Loyers non encaissés, réparations non effectuées et DPE absent : recours locataire 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

La situation que vous décrivez est caractéristique d'un conflit locatif où le bailleur utilise l'inertie comme stratégie. Face à un propriétaire qui ne réalise pas les travaux de vétusté et qui refuse d'encaisser les chèques pour potentiellement invoquer des impayés plus tard, vous devez impérativement sécuriser votre position juridique. Voici l'analyse stratégique pour reprendre l'initiative. ### 1. L'ANTICIPATION DE LA PARTIE ADVERSE (Le "Coup d'après") Le risque majeur est que votre propriétaire demande la résiliation du bail pour **défaut de paiement des loyers**. * **Son argument :** Il prétendra que vous n'avez pas payé et que l'absence d'encaissement n'est pas de son fait ou que les chèques étaient provisionnés. * **Votre parade :** Ne faites **JAMAIS** opposition à un chèque de loyer (sauf perte ou vol), car c'est un délit pénal et une faute locative grave. Si le chèque n°7119088 a été mis en opposition pour "litige", vous êtes en tort. Le juge considère que le loyer est une dette "portable" : vous devez prouver que vous avez tout fait pour payer. ### 2. LA STRATÉGIE DE LA PREUVE (La "Charge de la preuve") Pour forcer le propriétaire à agir sur la vétusté et les quittances, vous devez constituer un dossier de "manquements aux obligations contractuelles" : * **Obligation de délivrance et d'entretien :** Selon [l'article 1719 du Code civil](/articles/code-civil/1719), le bailleur doit entretenir le logement pour l'usage prévu. La "vétusté" n'est pas l'insalubrité (ARS), mais elle oblige le propriétaire à remplacer les équipements usés (ex: salle de bain hors d'usage). * **Quittances :** [L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+6+juillet+1989) l'oblige à transmettre gratuitement une quittance dès lors que le loyer est payé. * **DPE :** L'absence de DPE à l'entrée dans les lieux est une faute qui peut donner lieu à une réduction de loyer si vous prouvez un préjudice (consommation excessive). **Actions à mener :** 1. **Mise en demeure (LRAR) :** Si ce n'est pas fait, envoyez une mise en demeure formelle lui enjoignant de : * Réaliser les travaux de remise en état (vétusté) sous 15 jours. * Délivrer les quittances pour tous les mois payés. * Encaisser les chèques en sa possession (listez les numéros et montants). 2. **Constat de commissaire de justice (ex-huissier) :** C'est la "reine des preuves". Pour environ 250-300€, il constatera l'état de la salle de bain. C'est inattaquable devant un juge, contrairement aux devis ou photos simples. ### 3. ÉVALUATION DES RISQUES (Le "Go/No-Go") * **Le blocage des loyers :** **ATTENTION.** Vous ne pouvez pas décider seul de ne plus payer ou de mettre l'argent sur un compte personnel "de côté". Seul un juge peut autoriser la séquestration des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). * **Risque de procédure :** Si le propriétaire vous assigne, la jurisprudence est constante : même si le logement est dégradé, le locataire doit payer son loyer tant qu'il n'est pas dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux ([Tribunal judiciaire, annexe rue de crosne, 18/11/2025](/decisions/6948571a75782d5f062ce9bb)). ### 4. PLAN D'ACTION POUR RENVERSER LA PRESSION **Étape 1 : Régulariser le paiement pour neutraliser son arme principale** Puisqu'il n'encaisse pas les chèques, envoyez les prochains loyers par **mandat cash** ou demandez son **RIB** par mise en demeure pour faire des virements. Le virement est irréfutable. Pour les chèques non encaissés, écrivez-lui : *"Les fonds correspondant aux chèques n°X, Y, Z sont à votre disposition sur mon compte. À défaut d'encaissement sous 8 jours, je procéderai à une consignation judiciaire."* **Étape 2 : Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)** C'est gratuit et différent de la conciliatrice de justice. La CDC est spécialisée dans les litiges locatifs (vétusté, décence). Un avis de la CDC en votre faveur a un poids très fort devant un juge. **Étape 3 : L'assignation pour "Injonction de faire"** Si la conciliation de mai échoue, n'attendez plus. Saisissez le Juge des Contentieux de la Protection (tribunal de proximité) pour demander : 1. L'exécution des travaux sous astreinte (ex: 50€ par jour de retard). 2. Une suspension ou réduction de loyer tant que les travaux ne sont pas faits. 3. La condamnation du bailleur à vous remettre les quittances sous astreinte. **Conseil pragmatique :** Le fait que l'ARS ait conclu à la "vétusté" et non à l'insalubrité est une demi-victoire. Cela confirme que le logement n'est pas dangereux, mais que le propriétaire manque à son obligation d'entretien. Utilisez ce rapport de l'ARS comme pièce n°1 dans votre dossier. Souhaitez-vous que je rédige le modèle de mise en demeure formelle à envoyer à votre propriétaire pour acter ses manquements et le sommer d'encaisser les loyers ?

