Dernières jurisprudences sur les servitudes de passage 🧠 Mémoire Droit immobilier

Les dernières décisions vérifiées dans les sources disponibles concernent surtout **l’assiette du passage, la preuve de l’enclave et la distinction entre servitude légale et conventionnelle**. La plus récente est une décision de cour d’appel du **13 juin 2023** ; elle doit être distinguée de l’arrêt de la Cour de cassation du **27 février 2020**, plus important pour la portée juridique. ## 1. Cour d’appel, 13 juin 2023 : preuve de l’enclave et indemnité La cour rappelle qu’un fonds est enclavé lorsqu’il ne dispose d’**aucune issue suffisante vers la voie publique**. Le propriétaire peut alors réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé : [Cour d'appel, chambre a - civile, 13/06/2023, n° 19/02073](/decisions/648aaf2002075b05db4026f7). Le tracé doit normalement rechercher le trajet le plus court, tout en causant le moins de dommage possible au propriétaire voisin, selon [Article 683 du Code civil](/articles/code-civil/683). ## 2. Cour de cassation, 27 février 2020 : le propriétaire voisin ne peut pas modifier seul le passage La Cour de cassation juge que le propriétaire du fonds servant **ne peut pas modifier unilatéralement l’assiette** d’une servitude légale de passage. **Conséquence pratique :** une clôture, une barrière ou un déplacement du chemin imposé sans accord ni décision judiciaire peut être contesté, mais il faut pouvoir prouver le tracé antérieur et son usage effectif. ## 3. Cour d’appel, 15 novembre 2022 : une servitude conventionnelle peut être reconnue malgré un acte imprécis Une servitude conventionnelle peut exister même si l’acte d’origine ne précise pas clairement son tracé ou ses modalités. L’assiette peut être déterminée par l’usage ou l’équité. Contrairement à une servitude légale fondée sur l’enclave, elle ne disparaît pas automatiquement parce que le fonds dispose ensuite d’un autre accès : [Cour d'appel, 1ère chambre, 15/11/2022, n° 21/00172](/decisions/637dc86914982305d4c2024c). Le propriétaire du fonds servant peut être condamné à rétablir le passage et à indemniser le préjudice de jouissance. ## 4. Cour de cassation, 11 octobre 2011 : cessation de l’enclave La Cour de cassation distingue la servitude créée pour remédier à l’enclave de la servitude véritablement conventionnelle. ## Points à retenir - **Enclave réelle à prouver** : absence d’accès suffisant, et non simple accès plus pratique. - **Tracé** : le chemin doit être suffisant, mais aussi le moins dommageable. - **Modification du passage** : le voisin ne peut pas décider seul de le déplacer ou le réduire. - **Division antérieure d’un terrain** : si l’enclave provient d’une vente ou d’un partage, le passage doit en principe être recherché sur les parcelles issues de cette division, selon [Article 684 du Code civil](/articles/code-civil/684). - **Preuves utiles** : titres de propriété, plans cadastraux, photographies, anciens accès, attestations, constats et preuves de l’usage continu. Ces décisions sont les dernières références vérifiées ici, mais elles ne constituent pas nécessairement toute la jurisprudence publiée jusqu’en 2026. Ce point juridique doit être confirmé par une source officielle plus explicite avant de pouvoir être affirmé avec une référence précise.

Oui, **un acte notarié unilatéral du propriétaire du fonds servant peut, en principe, constituer un titre de servitude au profit d’un fonds dominant dont le propriétaire n’était pas partie à l’acte**, à condition que la volonté de créer la servitude soit claire et précise et que le bénéficiaire l’ait acceptée, même ultérieurement. Le dépôt au service de la publicité foncière renforce son opposabilité, mais ne remplace pas l’acceptation. ## Jurisprudence directement pertinente ### Cour d’appel, 26 octobre 2023 Cette décision correspond étroitement à votre situation : l’absence du propriétaire du fonds dominant lors de la signature n’empêche donc pas nécessairement la constitution de la servitude. ### Cour d’appel, 3 octobre 2024 Une autre décision a retenu qu’un écrit émanant du propriétaire du fonds servant pouvait établir une servitude conventionnelle, même non signé, lorsqu’il était suffisamment probant, repris dans un acte notarié ultérieur et annexé à celui-ci. La cour précise également que **l’absence de publication n’implique pas l’inexistence de la servitude** : [Cour d’appel, chambre 1 section 2, 03/10/2024, n° 23/02928](/decisions/66ff85a6a4ff9ec259c0961d). A fortiori, dans votre hypothèse, un acte notarié identifiant les parcelles, l’assiette et les modalités d’entretien constitue un élément de preuve particulièrement sérieux. ## Conditions à vérifier L’acte doit notamment : - identifier précisément le fonds servant et le fonds dominant ; - manifester une volonté non équivoque de **constituer** la servitude, et non une simple intention future ; - décrire l’assiette et les modalités du passage ; - prévoir, si nécessaire, l’entretien, les réparations et la répartition des frais ; - avoir été accepté par le propriétaire du fonds dominant, expressément ou par un comportement non équivoque : utilisation du passage, acquisition du fonds en connaissance de l’acte, demande d’exécution, etc. Pour les servitudes qui ne peuvent pas s’acquérir par prescription, le titre constitutif ne peut être remplacé que par un titre récognitif émanant du propriétaire du fonds servant, conformément à [Article 695 du Code civil](/articles/code-civil/695). Les servitudes discontinues, comme un droit de passage, reposent en principe sur un titre, selon [Article 691 du Code civil](/articles/code-civil/691). ## Limite importante Le propriétaire du fonds servant pourra contester la servitude en soutenant : 1. que l’acte ne constituait qu’une promesse ou une autorisation révocable ; 2. que le fonds dominant n’a jamais accepté la servitude ; 3. que l’acte est ambigu ou ne permet pas de déterminer précisément le passage ; 4. que le signataire n’avait pas qualité ou pouvoir ; 5. que la publication ne rend pas l’acte opposable à certains ayants cause faute de formalités suffisantes. Le dépôt au service de la publicité foncière est donc très utile, mais **il ne corrige pas un défaut de consentement, une imprécision de l’acte ou une absence de pouvoir**. ## Position stratégique Votre dossier est favorable si l’acte emploie une formule ferme telle que **« constitue une servitude de passage »**, décrit précisément les parcelles et l’assiette, et si le propriétaire du fonds dominant peut démontrer une acceptation ultérieure. Il faut conserver l’acte notarié, ses annexes, la preuve de sa publication et tout élément établissant l’utilisation ou la reconnaissance du passage.