouvées plus tard et moi je ne m'en suis pas aperçue, puisqu'il a des troubles mnésiques. Nous avons donc envoyé le préavis et les clés en novembre, apres notre déménagement de septembre 2024. Il nous réclame donc 3 mois de loyer par son avocat. Comment pouvons nous renverser la pression ou la situation ?
La situation que vous décrivez est complexe car elle oppose un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent à une erreur procédurale de votre côté (absence de préavis et restitution tardive des clés).
Voici l'analyse stratégique de votre dossier pour répondre à la demande d'indemnisation de l'avocat adverse.
## 1. L'anticipation de l'adversaire (Le "Coup d'après")
L'avocat du propriétaire se fonde sur une application stricte du droit : tant que le congé n'est pas donné par le locataire et que les clés ne sont pas rendues, le loyer (ou une indemnité d'occupation) est dû.
* **L'argument adverse :** Il soutiendra que vos troubles personnels (problèmes de mémoire de votre conjoint) ne sont pas opposables au bailleur. Selon la jurisprudence, notamment l'arrêt [Cour d'appel, chambre civile 1-2, 07/04/2026](/decisions/69d5e2bfcdc6046d477afdc5), la non-restitution des clés permet au bailleur de réclamer le paiement des sommes dues jusqu'à la remise effective.
* **Votre contre-attaque :** Il faut déplacer le débat de la "procédure de départ" vers la "faute initiale du bailleur". Vous devez arguer que le départ précipité a été causé par l'**inexécution fautive** du propriétaire (absence d'eau potable en cuisine).
## 2. La charge de la preuve : Vos armes juridiques
Pour renverser la pression, vous devez prouver que le logement était devenu impropre à l'usage prévu.
* **L'indécence du logement :** L'absence d'eau courante dans la cuisine est un critère majeur d'indécence. Selon [l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L632-1+Code+de+la+construction+et+de+l'habitation), le logement doit être pourvu d'une alimentation en eau.
* **La garantie des vices :** [L'article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil) dispose que le bailleur doit garantie pour les vices qui empêchent l'usage de la chose louée, même s'il ne les connaissait pas.
* **Preuves à réunir :**
* Copie du courrier resté sans réponse concernant la panne du robinet en juillet 2024.
* Photos de la vétusté générale.
* Témoignages ou factures d'eau montrant l'anomalie.
* Certificats médicaux concernant les troubles mnésiques de votre conjoint (pour justifier la bonne foi, même si cela n'annule pas l'obligation légale, cela peut atténuer une éventuelle condamnation aux dommages et intérêts).
## 3. Évaluation des risques (Go / No-Go)
Le risque est réel car, en droit pur, le loyer est dû jusqu'à la fin du préavis. Cependant, le propriétaire est également en tort.
* **Risque financier :** 3 mois de loyer réclamés + frais d'avocat (Art. 700).
* **Opportunité :** Le propriétaire a vendu (ou cherchait à vendre) la maison. Si vous prouvez que son manquement vous a forcés à partir "à la cloche bois" pour survivre, vous pouvez demander une **compensation** (dommages et intérêts) qui viendrait s'opposer à sa créance de loyer.
## 4. Stratégie et plan d'action
### Étape 1 : La réponse ferme à l'avocat
Ne payez pas immédiatement. Répondez par LRAR (ou via votre assistance juridique si vous en avez une) en invoquant l'**exception d'inexécution**.
* Argumentez que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent (rupture de l'accès à l'eau en cuisine en juillet 2024).
* Précisez que ce manquement grave vous a contraint à un relogement d'urgence, rendant caduque la période de préavis classique.
* Rappelez que le bailleur est tenu d'indemniser les pertes résultant des vices du logement ([Article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil)).
### Étape 2 : La négociation "Solde de tout compte"
Proposez une transaction : vous renoncez à demander des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pendant 6 ans (vétusté) et pour l'urgence du relogement, en échange de l'abandon de sa réclamation sur les 3 mois de loyer.
### Étape 3 : Vérifier la validité du congé pour vente
Si le congé pour vente qu'il vous a envoyé en 2024 ne respectait pas strictement les formes (prix de vente, description des biens, etc.), il pourrait être nul. La jurisprudence actuelle est très stricte sur ce point (voir [Tribunal judiciaire, chambre 7, 27/01/2026](/decisions/6984cca7cdc6046d470ed41e)). Si le congé est nul, cela fragilise toute sa position.
