Validité d'une assemblée générale de copropriété sans présence physique 🧠 Droit immobilier Copropriété et syndic

En tant que gestionnaire de copropriété, vous faites face à une situation de plus en plus fréquente depuis la réforme de 2019 : l'assemblée générale "dématérialisée" par la force des choses. Voici l'analyse stratégique de la validité de votre Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) dans cette configuration. ## 1. La validité de principe : Le vote par correspondance suffit La réponse courte est **OUI**, votre AGE est juridiquement valide même si aucun copropriétaire n'est physiquement présent ou représenté par un tiers, dès lors que le quorum (si requis par le règlement) ou les majorités sont atteints via les formulaires de vote par correspondance (VPC). L'[article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+17-1+A+loi+10+juillet+1965) dispose expressément que les copropriétaires peuvent voter par correspondance. La loi ne fixe aucun nombre minimal de présents "physiques" pour que la séance puisse se tenir. Toutefois, la jurisprudence récente est stricte sur le formalisme. Par exemple, le [Tribunal judiciaire, chambre 3 cab 03 d, 31/03/2026](/decisions/69cc17d2cdc6046d47a7576b) a rappelé que l'absence de formulaire de vote par correspondance joint à la convocation entraîne l'annulation des résolutions. Assurez-vous donc que vos envois étaient irréprochables. ## 2. Le "Coup d'après" : Les risques de contestation Même si l'AG est valide, l'absence de débat physique ouvre la porte à des critiques stratégiques de la part d'opposants : * **L'amendement impossible :** Un vote par correspondance est définitif sur le texte de la résolution envoyée. Si personne n'est présent, aucune résolution ne peut être amendée en séance. Si une erreur matérielle est détectée, vous ne pourrez pas la corriger "sur le pouce", sous peine de nullité. * **Le défaut de bureau :** Pour qu'une AG soit régulière, elle doit élire un président de séance et, le cas échéant, des scrutateurs ([Article 15 du Décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+15+décret+17+mars+1967)). Si personne n'est présent, vous ne pouvez pas techniquement désigner un président de séance parmi les copropriétaires présents. **Stratégie :** En pratique, si vous n'avez que des VPC, le syndic assure le secrétariat, mais l'absence de président de séance est un vice de forme qui peut être soulevé. Il est fortement conseillé d'avoir au moins un copropriétaire (même le conseil syndical) présent ou en visioconférence pour assurer la présidence. ## 3. La charge de la preuve et le formalisme (Point de vigilance) En tant que gestionnaire, vous devez être capable de prouver la régularité de la tenue de cette AG "fantôme" : 1. **La Feuille de Présence :** Elle doit être éditée. Vous y porterez les mentions des copropriétaires ayant voté par correspondance. Le [Tribunal judiciaire, 8ème chambre, 08/01/2026](/decisions/69601184cdc6046d47ab9252) souligne que l'absence de communication de la feuille de présence et des votes par correspondance peut entraîner la nullité. 2. **Le PV de carence ?** Si aucun vote (ni présent, ni VPC) n'est reçu, vous devez dresser un PV de carence. Mais si vous avez des VPC, vous devez dresser un PV d'AG classique mentionnant les résultats des votes. ## 4. Évaluation du risque (Go/No-Go) * **Risque faible :** Si les décisions sont consensuelles et que les majorités de l'[article 24](https://www.google.com/search?q=Article+24+loi+10+juillet+1965) ou [25](https://www.google.com/search?q=Article+25+loi+10+juillet+1965) sont largement atteintes par correspondance. * **Risque élevé :** Si l'ordre du jour porte sur des sujets conflictuels (travaux coûteux, éviction du syndic). Un copropriétaire "défaillant" (absent et n'ayant pas voté) ou "opposant" pourrait tenter d'annuler l'AG sur le fondement de l'impossibilité de tenir un débat contradictoire ou l'absence de bureau. **Conseil pragmatique :** Si vous voyez qu'à 24h de l'AG vous n'avez aucun présent physique : 1. Appelez le président du Conseil Syndical pour qu'il se connecte au moins en visioconférence (si prévu) ou qu'il passe signer la feuille de présence pour assurer la présidence de séance. 2. Vérifiez scrupuleusement que les formulaires de VPC ont été reçus au plus tard 3 jours francs avant la réunion ([Article 9-1 du Décret de 1967](https://www.google.com/search?q=Article+9-1+décret+17+mars+1967)). Je peux, si vous le souhaitez, vous lister les mentions spécifiques à insérer dans votre procès-verbal pour sécuriser juridiquement cette assemblée tenue majoritairement par correspondance.

