Attestation immobilière et choix du conjoint survivant (article 757) 🧠 Droit des successions Donation

L'attestation immobilière (ou attestation de propriété) est l'acte notarié qui constate le transfert de propriété des biens immobiliers du défunt à ses héritiers. Dans votre situation, qui mêle enfants d'un premier lit et donation entre époux, la question de l'option est stratégique. Voici l'analyse de votre situation selon le droit français. ### 1. Le contenu de l'attestation immobilière L'attestation immobilière doit refléter avec précision les droits de chacun sur les immeubles. Elle mentionne : * La désignation cadastrale complète des biens. * L'origine de propriété (comment le défunt les avait acquis). * L'identité des héritiers et leurs quotes-parts respectives. * **Les droits du conjoint survivant** (usufruit, quart en pleine propriété, ou combinaison des deux selon l'option choisie). ### 2. Le choix de l'option avant l'attestation : est-ce obligatoire ? **En théorie : Non.** L'attestation immobilière peut être rédigée avant que le conjoint n'ait formellement exercé son option. Dans ce cas, l'acte mentionnera que les droits sont "en l'attente de l'exercice de l'option". **En pratique : C'est fortement déconseillé.** Si l'option n'est pas exercée, l'attestation immobilière ne pourra pas être publiée au Service de la Publicité Foncière de manière définitive pour fixer les droits de chacun. Cela bloque toute vente ou toute gestion précise du patrimoine. Conformément à [l'article 730-1 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20730-1%20du%20Code%20civil), l'acte de notoriété a déjà établi la qualité d'héritier, mais l'attestation immobilière doit idéalement figer la répartition entre nu-propriétaires (les enfants) et usufruitier (la conjointe). ### 3. Peut-on contraindre la conjointe à choisir ? Oui, la loi prévoit un mécanisme pour éviter l'inertie du conjoint survivant. * **Le délai de réflexion :** Selon [l'article 758-3 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20758-3%20du%20Code%20civil), tout héritier peut inviter par écrit le conjoint à exercer son option. * **La mise en demeure :** Si elle ne répond pas, vous pouvez lui signifier une mise en demeure par acte de commissaire de justice (huissier). À compter de cette notification, elle dispose de **trois mois** pour choisir. * **La sanction de l'inaction :** Si elle ne choisit pas dans ce délai de trois mois, elle est **réputée avoir opté pour l'usufruit seulement**, conformément à [l'article 758-4 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20758-4%20du%20Code%20civil) (voir aussi [Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 06/11/2025, n° 24/01714](/decisions/690d09851f8a20b91000dfc2)). ### 4. Analyse stratégique ("Le coup d'après") **L'argument de l'adversaire :** La conjointe pourrait arguer qu'elle a déjà "choisi" tacitement en restant dans les lieux ou en percevant des revenus (loyers). Cependant, pour une mutation immobilière, le notaire exigera une option claire pour sécuriser l'acte. **Le risque de blocage :** En présence d'enfants d'un premier lit, la loi restreint l'option légale du conjoint au quart en pleine propriété selon [l'article 757 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20757%20du%20Code%20civil). Mais votre **donation au dernier vivant** lui redonne généralement la possibilité d'opter pour l'usufruit (ce qui est souvent son intérêt pour rester dans le logement). **La charge de la preuve :** Si elle prétend avoir déjà opté, elle doit en rapporter la preuve (écrit au notaire). Si vous souhaitez vendre un bien, sachez que selon [l'article 815-5 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815-5%20du%20Code%20civil), vous ne pourrez pas contraindre la conjointe à vendre la pleine propriété si elle est usufruitière et qu'elle s'y oppose. ### Recommandation Si les relations sont tendues, ne laissez pas la situation dériver. Une attestation immobilière publiée sans option précise crée une "indivision complexe" qui rend toute gestion impossible. Je peux, si vous le souhaitez, vous rédiger un modèle de courrier de mise en demeure à adresser à la conjointe survivante pour la contraindre formellement à exercer son option sous trois mois. Souhaitez-vous que je prépare ce document ?

