Rôle et report de la première audience de mise en état en procédure civile 🧠 Droit immobilier Copropriété et syndic

Rassurez-vous : **ce report est une étape tout à fait normale, classique et routinière** dans le cadre d'un procès devant le Tribunal judiciaire. Il ne s'agit en aucun cas d'un mauvais signal pour votre dossier, mais du déroulement standard de la procédure civile française. Voici l'explication détaillée de ce mécanisme et la stratégie à adopter pour la suite de votre litige contre le syndic et le syndicat des copropriétaires. --- ## 1. Pourquoi ce report ? Le fonctionnement de la "Mise en état" Lorsque vous lancez un procès (par une assignation), l'affaire n'est pas immédiatement plaidée devant un juge. Elle passe d'abord par une phase d'instruction écrite appelée la **mise en état**, dirigée par un magistrat appelé le Juge de la mise en état (JME). ### La première audience : la vérification des constitutions Comme vous l'a indiqué votre avocate, la toute première audience de mise en état (qui se fait de manière dématérialisée entre avocats et greffe) sert à vérifier que les défendeurs (le syndic et le syndicat des copropriétaires) ont bien chargé un avocat de les représenter. * Selon [l'article 763 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+763+du+Code+de+proc%C3%A9dure+civile), le défendeur doit constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de l'assignation. * Une fois constitué, l'avocat adverse doit en informer votre avocate et le greffe, conformément à [l'article 764 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+764+du+Code+de+proc%C3%A9dure+civile). ### Le report pour "conclure" : le respect du contradictoire Une fois que les avocats adverses se sont déclarés, le juge ne peut pas trancher l'affaire immédiatement. Le droit français repose sur le **principe du contradictoire** ([article 16 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+16+du+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)) : chaque partie doit avoir le temps d'analyser les arguments de l'autre et d'y répondre par écrit. Les adversaires ont reçu votre assignation (qui contient vos arguments et vos pièces). Ils ont désormais besoin de temps pour : 1. Récupérer le dossier complet auprès du syndic. 2. Rédiger leur défense écrite (ce qu'on appelle des **"conclusions"**). 3. Communiquer leurs propres pièces justificatives. Le juge de la mise en état a donc accordé un **renvoi (un report)** à une prochaine audience de mise en état (généralement fixée 1 à 3 mois plus tard) pour laisser le temps aux avocats du syndic et de la copropriété de rédiger et de notifier leurs premières conclusions en défense. Ce cycle d'échange de conclusions peut se répéter plusieurs fois (réplique de votre part, duplique de leur part) avant que l'affaire ne soit enfin jugée. --- ## 2. Le "Coup d'après" : Quelle sera la stratégie de la partie adverse ? Pour ne pas subir la procédure, il faut anticiper la défense du syndic et du syndicat des copropriétaires. Voici ce qu'ils vont très probablement faire pour bloquer votre action : * **La prescription (l'irrecevabilité) :** En matière de copropriété, l'action en contestation d'une décision d'AG doit impérativement être engagée dans un délai de **2 mois** à compter de la notification du procès-verbal de l'AG par le syndic (selon [l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+de+la+loi+du+10+juillet+1965)). Les adversaires vont vérifier minutieusement si vous avez respecté ce délai au jour près. Si l'assignation a été délivrée hors délai, votre demande sera rejetée sans même que le juge n'examine le fond du dossier. * **La minimisation du défaut de communication des pièces :** Concernant le refus de vous communiquer les pièces comptables avant l'AG, ils vont tenter de démontrer : * Soit que vous n'avez pas fait votre demande selon les modalités légales (par exemple, en dehors de la période légale de mise à disposition des pièces qui est d'un jour ouvré entre la convocation et l'AG). * Soit que les pièces étaient consultables au bureau du syndic et que c'est vous qui ne vous êtes pas déplacé. * Soit que ce manquement n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier l'annulation complète de l'AG ou des résolutions financières. --- ## 3. La charge de la preuve : Les pièces que vous devez impérativement fournir Pour faire face à cette stratégie adverse, vous devez impérativement apporter des preuves indiscutables. Sans ces éléments, le juge rejettera vos demandes : 1. **La preuve de vos demandes de pièces :** Vous devez fournir les écrits (courriers recommandés avec accusé de réception, mails avec accusé de lecture) démontrant que vous avez sollicité l'accès aux pièces comptables **pendant le délai légal** précédant l'AG, et que le syndic est resté silencieux ou a opposé un refus écrit. 