notre proprietaire nous fait faire des devis, mais n'y donne pas suite et pas pour salle de bain (courrier conciliatrice)
J'ai repris RV avec conciliatrice, mais pas avant mai.
Je lui ai demandé face à la situation, comment faire avec les loyers, qu'elle m'a dit mettre de côté, sur le compte en banque.
APRES CONCILIATION :
Chèques non encaissés, il les met de côté pour trouver des accusations
N'ai pas mis sur un compte, car la conciliatrice attendait une conclusion de l'ARS le 11 avril sur l'insalubrité, qui a conclu ensuite que la maison n'était pas insalubre, mais vétuste.
Opposition chèque N° 7119088 (13/09/23) loyer septembre
Deux loyers ont été envoyés il y a quelques jours, avant son courrier en AR : 1300€, mais ne sais pas s'il va continuer à ne pas les mettre en banque
Puis il y a eu les vacances d'été, la conciliatrice est partie en congé, puis elle a écrit qu'elle n'était disponible qu'en septembre. Durant ce temps, j'ai mis des loyers de côté mais sur le compte en banque comme elle m'avait conseillé.
Quittances de loyer non données en temps et en heure.
DPE (D et E) non remis lors de l'entrée des lieux
Logement : vétusté (frais d'entretien nombreux)
Propriétaire difficile à contacter, se tenant plutôt à distance.
Comment pouvons nous renverser la pression ou la situation ?
La situation que vous décrivez est caractéristique d'un conflit locatif où le bailleur utilise l'inertie comme stratégie. Face à un propriétaire qui ne réalise pas les travaux de vétusté et qui refuse d'encaisser les chèques pour potentiellement invoquer des impayés plus tard, vous devez impérativement sécuriser votre position juridique.
Voici l'analyse stratégique pour reprendre l'initiative.
### 1. L'ANTICIPATION DE LA PARTIE ADVERSE (Le "Coup d'après")
Le risque majeur est que votre propriétaire demande la résiliation du bail pour **défaut de paiement des loyers**.
* **Son argument :** Il prétendra que vous n'avez pas payé et que l'absence d'encaissement n'est pas de son fait ou que les chèques étaient provisionnés.
* **Votre parade :** Ne faites **JAMAIS** opposition à un chèque de loyer (sauf perte ou vol), car c'est un délit pénal et une faute locative grave. Si le chèque n°7119088 a été mis en opposition pour "litige", vous êtes en tort. Le juge considère que le loyer est une dette "portable" : vous devez prouver que vous avez tout fait pour payer.
### 2. LA STRATÉGIE DE LA PREUVE (La "Charge de la preuve")
Pour forcer le propriétaire à agir sur la vétusté et les quittances, vous devez constituer un dossier de "manquements aux obligations contractuelles" :
* **Obligation de délivrance et d'entretien :** Selon [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+Code+civil), le bailleur doit entretenir le logement pour l'usage prévu. La "vétusté" n'est pas l'insalubrité (ARS), mais elle oblige le propriétaire à remplacer les équipements usés (ex: salle de bain hors d'usage).
* **Quittances :** [L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+6+juillet+1989) l'oblige à transmettre gratuitement une quittance dès lors que le loyer est payé.
* **DPE :** L'absence de DPE à l'entrée dans les lieux est une faute qui peut donner lieu à une réduction de loyer si vous prouvez un préjudice (consommation excessive).
**Actions à mener :**
1. **Mise en demeure (LRAR) :** Si ce n'est pas fait, envoyez une mise en demeure formelle lui enjoignant de :
* Réaliser les travaux de remise en état (vétusté) sous 15 jours.
* Délivrer les quittances pour tous les mois payés.
* Encaisser les chèques en sa possession (listez les numéros et montants).
2. **Constat de commissaire de justice (ex-huissier) :** C'est la "reine des preuves". Pour environ 250-300€, il constatera l'état de la salle de bain. C'est inattaquable devant un juge, contrairement aux devis ou photos simples.