C'est une excellente nouvelle pour la sécurité juridique de votre assemblée : la présence de mandataires (porteurs de pouvoirs) permet de constituer un **bureau de séance**, ce qui écarte le risque majeur de nullité pour défaut d'organisation. Voici l'analyse stratégique concernant la désignation du père d'un copropriétaire comme président de séance. ### 1. La règle de principe : Qui peut être président ? Selon l'[article 15 du Décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+15+décret+17+mars+1967), l'assemblée générale désigne son président. La règle est stricte : le président de séance doit impérativement être choisi **parmi les copropriétaires**. ### 2. Le cas du "père du copropriétaire" : Le risque de nullité Le père d'un copropriétaire, même s'il est membre du conseil syndical (ce qui suppose qu'il est déjà usufruitier ou mandataire, ou qu'il bénéficie d'une tolérance), ne peut présider la séance que s'il est lui-même **copropriétaire** dans l'immeuble. * **S'il n'est pas copropriétaire :** Il peut être présent en tant que mandataire (porteur d'un pouvoir), mais il **ne peut pas être élu président de séance**. * **Sanction :** La jurisprudence est constante. La désignation d'un tiers (non-copropriétaire) à la présidence de séance entraîne la **nullité de l'intégralité de l'assemblée générale**, sans que celui qui conteste n'ait à prouver un grief particulier. ### 3. Le "Coup d'après" : La stratégie de substitution Puisque vous avez 3 pouvoirs, voici comment procéder pour sécuriser votre AGE : 1. **Vérifiez l'identité des mandants :** Les 3 pouvoirs que vous avez reçus émanent de copropriétaires. Ce sont **ces copropriétaires** qui sont "présents par représentation". 2. **Désignez l'un des mandataires copropriétaires :** Si parmi les personnes physiques présentes dans votre bureau (vous ou d'autres), il y a un copropriétaire, c'est lui qui doit être président. 3. **Le cas du mandataire non-copropriétaire :** Si le père du copropriétaire est présent physiquement avec un pouvoir mais n'est pas lui-même propriétaire d'un lot, il peut participer aux débats et voter, mais il ne doit surtout pas signer le PV en qualité de président. ### 4. Risque lié au Conseil Syndical Vous mentionnez qu'il est "membre du conseil syndical". Attention : l'[article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965) permet aux ascendants ou descendants de copropriétaires de siéger au conseil syndical, mais cela ne leur donne pas pour autant la qualité de copropriétaire requise pour présider l'AG. ### Recommandations pragmatiques pour votre PV : * **Si un copropriétaire est présent physiquement :** Élisez-le président, même s'il ne porte aucun pouvoir. * **Si vous n'avez que des mandataires non-copropriétaires :** Vous êtes dans une impasse juridique. Le syndic ne peut pas présider ([Article 15 du décret de 1967](https://www.google.com/search?q=Article+15+décret+17+mars+1967)). La seule solution est de demander à l'un des copropriétaires ayant donné pouvoir de se connecter en visioconférence (si votre règlement ou une AG précédente l'autorise) pour le désigner président. **Attention :** Si vous désignez le père alors qu'il n'est pas copropriétaire, n'importe quel opposant pourra faire tomber l'AG dans les 2 mois suivant la notification du PV. Je peux vous aider à rédiger la clause du procès-verbal relative à l'élection du bureau pour vous assurer qu'elle mentionne les bonnes qualités juridiques des intervenants. Souhaitez-vous que je prépare ce texte ?