2. **Le procès-verbal de l'AG contestée et son enveloppe de notification :** Pour prouver que vous êtes dans le délai de 2 mois pour contester. 3. **La preuve de votre qualité de "copropriétaire opposant ou défaillant" :** Vous ne pouvez contester une résolution d'AG que si vous avez voté "contre" cette résolution, ou si vous étiez absent (défaillant) et non représenté lors du vote. Si vous avez voté "pour" ou si vous vous êtes abstenu, votre action est irrecevable. Le PV de l'AG doit mentionner explicitement votre vote contre ou votre absence. --- ## 4. Votre plan d'action immédiat 1. **Vérifiez vos délais avec votre avocate :** Assurez-vous une nouvelle fois que l'assignation a bien été délivrée dans le délai de 2 mois de [l'article 42 de la loi de 1965](https://www.google.com/search?q=Article+42+de+la+loi+du+10+juillet+1965). 2. **Préparez la réplique :** N'attendez pas le dernier moment. Rassemblez dès maintenant tous les échanges écrits (mails, courriers) avec le syndic concernant vos demandes de pièces comptables restées infructueuses. 3. **Patientez activement :** Dès que l'avocat adverse aura déposé ses conclusions, votre avocate vous les transmettra. Lisez-les attentivement pour y déceler les éventuelles contre-vérités factuelles (dates erronées, affirmations fausses sur votre présence à l'AG, etc.) afin de l'aider à rédiger vos conclusions en réplique. Le juge de la mise en état veille au bon déroulement du calendrier et peut, si besoin, ordonner la production forcée de pièces ou mettre en cause d'autres tiers si nécessaire, conformément à [l'article 768 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+768+du+Code+de+proc%C3%A9dure+civile). --- Je peux également vous lister les critères précis que le juge retient habituellement pour prononcer l'annulation d'une résolution d'AG en cas de défaut de communication des pièces comptables par le syndic. Souhaitez-vous que nous analysions ce point ?

## 1. Verdict direct : votre demande de pièces est juridiquement sérieuse D’après ce que vous décrivez, votre dossier ne porte plus seulement sur un **refus formel de communication des pièces comptables** : il porte surtout sur une possible **atteinte à la sincérité des comptes soumis au vote**, à la **répartition régulière des charges**, et à l’**information des copropriétaires avant l’AG**. Le point le plus fort, à mon sens, est le suivant : **le syndic ne peut pas utiliser le RGPD comme prétexte général pour refuser la consultation ou la copie des pièces justificatives de charges**, notamment les factures, contrats, avenants, modalités de calcul et documents permettant de vérifier la répartition. Le RGPD peut justifier de masquer certaines données non nécessaires — RIB, coordonnées personnelles, données de salariés — mais pas de bloquer le contrôle comptable. La CNIL indique d’ailleurs que lorsqu’un texte impose la consultation d’un document par les copropriétaires, le syndic ne peut pas invoquer le RGPD pour la refuser. ([cnil.fr](https://cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete?utm_source=openai)) Votre stratégie doit donc être **procédurale** : ne plus simplement demander les pièces au syndic, mais demander à votre avocate de provoquer un **incident de communication de pièces devant le juge de la mise en état**, avec une liste très précise de documents, sous astreinte. --- ## 2. Les textes qui vous protègent ### A. Pièces justificatives des charges : consultation et copie Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à disposition des copropriétaires entre la convocation et l’AG appelée à approuver les comptes, notamment les factures, contrats de fourniture et d’exploitation, avenants, quantités consommées, prix unitaires ou forfaitaires, et informations relatives au chauffage/eau chaude collectifs. C’est prévu par [l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018-1%20loi%2010%20juillet%201965%20pi%C3%A8ces%20justificatives%20charges%20copropri%C3%A9t%C3%A9) et par [l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%209-1%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20copropri%C3%A9t%C3%A9%20pi%C3%A8ces%20justificatives%20charges). L’article 9-1 précise aussi que **tout copropriétaire peut obtenir copie des pièces justificatives à ses frais**. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042120918?utm_source=openai)) En outre, le syndic détient les documents comptables et doit remettre au copropriétaire qui le demande, à ses frais, copie des pièces justificatives des charges : [article 33 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%2033%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20copropri%C3%A9t%C3%A9%20copie%20pi%C3%A8ces%20justificatives). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGISCTA000006093854)) ### B. Relevés / répartition individuelle des comptes Pour l’approbation des comptes, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire fait partie des documents communiqués avec la convocation : [article 11 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%2011%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20projet%20%C3%A9tat%20individuel%20r%C3%A9partition%20comptes%20copropri%C3%A9taire). La CNIL confirme que le solde des charges peut être communiqué aux autres copropriétaires dans ce cadre. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042078649/2023-11-27?utm_source=openai)) Donc, sur les **relevés de charges des autres copropriétaires**, la demande doit être formulée intelligemment : plutôt que demander “tout le relevé personnel complet de chacun”, il vaut mieux demander : - le **projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire** ; - les **tableaux de répartition par lot** concernant la facture Engie ; - les **extraits des comptes copropriétaires uniquement sur les lignes Engie / entretien chaudières / charges locatives / frais litigieux** ; - les **clés de répartition appliquées**, lot par lot ; - les documents éventuellement anonymisés ou pseudonymisés si nécessaire, mais permettant de vérifier les montants. C’est plus difficile pour le syndic de refuser une demande ciblée et proportionnée. ### C. Comptabilité régulière et charge par charge Le syndic doit établir les comptes, annexes, budget, et tenir une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire : [article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018%20loi%2010%20juillet%201965%20syndic%20comptabilit%C3%A9%20s%C3%A9par%C3%A9e%20position%20chaque%20copropri%C3%A9taire). ([legifrance.gouv.fr](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-copropriete/18?utm_source=openai)) Les charges et produits doivent être enregistrés dès leur engagement juridique, indépendamment du paiement : [article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2014-3%20loi%2010%20juillet%201965%20charges%20produits%20engagement%20juridique). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313659/2021-09-10?utm_source=openai)) Enfin, les charges de services collectifs doivent être réparties selon l’utilité objective du service pour chaque lot, sauf individualisation régulière : [article 10 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2010%20loi%2010%20juillet%201965%20charges%20services%20collectifs%20utilit%C3%A9%20objective). Si 8 copropriétaires ont été sortis du contrat collectif sans base dans le règlement, sans vote d’AG et sans justification contractuelle, c’est une anomalie majeure. ([legifrance.gouv.fr](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-copropriete/10?utm_source=openai)) --- ## 3. Comment obtenir concrètement les pièces maintenant ? ## Option prioritaire : incident devant le juge de la mise en état Puisque votre instance au fond est déjà engagée, le meilleur outil est le **juge de la mise en état**. Il a le pouvoir d’ordonner la communication, l’obtention et la production des pièces : [article 788 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20788%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20juge%20mise%20en%20%C3%A9tat%20production%20pi%C3%A8ces). ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/788?utm_source=openai)) Votre avocate peut donc demander : 1. une **sommation de communiquer** adressée à l’avocat adverse ; 2. puis, en cas de refus ou silence, des **conclusions d’incident** devant le JME ; 3. une **ordonnance de communication forcée** sous astreinte ; 4. éventuellement une **expertise comptable judiciaire** si les documents montrent déjà des incohérences graves. La demande doit être **ultra précise**. Il ne faut pas demander “toutes les pièces comptables” de façon générale, car l’adversaire répondra que c’est trop large. Il faut demander les pièces nommées. --- ## 4. Liste des pièces à demander en priorité Je vous conseille de transmettre à votre avocate une liste structurée ainsi : ### A. Pièces Engie / chaudières 1. Contrat Engie initial relatif à l’entretien collectif des chaudières depuis 2022. 2. Tous les avenants Engie signés depuis 2022. 3. Facture Engie litigieuse dans sa version originale. 4. Factures Engie des exercices précédents. 5. Courriers ou mails Engie concernant : - la sortie de certains lots ; - la gratuité d’un an liée à votre chaudière neuve ; - le refus allégué d’Engie de transmettre une facture modifiée. 6. Tableau de répartition de chaque facture Engie par lot. 7. Liste des lots inclus et exclus du contrat, année par année. 8. Justificatifs de l’autorisation donnée à 8 copropriétaires de sortir du contrat. 9. Délibération d’AG autorisant cette modification, si elle existe. ### B. Pièces comptables générales 1. Grand livre comptable de l’exercice soumis au vote. 2. Balance générale. 3. Journal des écritures comptables. 4. Annexes comptables jointes à la convocation. 5. Comptes de l’exercice précédent approuvé. 6. Comparatif ancien syndic / nouveau syndic. 7. Écritures d’à-nouveaux reprises de l’ancien syndic. 8. Écritures de régularisation ou d’extourne relatives à Engie. 9. Justification du changement d’intitulé de “charges d’entretien” en “charges locatives”. ### C. Répartition par copropriétaire 1. Projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. 2. Extraits des comptes copropriétaires concernant les lignes : - Engie ; - entretien chaudières ; - charges locatives ; - charges individuelles ; - frais de mise en demeure. 3. Tableau des tantièmes ou clés appliquées. 4. Règlement de copropriété et état de répartition des charges applicables. ### D. Ancien syndic / archives 1. Bordereau de transmission des archives entre l’ancien et le nouveau syndic : [article 33-1 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%2033-1%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20transmission%20archives%20changement%20syndic). 2. Demandes adressées par le nouveau syndic à l’ancien syndic ou à son liquidateur. 3. Réponses du liquidateur judiciaire. 4. État des comptes copropriétaires transmis par l’ancien syndic. 5. Situation de trésorerie transmise lors du changement de syndic. L’ancien syndic doit en principe remettre les documents et archives au nouveau syndic dans des délais précis ; en cas de difficulté, une action sous astreinte est prévue : [article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018-2%20loi%2010%20juillet%201965%20changement%20syndic%20archives%20astreinte). ([legifrance.gouv.fr](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-copropriete/18-2?utm_source=openai)) ### E. Frais de pseudo mise en demeure 1. Copie de la mise en demeure du 08/08/2025. 2. Preuve d’envoi postal ou électronique. 3. Accusé de réception ou preuve de notification. 4. Contrat de syndic prévoyant ces frais. 5. Justification de la créance prétendument impayée. Les frais de mise en demeure ne sont imputables au copropriétaire concerné que s’ils sont nécessaires, liés au recouvrement d’une créance justifiée, et exposés à compter de la mise en demeure : [article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2010-1%20loi%2010%20juillet%201965%20frais%20mise%20en%20demeure%20copropri%C3%A9taire). Sans preuve de la mise en demeure, la facturation individuelle est très contestable. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313543?utm_source=openai)) --- ## 5. Votre crainte de modification des pièces : comment la neutraliser ? Votre inquiétude est légitime si vous estimez que de fausses preuves ont déjà été produites. Mais juridiquement, il faut éviter de dire seulement “ils vont modifier les pièces” : il faut demander au juge des mesures concrètes. Votre avocate peut demander : 1. **production des documents arrêtés à la date de convocation de l’AG** ; 2. production des **journaux d’écritures comptables originaires**, pas seulement un tableau retraité ; 3. production des **écritures de régularisation postérieures à l’AG** ; 4. production des exports comptables datés du logiciel ; 5. production des documents en format PDF non modifiable ou copies certifiées ; 6. éventuellement une **expertise judiciaire comptable** avec accès au logiciel, aux archives et aux pièces sources ; 7. si nécessaire, production de pièces détenues par un tiers, notamment Engie ou le liquidateur de l’ancien syndic, sur le fondement de la production forcée de pièces détenues par un tiers : [article 138 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20138%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20production%20pi%C3%A8ce%20d%C3%A9tenue%20par%20un%20tiers). Attention : [l’article 145 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20145%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20mesure%20instruction%20avant%20tout%20proc%C3%A8s) sert surtout **avant tout procès**. Comme votre action est déjà engagée, le plus logique est de passer par le JME. L’article 145 peut encore être envisagé pour des tiers ou des faits distincts, mais ce n’est pas l’outil principal dans votre procédure actuelle. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410268?utm_source=openai)) La jurisprudence récente fournie va dans ce sens : dans une décision de référé du 22 janvier 2026, le tribunal a rappelé que le juge peut ordonner une communication de documents si la demande est fondée et non sérieusement contestable, mais il a rejeté la demande lorsque les demandeurs ne prouvaient pas que les documents transmis étaient incomplets ou erronés. Autrement dit : **il faut une demande ciblée + la preuve du manque + l’utilité de chaque pièce**. [Tribunal judiciaire, ch. 10 référés, 22 janvier 2026](/decisions/69840e17cdc6046d47f55070) --- ## 6. Mon analyse sur les “malversations” que vous décrivez Je parlerais juridiquement d’**anomalies comptables graves**, de **rupture possible d’égalité entre copropriétaires**, de **répartition irrégulière de charges**, et potentiellement de **faute du syndic**. Le mot “malversations” est compréhensible humainement, mais en justice il vaut mieux employer des termes plus précis et plus démontrables. ### A. Sortie de 8 copropriétaires du contrat Engie sans vote d’AG Si le contrat était bien collectif pour les 21 lots, et si 8 lots ont été retirés sans base dans le règlement de copropriété, sans avenant communiqué, sans vote d’AG et avec report du coût sur les autres, c’est probablement votre **axe le plus fort**. Cela peut caractériser : - une violation de [l’article 10 de la loi de 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2010%20loi%2010%20juillet%201965%20r%C3%A9partition%20charges%20copropri%C3%A9t%C3%A9) ; - une violation du règlement de copropriété ; - une présentation insincère des comptes ; - une résolution d’approbation des comptes viciée ; - éventuellement un abus de majorité si la décision ou la pratique favorise certains copropriétaires au détriment des autres. Le fait que tous les membres du conseil syndical auraient bénéficié de cette sortie du contrat est stratégiquement important : cela peut appuyer un grief de **conflit d’intérêts de fait** ou de gestion dans l’intérêt d’un groupe de copropriétaires. ### B. Refus de vous appliquer la gratuité Engie Ce point est fort si vous avez un écrit d’Engie indiquant que la gratuité suppose seulement la signature d’un avenant par le syndic. Le syndic répondra probablement qu’il ne peut pas signer un avenant individuel sans décision d’AG ou sans modifier le contrat collectif. Votre contre-argument est simple : **s’il a accepté ou organisé la sortie de certains copropriétaires, il ne peut pas refuser à vous seule une régularisation favorable, sans justification objective**. Il faut donc obtenir : - l’écrit Engie sur votre gratuité ; - les avenants accordés aux autres ; - les dates de signature ; - la preuve que les autres copropriétaires ont bénéficié d’une sortie ou réduction ; - la preuve que vous avez demandé le même traitement. ### C. Requalification en “charges locatives” Le changement d’intitulé de “charges d’entretien” en “charges locatives” est suspect si cela sert à masquer une modification de clé de répartition. Mais juridiquement, l’intitulé seul ne suffit pas : ce qui compte, c’est la **nature de la dépense**, la **clé appliquée**, et la **base règlementaire**. Votre argument doit être : “ce