Dégât des eaux : conflit assurance/bailleur pour réparation plafond 🧠 Mémoire Droit des assurances Assurance habitation et sinistres

Oui, **la position du bailleur paraît contestable**, mais elle dépend précisément de la clause du bail et de l’origine juridique des réparations. Une clause indiquant que le preneur assume « tout » ne permet pas nécessairement au bailleur de se décharger de ses obligations essentielles, surtout lorsque le plafond et les revêtements sont des éléments du local et que le sinistre provient d’un tiers. ## 1. Qui doit prendre en charge les travaux ? Votre assurance peut limiter sa garantie aux biens mobiliers et à l’exploitation. Cela ne signifie pas que vous devez définitivement payer le plafond et les peintures. Dans votre situation : Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination et de garantir le locataire contre les vices cachés, mais l'indemnisation des préjudices commercial et moral n'est accordée que si le locataire démontre leur existence et leur étendue par des pièces justificatives, telles que des bilans comptables, l'absence de preuve d'une perte de chiffre d'affaires ou d'un trouble moral imputable au manquement du bailleur entraînant le rejet de ces demandes. - le **bailleur** doit normalement maintenir le local en état et vous en assurer la jouissance paisible ; - l’assureur doit indemniser uniquement dans les limites de son contrat ; - les travaux concernant le plafond, les murs ou les éléments incorporés au bâtiment relèvent en principe du propriétaire, sauf clause valable et clairement applicable. Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination et de garantir le locataire contre les vices cachés, toutefois l’indemnisation des préjudices commercial et moral suppose que le locataire démontre l’existence et l’étendue de ces préjudices par des pièces justificatives, telles que des bilans comptables, ces demandes étant rejetées en l’absence de preuve d’une perte de chiffre d’affaires ou d’un trouble moral imputable au manquement du bailleur. Le Code civil impose également au bailleur d’entretenir la chose louée et d’effectuer les réparations autres que locatives ; il garantit aussi les défauts empêchant l’usage du local. ## 2. La clause du bail peut-elle tout mettre à votre charge ? **Pas automatiquement.** Il faut lire la clause exacte. Le bailleur pourra soutenir : - que le bail vous impose les réparations intérieures ; - que vous devez remettre les lieux en état ; - que vous devez faire intervenir votre assurance ; - que le dégât provient d’un tiers et non de lui. Votre réponse est que : - vous n’êtes pas l’auteur du dégât ; - la faute du restaurant a été reconnue ; - les experts ont validé le sinistre ; Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination et de garantir le locataire contre les vices cachés, mais l'indemnisation des préjudices commercial et moral suppose que le locataire démontre l'existence et l'étendue de ces préjudices par des pièces justificatives, telles que des bilans comptables, faute de quoi, en l'absence de preuve d'une perte de chiffre d'affaires ou d'un trouble moral imputable au manquement du bailleur, ces demandes sont rejetées. - le bailleur ne peut pas rester totalement passif alors que le local doit permettre l’activité prévue. Le bailleur peut être responsable même si le sinistre initial vient d’un tiers lorsqu’il laisse perdurer le trouble ou refuse d’effectuer les travaux nécessaires. La Cour de cassation rappelle que l’obligation de jouissance paisible ne peut être écartée que dans des circonstances très limitées. ## 3. Pouvez-vous réclamer une indemnisation ? Oui, vous pouvez réclamer notamment : 1. le coût des travaux non pris en charge ; 2. une réduction ou restitution partielle des loyers pendant la période d’impossibilité d’exploiter ; 3. la perte de chiffre d’affaires et la perte d’exploitation ; 4. les frais supplémentaires engagés ; 5. éventuellement un préjudice de jouissance ou un préjudice moral. Attention : la perte d’exploitation doit être chiffrée par des éléments comptables. Une décision rappelle que les demandes commerciales sont rejetées lorsqu’aucune perte de chiffre d’affaires n’est démontrée par des bilans ou pièces financières. [Cour d’appel, 6 juillet 2022, n° 18/00769](/decisions/62c91a7ff3eafe9fcf075ebb). ## 4. Ne cessez pas seul de payer les loyers Même si votre demande est sérieuse, **ne suspendez pas unilatéralement les loyers** sans stratégie juridique formalisée : le bailleur pourrait invoquer des impayés et demander la résiliation du bail. Le fait d’avoir continué à payer pendant cinq mois renforce toutefois votre argument sur : - votre bonne foi ; - votre absence de manquement ; - le caractère particulièrement lourd du préjudice subi. ## 5. Ce que vous devez faire maintenant ### Étape 1 — Faire constater l’état actuel Faites établir rapidement un constat par un commissaire de justice, avec : - plafond effondré ; - peintures dégradées ; - impossibilité ou difficulté d’exploiter la boulangerie ; - durée d’inactivité ; - absence de travaux réalisés ; - échanges avec le bailleur, le restaurant et les assurances. ### Étape 2 — Envoyer une mise en demeure Adressez une mise en demeure au bailleur, avec copie au restaurant responsable et aux assureurs, demandant sous bref délai : - la prise en charge ou l’organisation des travaux ; - la communication de la position écrite de son assurance ; - le règlement des indemnités ; - une proposition concernant la réduction ou restitution des loyers ; - la préservation de vos droits concernant la perte d’exploitation. ### Étape 3 — Préparer le dossier financier Réunissez : - constat signé ; - reconnaissance de responsabilité du restaurant ; - rapports des experts ; - photographies ; - devis et factures ; - relevés de chiffre d’affaires avant et après le sinistre ; - bilans comptables ; - preuves des cinq mois d’inactivité ; - quittances de loyers ; - échanges avec le bailleur et les assurances. ### Étape 4 — Saisir rapidement le tribunal si le blocage persiste En cas d’inaction, une procédure en urgence peut être envisagée pour obtenir une mesure d’expertise, faire ordonner certaines mesures conservatoires ou demander une provision lorsque la responsabilité apparaît suffisamment établie. Une action au fond pourra ensuite viser l’indemnisation complète. ## Conclusion Le bailleur ne peut pas simplement dire « le bail prévoit que tout est à votre charge » et refuser toute intervention sans démontrer que la clause couvre réellement ce sinistre et qu’elle est juridiquement applicable. Votre position est sérieuse : vous avez un sinistre reconnu, un local gravement endommagé, cinq mois d’inactivité et des loyers payés sans indemnisation. Je peux vous rédiger immédiatement une **mise en demeure complète adressée au bailleur, au restaurant et aux assurances**, en intégrant votre perte d’exploitation et les cinq mois de loyers payés.