C'est une situation à haut risque pour la validité de votre assemblée. Si le père n'est pas copropriétaire, il est considéré comme un **tiers étranger au syndicat**. Voici l'analyse stratégique de cette situation et la marche à suivre pour sauver votre AGE. ### 1. L'interdiction absolue de présider Puisqu'il n'est ni copropriétaire, ni usufruitier, le père ne peut en aucun cas être président de séance. L'[article 15 du Décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+15+décret+17+mars+1967) est d'ordre public : **seul un copropriétaire peut présider l'assemblée**. Le fait qu'il soit le père d'un membre du conseil syndical n'a aucune valeur juridique pour l'organisation de l'AG. S'il signe le procès-verbal en tant que président, l'assemblée sera **nulle de plein droit** si un copropriétaire la conteste. ### 2. Le statut du père : Un simple mandataire Le père ne peut être présent dans votre bureau que s'il détient un mandat écrit (un pouvoir) de son fils ou d'un autre copropriétaire. * **Sans pouvoir :** Il n'a même pas le droit d'entrer dans la salle ou de participer à la réunion. * **Avec pouvoir :** Il peut voter au nom de son fils, mais il reste un "tiers mandataire". Il ne peut être ni président, ni scrutateur. ### 3. Le "Coup d'après" : Comment faire si personne d'autre n'est là ? Si vous n'avez physiquement dans votre bureau que ce monsieur et vous-même (le syndic), vous êtes face à une impossibilité juridique de constituer un bureau. Or, une AG sans président est une AG inexistante ou nulle. **Votre stratégie de sauvetage :** 1. **Vérifiez vos 3 pouvoirs :** Y a-t-il, parmi les personnes qui ont donné ces pouvoirs, quelqu'un que vous pouvez joindre par téléphone ou visioconférence immédiatement ? 2. **La présidence à distance :** Si votre copropriété a déjà voté le principe de la participation par visioconférence, demandez au fils (le copropriétaire) de se connecter 5 minutes. Vous le désignez président de séance à distance. Il pourra signer le PV électroniquement plus tard. 3. **Le mandataire copropriétaire :** Si l'un des 3 pouvoirs a été donné à un **autre copropriétaire** qui est présent, c'est lui qui doit présider. ### 4. Risque et Responsabilité (Go/No-Go) Si vous passez outre et que vous laissez le père présider : * **Risque judiciaire :** Un copropriétaire opposant (ou ayant voté par correspondance et mécontent du résultat) pourra agir en nullité sur le fondement du défaut de qualité du président. * **Responsabilité du syndic :** En tant que professionnel, votre responsabilité peut être engagée par le syndicat des copropriétaires pour avoir tenu une AG irrégulière, vous exposant à devoir rembourser les frais de convocation et d'organisation de la nouvelle AG (frais de recommandé, honoraires, etc.). ### Recommandation immédiate Ne prenez pas ce risque. Si le fils est membre du conseil syndical, il a tout intérêt à ce que l'AGE soit valable. **Conseil :** Demandez au fils de se déplacer ou de se connecter officiellement pour assurer la présidence. Le père peut rester à ses côtés pour l'aider, mais c'est le nom du fils (copropriétaire) qui doit figurer comme **Président de séance** sur la feuille de présence et sur le procès-verbal. Je peux vous rédiger un modèle de clause de désignation du président pour votre PV, prévoyant le cas d'une présidence par visioconférence si c'est la solution que vous retenez. Souhaitez-vous ce texte ?

Le fait que les frais de l'Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) soient pris en charge par un tiers (probablement le bénéficiaire de la rétrocession ou un promoteur) ne change strictement rien aux **règles de validité de la tenue de l'assemblée**. En tant que gestionnaire, vous devez être d'autant plus vigilant : si l'AG est annulée pour un vice de forme (comme une mauvaise présidence), le tiers qui a payé les frais pourrait se retourner contre votre cabinet pour faute professionnelle, car il aura payé "pour rien". Voici l'analyse stratégique adaptée à ce contexte de rétrocession : ### 1. L'impératif de la présidence : Le "Coup d'après" Dans une opération de rétrocession de parcelles, le formalisme est crucial car le procès-verbal (PV) va servir de base à l'acte authentique devant notaire. * **Le contrôle du notaire :** Le notaire qui rédigera l'acte de rétrocession vérifiera la validité du PV. S'il s'aperçoit que le président de séance n'est pas copropriétaire (ce qui se vérifie facilement avec l'état descriptif de division), il pourrait refuser de signer l'acte, bloquant ainsi toute l'opération. * **Le risque de contestation :** Si la rétrocession est gratuite ou à un prix qui ne fait pas l'unanimité, un copropriétaire mécontent utilisera la moindre faille (comme la présidence par un tiers) pour faire annuler l'AG et bloquer le projet. ### 2. La solution stratégique : La "Présidence déléguée" Puisque vous avez 3 pouvoirs et des votes par correspondance, vous devez impérativement trouver un **copropriétaire** pour porter le titre de président. **Voici votre plan d'action pour demain :** 1. **Le fils (Copropriétaire) :** C'est la solution la plus simple. Même s'il ne peut pas se déplacer, il peut donner un pouvoir à son père pour voter, mais il doit être désigné président. Pour que ce soit valable, il doit participer, ne serait-ce que par téléphone ou visioconférence, pour ouvrir la séance. 