C'est un point de blocage classique en succession : la confusion entre le **règlement administratif** de la succession (notaire) et le **partage définitif** (liquidation). Voici une analyse stratégique pour protéger vos droits face à l'inertie de la conjointe et aux soupçons de recel. ### 1. Le conflit entre l'Article 757 et la Donation au dernier vivant Vous avez raison sur un point technique : l'article 757 du Code civil ne s'applique qu'en l'absence de libéralités (testament ou donation). Or, ici, il y a une **donation au dernier vivant (DDV)**. * **La primauté de la volonté :** La DDV prévaut sur la loi. Si l'acte de donation stipule "l'usufruit de tous les biens sans autre mention", la conjointe est liée par cet acte. Elle ne peut pas invoquer [l'article 757 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20757%20du%20Code%20civil) (qui lui donnerait 1/4 en pleine propriété) pour écarter les dispositions de la donation, sauf si la donation elle-même lui laissait le choix. * **Action sur l'attestation immobilière :** Si l'attestation porte la mention "en attente de choix", elle est **provisoire**. Vous devez exiger du notaire qu'il mentionne les droits réels issus de la donation. * **Le risque :** Si vous signez une attestation qui laisse le choix ouvert, vous validez implicitement l'idée qu'elle pourrait opter pour de la pleine propriété sur un bien propre de votre père, réduisant ainsi votre part d'héritage. ### 2. Le recel successoral : peut-on encore agir ? Le notaire fait une confusion (volontaire ou non) entre la clôture des opérations notariales et le partage. * **Attestation immobilière ≠ Partage :** L'attestation de propriété n'est qu'un acte de publicité foncière. Elle ne vaut pas partage définitif. * **Déclaration de succession ≠ Partage :** C'est un document fiscal pour le paiement des droits. Elle n'éteint aucun droit civil. * **Le partage :** C'est l'acte qui met fin à l'indivision en attribuant des lots précis à chacun. Tant que cet acte n'est pas signé, vous êtes en "indivision". * **Délai pour le recel :** Contrairement à ce que vous craignez, l'action en recel successoral est ouverte **pendant et même après le partage**. La jurisprudence récente confirme que l'action est recevable dès lors que des éléments de dissimulation sont découverts ([Tribunal judiciaire, chambre 01, 27/03/2026](/decisions/69c6d9f3cdc6046d473648d7)). Le délai est de **5 ans** à compter de la découverte des faits. Conformément à [l'article 778 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20778%20du%20Code%20civil), si le recel est prouvé, la conjointe sera privée de sa part sur les sommes détournées et devra les rembourser intégralement à la succession (voir aussi [Cour d'appel, 1ère chambre, 09/09/2025, n° 22/02057](/decisions/68c107582c4c0c4e691e3fc8)). ### 3. Stratégie et Charge de la preuve Pour le recel (virements ante-mortem), vous devez prouver deux éléments : 1. **L'élément matériel :** Les relevés bancaires montrant des flux anormaux (hors cadeaux d'usage). 2. **L'élément intentionnel :** La volonté de la conjointe de dissimuler ces sommes pour rompre l'égalité du partage. --- ### MODÈLE 1 : Courrier au Notaire (Contestation de l'option et blocage de l'attestation) **Objet : Contestation des mentions de l'attestation immobilière – Succession de M. [Nom du défunt]** Maître, En ma qualité d'héritier réservataire, je fais suite au projet d'attestation immobilière relatif au bien propre situé à [Adresse]. Je m'oppose formellement à la mention "en attente de choix entre les options de l'article 757 du Code civil". En effet, l'acte de donation entre époux du [Date] stipule expressément que la conjointe survivante bénéficie de l'usufruit de la totalité des biens, sans autre option mentionnée. Conformément à la volonté du défunt, la conjointe ne peut prétendre à une option en pleine propriété issue de la loi pour évincer les dispositions contractuelles de la donation. Je vous demande de rectifier l'attestation afin qu'elle mentionne strictement les droits en usufruit découlant de la donation. À défaut de régularisation, je refuserai de signer ladite attestation et engagerai une procédure de blocage judiciaire. --- ### MODÈLE 2 : Mise en demeure à la conjointe (Suspicion de recel et demande de comptes) **Objet : Mise en demeure – Restitution d'informations et réintégration à l'actif successoral** Madame, Dans le cadre du règlement de la succession de mon père, j'ai relevé l'existence de plusieurs virements effectués depuis ses comptes personnels vers vos comptes propres pour un montant total de [Montant] € entre [Date] et [Date]. Ces sommes excèdent manifestement les présents d'usage au regard des revenus de mon père et constituent des libéralités indirectes qui auraient dû être rapportées à la succession. L'omission volontaire de ces sommes lors de l'inventaire constitue un recel successoral au sens de [l'article 778 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20778%20du%20Code%20civil). Je vous mets en demeure, par la présente, de fournir sous 15 jours les justificatifs de ces mouvements de fonds et de confirmer leur réintégration à l'actif à partager. À défaut, je saisirai le Tribunal Judiciaire pour faire constater le recel, ce qui emportera pour vous la perte de tout droit sur ces sommes et l'obligation de les rapporter en totalité. --- **Souhaitez-vous que je vous aide à lister les pièces bancaires spécifiques à demander au notaire (via son droit de communication) pour étayer le recel ?**