### 3. ÉVALUATION DES RISQUES (Le "Go/No-Go")
* **Le blocage des loyers :** **ATTENTION.** Vous ne pouvez pas décider seul de ne plus payer ou de mettre l'argent sur un compte personnel "de côté". Seul un juge peut autoriser la séquestration des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).
* **Risque de procédure :** Si le propriétaire vous assigne, la jurisprudence est constante : même si le logement est dégradé, le locataire doit payer son loyer tant qu'il n'est pas dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux ([Tribunal judiciaire, annexe rue de crosne, 18/11/2025](/decisions/6948571a75782d5f062ce9bb)).
### 4. PLAN D'ACTION POUR RENVERSER LA PRESSION
**Étape 1 : Régulariser le paiement pour neutraliser son arme principale**
Puisqu'il n'encaisse pas les chèques, envoyez les prochains loyers par **mandat cash** ou demandez son **RIB** par mise en demeure pour faire des virements. Le virement est irréfutable. Pour les chèques non encaissés, écrivez-lui : *"Les fonds correspondant aux chèques n°X, Y, Z sont à votre disposition sur mon compte. À défaut d'encaissement sous 8 jours, je procéderai à une consignation judiciaire."*
**Étape 2 : Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)**
C'est gratuit et différent de la conciliatrice de justice. La CDC est spécialisée dans les litiges locatifs (vétusté, décence). Un avis de la CDC en votre faveur a un poids très fort devant un juge.
**Étape 3 : L'assignation pour "Injonction de faire"**
Si la conciliation de mai échoue, n'attendez plus. Saisissez le Juge des Contentieux de la Protection (tribunal de proximité) pour demander :
1. L'exécution des travaux sous astreinte (ex: 50€ par jour de retard).
2. Une suspension ou réduction de loyer tant que les travaux ne sont pas faits.
3. La condamnation du bailleur à vous remettre les quittances sous astreinte.
**Conseil pragmatique :** Le fait que l'ARS ait conclu à la "vétusté" et non à l'insalubrité est une demi-victoire. Cela confirme que le logement n'est pas dangereux, mais que le propriétaire manque à son obligation d'entretien. Utilisez ce rapport de l'ARS comme pièce n°1 dans votre dossier.
Souhaitez-vous que je rédige le modèle de mise en demeure formelle à envoyer à votre propriétaire pour acter ses manquements et le sommer d'encaisser les loyers ?
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article 1719 du Code civil
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Décision - Chambre 4 - 25/03/2026
Quelles sont les conséquences pour un locataire en cas de loyers impayés et de résistance abusive ? — Le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si un préjudice indépendant du retard est prouvé. En l'absence de preuve de mauvaise foi ou de préjudice indépendant, la demande de dommages et intérêts peut être rejetée.
📋 Décision - Annexe Rue de Crosne - 18/11/2025
Quelles sont les conséquences de la restitution d'un logement sur les obligations de paiement du locataire envers le bailleur et l'assureur? — La restitution d'un logement par le locataire n'éteint pas ses obligations de paiement des loyers dus. Le bailleur peut demander le paiement des sommes restant dues, même après la restitution des lieux. L'exécution provisoire est de droit dans ce type de litige.
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Création de situations conflictuelles avec les entreprises qui réparent (toiture, plombiers…, qui m'ont envoyée balader ou ont fini par être désagréables.
Un loyer en 2022 payé en retard en raison des problèmes de plomberie (+ une facture de 1200 € que nous avons payée, remboursée 2 mois après + problème GRDF : 205€
Mon conjoint avait auparavant été locataire durant presque 10 ans, a vécu dans la vétusté avec peu de réparations.
Nombreuses factures concernant l'entretien de toutes sortes pour la maison et la dépendance (cabanon) et aussi en eau. Toutes les semaines, nous brossons la moisissure de la salle de bain et ça revient toujours. La cabine de douche est rouillée, moisie, usée.