**Je peux, si vous le souhaitez, rédiger un projet de courrier de réponse à l'attention de l'avocat de votre propriétaire en articulant ces arguments juridiques.**
⚖️
Sources officielles Légifrance
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article 1721 du Code civil
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Décision - Chambre 7 - 27/01/2026
Le congé pour vente délivré par le bailleur est-il valable et peut-il entraîner l'expulsion du locataire ? — Le congé pour vente délivré par un bailleur doit respecter les obligations contractuelles liées au bail d'habitation. En cas de non-respect, le congé peut être annulé.
📋 Décision - JCP - 08/09/2025
Le congé pour vendre donné par le bailleur est-il valable en raison du non-respect du délai de préavis ? — Le bailleur doit respecter le délai de préavis prévu par la loi pour donner congé au locataire. En cas de non-respect, le congé peut être déclaré nul.
📋 Décision - 1ère CHAMBRE CIVILE - 05/11/2025
Le congé pour vente délivré par le bailleur est-il valable et entraîne-t-il la résiliation du bail ? — Le congé pour vente délivré par le bailleur doit respecter les dispositions légales en matière de préavis. En l'absence de respect de ces dispositions, le congé est déclaré nul et le bail est tacitement reconduit.
📋 Décision - Chambre civile 1-2 - 07/04/2026
Quelles sont les conséquences juridiques d'un congé donné par un locataire sans restitution des clés ? — Le congé donné par un locataire doit être respecté et peut entraîner la résiliation du bail. En cas de non-restitution des clés, le bailleur peut demander l'expulsion des locataires et le paiement des loyers dus.
📋 Décision - Référés - 08/04/2026
Quelle est la validité d'un congé pour vente délivré par un bailleur ? — Le congé pour vente doit respecter les conditions de validité prévues par la loi, notamment en ce qui concerne le préavis. En l'espèce, le tribunal a constaté la nullité du congé pour vente en raison de son non-respect des exigences légales.
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En 2024, mon propriétaire nous louait une maison vétuste et pas aux normes depuis 6 ans. Certains travaux ont été effectues, d'autres non effectues. Il ne répondait presque jamais par mail, cependant il était très désagréable au téléphone lorsque des fuites ou dysfonctionnements avaient lieu et qu'on le prévenait. Il nous laissait entendre qu'il nous mettrait un jour dehors par téléphone, mais pas par écrit, cependant je lui réponds à chaque fois, lui expliquant son comportement.
En janvier 2024, il y eu des réparations de plomberie, l'envoi du loyer a donc été retardé après avoir réglé les frais de plomberie et la soustraire du loyer. Le robinet de cuisine s'est fendu à l'intérieur et la chasse d'eau idem, pièces cassées / vétusté. La plomberie est ancienne on ne trouve plus les pièces ou difficilement, d'après les plombiers, il faudrait casser et remplacer (tuyaux apparents dans les murs, évier, lavabo...)
Ayant mis ensuite la maison en vente, un congé de vente nous laissait 6 mois pour trouver, la rupture du bail étant le 31 décembre. en juillet 2024, le robinet de cuisine ne fonctionnait plus et nous n'avions plus d'eau dans la cuisine. J'ai écrit un courrier au propriétaire, qui n'a pas répondu. Nous avons trouvé un logement en urgence, le seul qui puisse nous sortir d'une situation compliquée et avons dû le prendre, et en raison d'une pénurie de logements sévère. Cependant, mon conjoint a des problèmes de mémorisation et a oublie d'envoyer le courrier de préavis et a perdu les clés, retrouvées plus tard et moi je ne m'en suis pas aperçue, puisqu'il a des troubles mnésiques. Nous avons donc envoyé le préavis et les clés en novembre, après notre déménagement de septembre 2024. Il nous réclame donc 3 mois de loyer par son avocat.
Votre situation présente un conflit entre une erreur de procédure de votre part (absence de préavis formel et remise tardive des clés) et un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.
Pour "renverser la pression" face à l'avocat, il ne faut pas s'excuser pour l'oubli du préavis, mais démontrer que **le bail était déjà vidé de sa substance par la faute du propriétaire**, rendant l'occupation impossible.
## 1. L'anticipation de l'adversaire (Le "Coup d'après")
L'avocat du propriétaire va s'appuyer sur une règle stricte : le locataire doit le loyer tant qu'il n'a pas donné congé et rendu les clés.
* **Ce qu'il va dire :** "Vos problèmes personnels (santé du conjoint) ne regardent pas mon client. En gardant les clés jusqu'en novembre, vous avez empêché toute relocation ou vente, vous devez donc une indemnité d'occupation."