Pour répondre avec précision, il faut distinguer deux notions que l'on confond souvent : l'**indivision** (subie au décès) et le **partage** (voulu par les héritiers). Voici l'analyse stratégique de votre situation, avec une conjointe de 88 ans titulaire de l'usufruit. ### 1. Indivision vs Partage : La structure juridique * **L'Indivision :** C'est l'état "subi" dès le décès. Pour la maison, vous êtes dans une situation de **démembrement de propriété**. La conjointe est **usufruitière** (elle a l'usage et les revenus) et vous (les 3 enfants) êtes **nus-propriétaires** (vous possédez les murs). * *Attention :* Sur les liquidités bancaires, l'usufruit se transforme souvent en **quasi-usufruit** ([Article 587 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20587%20du%20Code%20civil)). Elle peut dépenser l'argent, mais elle vous doit la somme à sa succession (créance de restitution). * **Le Partage :** C'est l'acte qui met fin à cette situation. On "casse" l'indivision pour que chacun reparte avec sa part sous forme de cash ou de pleine propriété sur un bien précis. [L'article 815 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20815%20Code%20civil) dispose que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". ### 2. Cas n°1 : La conjointe souhaite rester dans la maison C'est son droit le plus absolu grâce à son usufruit. * **Conséquence :** Le partage de la maison est impossible tant qu'elle souhaite y vivre. Vous ne pouvez pas la forcer à vendre pour récupérer votre part. * **Le "Partage partiel" :** Vous pouvez cependant demander le partage des **liquidités bancaires**. Le notaire peut établir un acte de partage portant uniquement sur le cash, tout en laissant la maison sous le régime de l'usufruit. * **Risque stratégique :** À 88 ans, la valeur fiscale de son usufruit est de **20 %** (selon le barème fiscal de [l'article 669 du CGI](https://www.google.com/search?q=Article%20669%20du%20CGI)). Si elle reste, vous ne récupérerez la pleine propriété (100 % de la valeur) qu'à son décès, sans impôts supplémentaires. ### 3. Cas n°2 : Tout le monde est d'accord pour vendre Si vous vendez la maison maintenant, l'indivision prend fin sur ce bien. C'est ici qu'intervient le **partage du prix de vente**. * **La répartition :** Le prix de vente sera réparti selon la valeur de l'usufruit. * La conjointe reçoit 20 % du prix de vente (valeur de son usufruit à 88 ans). * Les 3 enfants se partagent les 80 % restants (la nue-propriété). * **Alternative (Le report d'usufruit) :** Vous pouvez aussi décider que le prix de vente total sera réemployé pour acheter un autre bien (plus petit) sur lequel elle gardera son usufruit. ### 4. Le calendrier du partage (Le moment clé) Le partage intervient **quand tous les actifs et passifs sont connus**. 1. **Étape 1 :** Signature de l'attestation immobilière (constate qui possède quoi). 2. **Étape 2 :** Liquidation (le notaire calcule les droits de chacun, en intégrant les dettes et les éventuels **recela successoriaux** dont nous avons parlé). 3. **Étape 3 :** L'acte de partage (signature finale qui attribue les fonds). ### 5. Stratégie face au recel et au partage C'est le point le plus critique pour vous : **le partage vaut "quittance"**. * **Le danger :** Si vous signez l'acte de partage définitif sans mentionner vos soupçons de recel sur les virements bancaires, il sera beaucoup plus difficile d'agir plus tard. La signature du partage signifie que vous acceptez les comptes. * **Le conseil "Senior Partner" :** N'acceptez le partage des liquidités que si la conjointe accepte de rapporter à la masse partageable les sommes litigieuses (les virements suspects). Si elle refuse, vous devez demander au notaire de dresser un **procès-verbal de difficultés** (voir [Tribunal judiciaire, 28/04/2026, n° 24/01367](/decisions/69f10fbecdc6046d47e2a530)). ### 6. Risque et "Coup d'après" Si la conjointe a 88 ans, elle est peut-être vulnérable ou conseillée par des tiers. * **Si elle vend :** Elle récupère 20 % en cash. C'est une somme qui sort de votre patrimoine successoral futur. * **Si elle reste :** Elle entretient le bien (charges usuraires selon [l'article 605 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%20605%20Code%20civil)), et vous récupérez 100 % de la maison à son décès. * **Action immédiate :** Avant tout partage, exigez du notaire qu'il interroge le fichier **FICOBA** pour lister tous les comptes du défunt et vérifier l'historique des virements sur 5 ou 10 ans. Le notaire a le pouvoir de le faire. **Souhaitez-vous que je rédige une demande formelle au notaire pour qu'il effectue ces recherches bancaires approfondies (FICOBA + relevés) avant toute signature d'acte de partage ?**