2. **L'un des 3 mandants :** Si l'un des copropriétaires qui vous a envoyé un pouvoir est joignable, proposez-lui d'être désigné président "à distance". 3. **Le PV de séance :** Sur le PV, vous indiquerez : *"M. [Le Fils], copropriétaire, est élu président de séance. Il participe à l'assemblée par [Visioconférence / Téléphone], conformément aux dispositions légales."* ### 3. La charge de la preuve : Le dossier de rétrocession Pour une rétrocession de parties communes, vous devez respecter les majorités de l'[article 26 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+26+loi+10+juillet+1965) (double majorité) ou de l'[article 25](https://www.google.com/search?q=Article+25+loi+10+juillet+1965) selon les cas. * **Les votes par correspondance (VPC) :** Assurez-vous que les formulaires de VPC sont précis sur la parcelle à rétrocéder (référence cadastrale). * **Le bureau :** Un PV de rétrocession sans président de séance valide est une "bombe à retardement" juridique. ### 4. Évaluation du risque (Go/No-Go) * **NE FAITES PAS** présider le père s'il n'est pas copropriétaire. C'est le risque d'annulation certain (100% de chances en cas de recours). * **FAITES** désigner le fils ou un autre copropriétaire mandant, même à distance, pour valider l'élection du bureau. **Conseil pragmatique :** Dans le cadre d'une rétrocession, le syndic doit souvent fournir une "attestation de non-recours" au notaire après le délai de 2 mois suivant la notification du PV. Si l'AG est bancale dès le départ, vous ne pourrez pas délivrer cette attestation sereinement. Si vous le souhaitez, je peux vous rédiger **la mention exacte à porter sur votre feuille de présence et votre PV** pour justifier une présidence par un copropriétaire à distance, afin de sécuriser l'acte de rétrocession à venir.

C'est la solution parfaite pour sécuriser juridiquement votre assemblée. En désignant cette copropriétaire comme présidente de séance, vous purgez le risque majeur de nullité. Voici comment finaliser votre bureau de séance de manière stratégique : ### 1. La composition du bureau Puisque vous avez cette copropriétaire, voici la répartition idéale des rôles pour le procès-verbal : * **Présidente de séance :** La copropriétaire présente (impératif selon l'[article 15 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+15+décret+17+mars+1967)). * **Scrutateur :** Vous pouvez désigner le père du copropriétaire comme scrutateur si le règlement de copropriété ne l'interdit pas (le scrutateur n'a pas l'obligation d'être copropriétaire, contrairement au président, sauf clause contraire du règlement). * **Secrétaire :** Le syndic (vous), sauf décision contraire de l'assemblée. ### 2. Le point de vigilance : La rétrocession Comme il s'agit d'une rétrocession de parcelles, le notaire va éplucher votre PV. Assurez-vous que : 1. La présidente signe bien la **feuille de présence** ET le **procès-verbal**. 2. La qualité de "copropriétaire" de la présidente soit facilement identifiable (mention de son numéro de lot ou simplement de sa qualité de copropriétaire dans l'immeuble). ### 3. La mention à insérer dans votre PV Pour que le document soit inattaquable devant le notaire, je vous suggère d'utiliser cette formulation pour l'élection du bureau : > *"L'assemblée générale, après avoir vérifié que le quorum est atteint ou que les conditions de tenue de séance sont remplies, désigne en qualité de présidente de séance : Mme [Nom], copropriétaire du lot n°[X], présente physiquement. Mme [Nom] accepte ces fonctions."* ### 4. Rappel sur les majorités (Rétrocession) Pour une rétrocession de parties communes (vente d'un bout de terrain), n'oubliez pas que : * Si la vente ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, c'est la **double majorité de l'article 26** qui s'applique (majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix). * Si la parcelle est considérée comme "accessoire" et que sa vente est nécessaire pour respecter des obligations légales (alignement, etc.), vérifiez si l'article 25 peut suffire, mais l'article 26 est la sécurité standard pour une vente. **Le conseil du "Senior Partner" :** Puisque les frais sont payés par un tiers, assurez-vous que le PV mentionne bien que tous les frais d'acte, de géomètre, de modificatif de l'état descriptif de division (EDD) et de convocation de l'AG sont à la charge exclusive de l'acquéreur. Cela évitera toute contestation ultérieure sur les charges de copropriété. Souhaitez-vous que je rédige le **modèle complet de la résolution de rétrocession** pour être sûr qu'aucune mention technique (cadastre, frais, pouvoirs du syndic) ne manque pour le notaire ?