La situation que vous décrivez dépasse désormais la simple "vétusté" pour entrer dans le champ de la **non-décence**, voire du danger manifeste (gaz, électricité, moisissures persistantes). Le propriétaire semble utiliser une stratégie d'épuisement en créant des conflits avec les artisans pour ne pas finir les travaux. Voici comment structurer votre dossier pour reprendre le contrôle et contraindre le propriétaire. ### 1. L’ANTICIPATION DE LA PARTIE ADVERSE (Le "Coup d'après") Le propriétaire va probablement tenter de retourner la situation contre vous sur deux points : * **Le défaut d'entretien :** Il argumentera que la moisissure est due à un manque de ventilation ou de nettoyage de votre part. * **La réponse :** Vous devez prouver que la moisissure est structurelle (infiltration, absence de VMC fonctionnelle, parois poreuses). Le fait que vous "brossez toutes les semaines" sans résultat est la preuve d'un vice du bâtiment selon [l'article 1721 du Code civil](/articles/code-civil/1721). * **L'impayé de 2022 :** Il ressortira ce retard de loyer pour vous décrédibiliser. Assurez-vous d'avoir les preuves des factures que vous avez dû avancer (les 1200 € et 205 €) pour justifier ce décalage de trésorerie à l'époque. ### 2. LA STRATÉGIE DE LA PREUVE (La "Charge de la preuve") Pour un juge, les paroles ne comptent pas. Vous devez matérialiser l'état du logement : * **Le danger "Gaz" :** Conservez précieusement l'attestation du plombier qui mentionne le risque d'intoxication au monoxyde de carbone. C'est une violation grave de l'obligation de sécurité. * **La porte d'entrée :** Une porte qui ne ferme pas porte atteinte à la **sécurité des biens et des personnes**, critère de décence selon le [Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002](https://www.google.com/search?q=Décret+n°2002-120+du+30+janvier+2002+logement+décent). Prenez une vidéo montrant l'impossibilité de fermer. * **Le parquet inachevé :** Le conflit entre le propriétaire et son ouvrier ne vous est pas opposable. Le propriétaire reste responsable de la livraison d'un ouvrage fini. Prenez des photos de la chape apparente et du pourrissement. * **Historique des 10 ans :** Bien que le bail actuel soit le cadre juridique, l'historique de 10 ans prouve la **mauvaise foi habituelle** du bailleur. ### 3. ÉVALUATION DES RISQUES (Le "Go/No-Go") * **Risque financier :** Vous avez payé des frais d'entretien qui incombent normalement au propriétaire. Selon [l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989), le locataire n'a à sa charge que l'entretien courant et les menues réparations. Les gros travaux (toiture, plomberie lourde, menuiseries) sont pour le bailleur. * **Risque de procédure :** Si vous demandez la résiliation du bail aux torts du bailleur, vous devrez déménager. Si vous voulez rester, l'objectif est l'**injonction de faire** avec réduction de loyer rétroactive. ### 4. PLAN D'ACTION RADICAL POUR "RENVERSER LA PRESSION" **Étape 1 : Le constat de "Logement Non Décent"** Puisque l'ARS a conclu à la vétusté, vous devez maintenant solliciter le service d'hygiène de la mairie (SCHS) ou un expert indépendant pour établir un **certificat de non-décence**. Les critères sont précis : * Infiltrations d'air (porte qui ne ferme pas). * Humidité et moisissures (salle de bain). * Sécurité des réseaux (gaz/électricité). **Étape 2 : Suspension des aides (si applicable)** Si vous percevez des allocations logement (APL), sachez que si le logement est déclaré non décent, la CAF peut **conserver l'APL en tiers-payant** et ne la reverser au propriétaire qu'une fois les travaux terminés. C'est souvent le seul levier qui fait réagir un propriétaire distant. **Étape 3 : Mise en demeure "Sommation de faire"** Envoyez une dernière LRAR (Mise en demeure) listant point par point les désordres (porte, parquet, moisissures, gaz) en citant [l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+6+juillet+1989). Précisez que sans planning de travaux sous 8 jours, vous saisirez le Juge des Contentieux de la Protection pour demander : 1. La réalisation des travaux sous astreinte de 100€ par jour. 2. Le remboursement des frais indûment payés par vous (factures d'entretien structurel). 3. Des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (depuis 2020 pour la porte). **Étape 4 : La Conciliation de Mai** N'y allez pas les mains vides. Apportez : * Le rapport ARS. * Toutes les photos (moisissures, porte, parquet). * Les factures que vous avez payées à sa place. * L'historique des chèques qu'il refuse d'encaisser (pour prouver sa volonté de créer un litige artificiel). **Je peux vous préparer une liste précise des éléments de preuve à classer dans votre dossier pour la conciliatrice afin qu'elle puisse constater immédiatement la mauvaise foi du propriétaire. Souhaitez-vous cette liste ?**