Non-conformités état des lieux location : recours 🧠 Mémoire Droit immobilier Bail d'habitation et location

La situation que vous décrivez est préoccupante, car elle cumule des défauts d'entretien et, surtout, des **manquements graves à la sécurité électrique**. En droit français, le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent. Voici l'analyse stratégique de votre situation. ## 1. Analyse de la légalité : Le logement est-il "décent" ? Non, votre logement ne semble pas respecter les critères de décence. Selon [l'article 1719 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1719+du+Code+civil), le bailleur est obligé de délivrer un **logement décent** et d'en assurer la jouissance paisible. Plus précisément, concernant vos points de non-conformité : * **Sécurité électrique :** Un radiateur de 1000W sur rallonge sans terre et des prises pendantes constituent des risques d'électrocution et d'incendie. Le bailleur doit garantir la sécurité des installations selon [l'article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+du+Code+civil). La jurisprudence confirme que le bailleur est responsable de la mise aux normes électriques ([Tribunal judiciaire, 27/05/2025](/decisions/683a1b6f17147355d7b00f44)). * **Ouvrants et volets :** Le fait que les volets ne ferment pas ou que les fenêtres ne fonctionnent pas contrevient à l'obligation d'entretien et de clos/couvert. * **Hotte et douilles :** Ces éléments relèvent de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage prévu. ## 2. Le "Coup d'après" : Ce que le propriétaire va vous opposer Le propriétaire risque d'utiliser deux arguments pour se dédouaner : 1. **"Vous avez signé l'état des lieux en connaissance de cause"** : C'est un argument inopérant. L'obligation de décence est d'ordre public. On ne peut pas "accepter" par contrat de vivre dans un logement dangereux. 2. **"Ce sont des réparations locatives"** : Faux. Une prise qui pend, un volet bloqué ou une absence de terre sur un chauffage fixe relèvent de la structure ou de la vétusté, donc à la charge exclusive du bailleur. ## 3. La charge de la preuve Pour forcer le propriétaire à agir, vous devez constituer un dossier solide : * **L'état des lieux d'entrée :** C'est votre preuve n°1. Assurez-vous que tous les points cités y sont inscrits précisément. * **Photos et Vidéos :** Prenez des clichés détaillés des fils pendants, de l'absence de terre et du dysfonctionnement de la hotte. * **Mise en demeure :** Les simples appels ou emails n'ont aucune valeur juridique pour faire courir les délais ou demander des dommages-intérêts. ## 4. Plan d'action stratégique (Step-by-Step) ### Étape 1 : La Mise en Demeure (Indispensable) Envoyez immédiatement une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au propriétaire (ou à l'agence). * Listez les manquements. * Citez [l'article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+du+Code+civil) sur l'obligation de réparations. * Donnez un délai strict (ex: 8 jours) pour intervenir, en précisant que les installations électriques présentent un **danger imminent**. ### Étape 2 : Le constat de décence / Expertise Si le propriétaire reste muet, contactez la **mairie** (service hygiène et santé) ou l'ADIL de votre département. Un inspecteur peut venir constater l'indécence. Un rapport officiel d'un service public est une preuve quasi irréfutable devant un juge. ### Étape 3 : La saisine du Juge (Référé) Si l'urgence est caractérisée (danger électrique), vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection en **référé** (procédure rapide). Le juge peut : * Ordonner la réalisation des travaux sous astreinte (amende par jour de retard). * Autoriser une réduction de loyer pour "préjudice de jouissance" ([Cour d'appel, 26/06/2025](/decisions/685e2dcd19adc98d02b8d81e)). * Dans les cas extrêmes, ordonner la suspension du paiement des loyers (ne le faites jamais de vous-même sans décision de justice !). > **Attention :** Ne cessez jamais de payer votre loyer unilatéralement, cela vous mettrait en tort et risquerait de provoquer la résiliation de votre bail. Souhaitez-vous que je rédige pour vous le modèle de lettre de mise en demeure à envoyer à votre propriétaire ?

La réponse dépend de l'**origine** de la panne. En droit français, la répartition des travaux entre bailleur et locataire est régie par le [décret n°87-712 du 26 août 1987](https://www.google.com/search?q=Décret+n°87-712+du+26+août+1987). ### 1. Le principe : La réparation locative En règle générale, le petit entretien des serrures et le remplacement des menues pièces incombent au locataire. Selon le décret susvisé, sont à votre charge : * Le graissage de la serrure. * Le remplacement de la clé perdue ou cassée. * Le remplacement des petites pièces (vis, boulons, poignée). ### 2. L'exception : La charge du bailleur La serrure incombe au propriétaire dans trois cas précis : * **La vétusté :** Si la serrure est simplement usée par le temps (mécanisme intérieur cassé après des années d'usage normal). * **Le vice de construction ou de pose :** Si la porte a "travaillé" et que la serrure ne s'aligne plus, ou si elle a été mal installée. * **La non-conformité dès l'entrée :** Si le dysfonctionnement a été noté sur l'**état des lieux d'entrée**, c'est au bailleur de réparer, car il doit délivrer un logement en bon état d'usage ([Article 1720 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1720+du+Code+civil)). ### 3. Stratégie et preuve Dans votre situation spécifique, puisque vous venez d'emménager et que vous avez déjà relevé plusieurs manquements graves (électricité, volets), la serrure de la salle de bains s'inscrit dans un **défaut global de délivrance**. **Le "Coup d'après" :** Le propriétaire prétendra qu'il s'agit d'un "usage anormal" de votre part. **Votre parade :** Si le problème est mentionné dans l'état des lieux ou s'il survient quelques jours seulement après l'entrée, la présomption de vétusté ou de mauvais état initial joue en votre faveur. **Conseil pragmatique :** Ne faites pas intervenir un serrurier en urgence à vos frais (souvent très onéreux), car le bailleur refusera presque systématiquement de vous rembourser la facture. Je peux intégrer ce point concernant la serrure dans le modèle de mise en demeure que je vous ai proposé précédemment, afin de regrouper toutes vos demandes en une seule fois. Souhaitez-vous que je le rédige ?