Tuyau d'alimentation gaz périmé avec trou dans le plafond, a été changé,
En 2022, nous avons avions constaté un trou dans le plafond de cuisine et sur le conduit à gaz. Un plombier a changé le conduit, il y avait des risques d'intoxication au monoxyde de carbone.
La porte d'entrée côté cuisine ne ferme pas depuis 2020 et "devait être changée".
Le parquet de la salle d'eau a été refait il y a 3 ans (travaux basiques), mais un conflit entre le propriétaire et l'ouvrier a engendré la non finition du parquet, il manque des dalles et en dessous il y a une chappe. Le parquet pourrit près de la douche.
La situation que vous décrivez dépasse désormais la simple "vétusté" pour entrer dans le champ de la **non-décence**, voire du danger manifeste (gaz, électricité, moisissures persistantes). Le propriétaire semble utiliser une stratégie d'épuisement en créant des conflits avec les artisans pour ne pas finir les travaux.
Voici comment structurer votre dossier pour reprendre le contrôle et contraindre le propriétaire.
### 1. L’ANTICIPATION DE LA PARTIE ADVERSE (Le "Coup d'après")
Le propriétaire va probablement tenter de retourner la situation contre vous sur deux points :
* **Le défaut d'entretien :** Il argumentera que la moisissure est due à un manque de ventilation ou de nettoyage de votre part.
* **La réponse :** Vous devez prouver que la moisissure est structurelle (infiltration, absence de VMC fonctionnelle, parois poreuses). Le fait que vous "brossez toutes les semaines" sans résultat est la preuve d'un vice du bâtiment selon [l'article 1721 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1721+Code+civil).
* **L'impayé de 2022 :** Il ressortira ce retard de loyer pour vous décrédibiliser. Assurez-vous d'avoir les preuves des factures que vous avez dû avancer (les 1200 € et 205 €) pour justifier ce décalage de trésorerie à l'époque.
### 2. LA STRATÉGIE DE LA PREUVE (La "Charge de la preuve")
Pour un juge, les paroles ne comptent pas. Vous devez matérialiser l'état du logement :
* **Le danger "Gaz" :** Conservez précieusement l'attestation du plombier qui mentionne le risque d'intoxication au monoxyde de carbone. C'est une violation grave de l'obligation de sécurité.
* **La porte d'entrée :** Une porte qui ne ferme pas porte atteinte à la **sécurité des biens et des personnes**, critère de décence selon le [Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002](https://www.google.com/search?q=Décret+n°2002-120+du+30+janvier+2002+logement+décent). Prenez une vidéo montrant l'impossibilité de fermer.
* **Le parquet inachevé :** Le conflit entre le propriétaire et son ouvrier ne vous est pas opposable. Le propriétaire reste responsable de la livraison d'un ouvrage fini. Prenez des photos de la chape apparente et du pourrissement.
* **Historique des 10 ans :** Bien que le bail actuel soit le cadre juridique, l'historique de 10 ans prouve la **mauvaise foi habituelle** du bailleur.
### 3. ÉVALUATION DES RISQUES (Le "Go/No-Go")
* **Risque financier :** Vous avez payé des frais d'entretien qui incombent normalement au propriétaire. Selon [l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+7+loi+6+juillet+1989), le locataire n'a à sa charge que l'entretien courant et les menues réparations. Les gros travaux (toiture, plomberie lourde, menuiseries) sont pour le bailleur.
* **Risque de procédure :** Si vous demandez la résiliation du bail aux torts du bailleur, vous devrez déménager. Si vous voulez rester, l'objectif est l'**injonction de faire** avec réduction de loyer rétroactive.