* **Votre parade :** Vous devez argumenter que le départ en septembre n'était pas un choix, mais une **nécessité de survie sanitaire**. L'absence d'eau en cuisine depuis juillet 2024, sans réaction du bailleur malgré votre courrier, constitue une rupture du contrat par le bailleur lui-même.
## 2. La charge de la preuve : Vos éléments clés
Pour gagner, vous devez prouver que le logement était "indécent" et "impropre à l'usage".
* **L'indécence technique :** L'absence d'eau potable et d'évacuation fonctionnelle en cuisine contrevient à [l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation](https://www.google.com/search?q=Article+L632-1+Code+de+la+construction+et+de+l'habitation).
* **La vétusté subie :** Les rapports des plombiers (même s'ils sont oraux, essayez d'obtenir des attestations écrites) confirmant que les pièces sont introuvables et que l'installation est hors d'âge sont cruciaux. Selon [l'article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil), le bailleur vous doit garantie pour les vices qui empêchent l'usage, même s'il ne les connaissait pas.
* **Le préjudice médical :** Le certificat médical de votre conjoint expliquant ses troubles mnésiques servira à justifier votre **bonne foi** devant un juge, pour expliquer pourquoi les clés n'ont pas été rendues immédiatement alors que les lieux étaient vides.
## 3. Évaluation du risque (Go / No-Go)
* **Le risque :** Être condamné à payer les loyers de septembre à novembre.
* **Le gain potentiel :** Obtenir l'annulation de ces loyers et, en plus, des dommages et intérêts pour "préjudice de jouissance" (avoir vécu 6 ans dans une maison vétuste et plusieurs mois sans eau en cuisine).
* **Conseil stratégique :** Le propriétaire veut vendre. Un procès est un obstacle à la vente (mention obligatoire d'un litige en cours). C'est votre levier de négociation principal.
## 4. Stratégie de riposte immédiate
### Étape 1 : Invoquer l'exception d'inexécution
Répondez à l'avocat que vous soulevez l'**exception d'inexécution**. Puisque le bailleur ne fournissait plus d'eau en cuisine (élément essentiel), vous n'étiez plus tenu de payer la contrepartie (le loyer) à partir du moment où le logement est devenu inhabitable.
### Étape 2 : Demander une indemnité de relogement
Le bailleur, en vendant un bien qu'il a laissé dépérir, a manqué à ses obligations. Rappelez à l'avocat que selon la jurisprudence, notamment [Tribunal judiciaire, 26/05/2025](/decisions/68f93e1ede0ebe408dab40e9), le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts importants pour manquement à l'obligation de décence.
### Étape 3 : La proposition de transaction
Dites à l'avocat : *"Nous acceptons de ne pas poursuivre votre client pour les 6 années de loyers perçus pour un logement non conforme et pour le préjudice de santé subi, à condition qu'il abandonne sa demande de 3 mois de loyer et nous rende l'intégralité du dépôt de garantie."*
**Souhaitez-vous que je rédige un projet de lettre de mise en demeure à envoyer à l'avocat du propriétaire pour formaliser cette stratégie et stopper ses relances ?**
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
📄 Article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation
La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux à usage d'habitation peut être soumis, sur décision de l'organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l'article L. 631-7-1. Constituent des locaux à usage d'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n'importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d'autorisation préalable au changement d'usage ou la contestation de l'usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l'objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. Lorsqu'une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d'usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Une autorisation d'urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d'habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d'une autorisation de changement d'usage. L'usage d'habitation s'entend de tout local habité ou ayant vocation à l'être même s'il n'est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu'il a fait l'objet d'un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article.
📄 Article 1721 du Code civil
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Décision - Annexe Rue de Crosne - 05/08/2025
Le bailleur est-il tenu de réaliser des travaux de réfection dans un logement en raison de la vétusté des équipements ? — Le bailleur doit assurer la décence du logement loué et réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant celui-ci. Toutefois, si des problèmes d'entretien relèvent du locataire, cela peut influencer l'obligation du bailleur.
📋 Décision - JCP - 26/05/2025
Les propriétaires peuvent-ils être condamnés à réaliser des travaux de mise en conformité d'un logement loué ? — Les propriétaires d'un bien immobilier loué ont l'obligation de garantir un logement décent et en bon état d'usage. En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut demander des réparations et des dommages-intérêts.
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