### 4. PLAN D'ACTION RADICAL POUR "RENVERSER LA PRESSION"
**Étape 1 : Le constat de "Logement Non Décent"**
Puisque l'ARS a conclu à la vétusté, vous devez maintenant solliciter le service d'hygiène de la mairie (SCHS) ou un expert indépendant pour établir un **certificat de non-décence**. Les critères sont précis :
* Infiltrations d'air (porte qui ne ferme pas).
* Humidité et moisissures (salle de bain).
* Sécurité des réseaux (gaz/électricité).
**Étape 2 : Suspension des aides (si applicable)**
Si vous percevez des allocations logement (APL), sachez que si le logement est déclaré non décent, la CAF peut **conserver l'APL en tiers-payant** et ne la reverser au propriétaire qu'une fois les travaux terminés. C'est souvent le seul levier qui fait réagir un propriétaire distant.
**Étape 3 : Mise en demeure "Sommation de faire"**
Envoyez une dernière LRAR (Mise en demeure) listant point par point les désordres (porte, parquet, moisissures, gaz) en citant [l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989](https://www.google.com/search?q=Article+6+loi+6+juillet+1989). Précisez que sans planning de travaux sous 8 jours, vous saisirez le Juge des Contentieux de la Protection pour demander :
1. La réalisation des travaux sous astreinte de 100€ par jour.
2. Le remboursement des frais indûment payés par vous (factures d'entretien structurel).
3. Des dommages et intérêts pour trouble de jouissance (depuis 2020 pour la porte).
**Étape 4 : La Conciliation de Mai**
N'y allez pas les mains vides. Apportez :
* Le rapport ARS.
* Toutes les photos (moisissures, porte, parquet).
* Les factures que vous avez payées à sa place.
* L'historique des chèques qu'il refuse d'encaisser (pour prouver sa volonté de créer un litige artificiel).
**Je peux vous préparer une liste précise des éléments de preuve à classer dans votre dossier pour la conciliatrice afin qu'elle puisse constater immédiatement la mauvaise foi du propriétaire. Souhaitez-vous cette liste ?**
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Sources officielles Légifrance
📄 Article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation
Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1. -lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1. Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable.
📄 Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3 , 18 , 24-1 , 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement.
📄 Article 1721 du Code civil
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
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Jurisprudences rendues par la Cour de Cassation
📋 Décision - Jex - 19/01/2026
Le bailleur a-t-il manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent en ne réalisant pas les réparations nécessaires ? — Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, conforme aux normes de sécurité et de santé. En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut demander l'exécution des travaux nécessaires et obtenir des dommages-intérêts.
📋 Décision - Chambre de proximité - 07/01/2026
Quelles sont les obligations du bailleur en matière de travaux d'insalubrité dans un logement loué ? — Le bailleur est tenu de garantir un logement décent et en bon état d'usage. En cas d'insalubrité, il doit réaliser les travaux nécessaires pour remédier à cette situation, sous peine de voir engagée une procédure d'exécution d'office.
📋 Décision - JCP - 06/05/2025
Le bailleur est-il responsable de l'insalubrité du logement loué et doit-il rembourser le locataire ? — Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent au locataire, conformément à l'article 1719 du code civil. En cas d'inexécution de cette obligation, le locataire peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.
📋 Décision - CHM JCP CTX GENERAL - 08/09/2025
Les bailleurs peuvent-ils être condamnés pour manquement à leur obligation de délivrance d'un logement conforme aux normes de décence ? — Les bailleurs ont l'obligation de délivrer un logement décent conforme aux normes de sécurité et de salubrité. En cas de manquement à cette obligation, ils peuvent être condamnés à indemniser les locataires pour les préjudices subis.
📋 Décision - Ch4.3 JCP - 07/05/2025
Le bailleur a-t-il manqué à son obligation de délivrer un logement décent entraînant des dommages et intérêts pour le preneur ? — Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent conforme aux normes de sécurité et de salubrité. En cas de manquement à cette obligation, le preneur peut demander des dommages et intérêts.
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