changement d’intitulé n’est pas neutre ; il accompagne une modification rétroactive et injustifiée de la répartition”. ### D. Frais de mise en demeure inexistants C’est un grief plus petit financièrement, mais très utile pour démontrer une méthode de gestion irrégulière. Si la mise en demeure du 08/08/2025 est prétendument émise par l’ancien syndic alors que celui-ci était liquidé depuis le 24/07/2025, le syndic doit produire la preuve de l’acte, de son auteur, de sa date, de son envoi et de la créance concernée. Sans preuve, ces frais doivent être contestés sur le fondement de [l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2010-1%20loi%2010%20juillet%201965%20frais%20recouvrement%20copropri%C3%A9t%C3%A9). ### E. Résolution donnant au conseil syndical pouvoir d’engager toute dépense inférieure à 1 500 € sans durée Ce point me paraît également très sérieux. Une délégation de pouvoirs au conseil syndical est possible, mais elle est strictement encadrée. Elle suppose notamment : - un conseil syndical composé d’au moins 3 membres ; - une décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; - une délégation limitée aux décisions relevant en principe de la majorité simple ; - l’exclusion de certains sujets comme l’approbation des comptes ou le budget ; - un montant maximum alloué ; - une durée maximale de 2 ans. Ces règles résultent de [l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2021-1%20loi%2010%20juillet%201965%20d%C3%A9l%C3%A9gation%20pouvoirs%20conseil%20syndical), [l’article 21-2](https://www.google.com/search?q=Article%2021-2%20loi%2010%20juillet%201965%20montant%20maximum%20conseil%20syndical) et [l’article 21-3](https://www.google.com/search?q=Article%2021-3%20loi%2010%20juillet%201965%20dur%C3%A9e%20maximale%20deux%20ans%20d%C3%A9l%C3%A9gation%20conseil%20syndical). ([legifrance.gouv.fr](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-copropriete/21-1?utm_source=openai)) Une résolution qui dirait seulement “le conseil syndical peut engager toute dépense inférieure à 1 500 € sans limite de durée” est donc très contestable, car elle risque d’être : - trop générale ; - sans budget global ; - sans durée ; - détournée pour priver l’AG de son pouvoir de contrôle ; - dangereuse dans une petite copropriété où presque toutes les dépenses sont inférieures à 1 500 €. À mon sens, cette résolution est **un bon candidat à l’annulation**. ### F. Arbres, expertise judiciaire, santé et travaux nuisibles Le sujet des arbres est très important, mais il faut l’utiliser avec méthode. Dans votre procédure actuelle d’annulation de résolutions, il faut le rattacher à : - des dépenses votées ou engagées pour planter ou entretenir des arbres ; - la délégation donnée au conseil syndical ; - le non-respect d’un rapport d’expertise judiciaire ; - l’atteinte à votre lot ; - l’inégalité de traitement avec la présidente du conseil syndical, qui aurait obtenu l’abattage de l’arbre devant chez elle. Pour les dommages à votre maison, l’affaissement, les moisissures et votre santé, il faudra peut-être une action séparée ou des demandes distinctes : trouble anormal de voisinage, responsabilité du syndicat, travaux nécessaires, suppression d’arbres, indemnisation. Mais dans votre action actuelle, utilisez ce bloc pour démontrer le **risque d’abus de pouvoir du conseil syndical**. --- ## 7. Le coup d’après : ce que le syndic va probablement répondre | Argument probable du syndic / syndicat | Réponse à préparer | |---|---| | “RGPD : on ne peut pas communiquer les relevés des autres copropriétaires” | Faux en partie. Le RGPD n’empêche pas la communication prévue par la loi. On peut masquer les données inutiles, mais pas refuser les pièces nécessaires au contrôle. | | “Nous n’avons pas les archives de l’ancien syndic” | Alors ils doivent produire le bordereau de transmission, leurs demandes au liquidateur, leurs relances, et expliquer comment ils ont établi des comptes sans archives. | | “Nous avons repris les comptes de l’ancien syndic” | S’ils invoquent cette reprise, ils doivent produire les documents repris. Sinon l’argument est invérifiable. | | “Engie refuse de transmettre la facture” | Demander une production forcée ou une mesure visant Engie. Le syndic ne peut pas faire approuver des charges sans justificatif. | | “Les 8 lots sortis n’avaient pas d’utilité objective du contrat” | Exiger le règlement de copropriété, le contrat Engie, les avenants, et le tableau des lots inclus/exclus. | | “Vous faites une demande trop générale” | D’où l’importance de demander des pièces nommées, datées et rattachées aux résolutions contestées. | | “Les comptes ont été approuvés, donc les charges individuelles sont validées” | Non : l’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire : [article 45-1 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%2045-1%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20approbation%20comptes%20compte%20individuel%20copropri%C3%A9taire). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGISCTA000006093853?utm_source=openai)) | --- ## 8. Appréciation stratégique : vos chances selon les griefs | Grief | Force juridique apparente | Commentaire | |---|---:|---| | Refus de copie des pièces comptables avec prétexte RGPD | Forte | Surtout pour factures, contrats, avenants, tableaux de répartition. | | Consultation accordée trop tardivement | Forte si vous prouvez vos demandes avant AG | La consultation après coup ne répare pas l’absence d’information utile avant vote. | | Sortie de 8 copropriétaires du contrat Engie sans AG | Forte si les pièces confirment le report de charges | C’est potentiellement le cœur du dossier. | | Refus de vous appliquer la gratuité Engie | Moyenne à forte | Dépend de l’écrit Engie et de la preuve du traitement favorable accordé aux autres. | | Frais de mise en demeure inexistants | Forte sur le principe | Montant peut-être faible, mais grief utile pour démontrer l’irrégularité. | | Résolution de délégation au conseil syndical < 1 500 € sans durée | Forte | Si absence de durée, budget global et encadrement précis. | | Arbres / préjudice structurel et santé | Sérieux mais probablement à isoler | Très utile pour démontrer le détournement de la délégation, mais peut nécessiter une procédure spécifique. | --- ## 9. Plan d’action immédiat à donner à votre avocate 1. **Préparer une sommation de communiquer** très ciblée, avec les pièces listées ci-dessus. 2. **Refuser l’argument RGPD global**, en acceptant seulement le masquage des données inutiles. 3. **Demander un incident devant le JME** si les pièces ne sont pas produites rapidement. 4. **Solliciter une astreinte** par jour de retard. 5. **Demander, si nécessaire, une expertise judiciaire comptable** limitée aux points Engie, répartition de charges, comptes de l’ancien syndic, frais de mise en demeure et dépenses du conseil syndical. 6. **Demander la production par tiers** auprès d’Engie ou du liquidateur de l’ancien syndic si le syndic persiste à prétendre ne rien avoir. 7. **Ne pas disperser le dossier** : mettez en avant 3 axes principaux : - refus de communication / violation du droit d’information ; - répartition Engie irrégulière ; - délégation illégale au conseil syndical. --- ## 10. Ma recommandation de formulation judiciaire Évitez de formuler seulement : “le syndic commet des malversations”. Préférez une formulation du type : > “Les éléments déjà constatés révèlent des anomalies comptables graves, une modification non justifiée de la répartition des charges Engie, une différence de traitement entre copropriétaires, ainsi qu’un refus persistant de communication des pièces justificatives empêchant le contrôle effectif des comptes soumis à l’approbation de l’assemblée générale.” C’est plus efficace devant un juge. --- ## Conclusion Votre dossier me paraît **sérieux**, surtout si vous avez bien les preuves annoncées. Les griefs les plus solides sont, dans l’ordre : 1. le refus de communication et de copie des pièces ; 2. l’argument RGPD abusif ; 3. la sortie de 8 copropriétaires du contrat Engie sans vote ni justification ; 4. le report de charges sur les autres copropriétaires ; 5. la résolution donnant un pouvoir trop large au conseil syndical ; 6. les frais de mise en demeure non justifiés. La prochaine étape n’est pas d’attendre passivement les conclusions adverses : c’est de préparer avec votre avocate une **demande de communication forcée de pièces devant le juge de la mise en état**. **Sources consultées :** loi du 10 juillet 1965, art. 10, 10-1, 14-3, 18, 18-1, 18-2, 21, 21-1, 21-2, 21-3, 42 ; décret du 17 mars 1967, art. 9-1, 11, 33, 33-1, 45-1 ; Code de procédure civile, art. 138, 145, 788 ; CNIL, gestion des données personnelles en copropriété ; [Tribunal judiciaire, ch. 10 référés, 22 janvier 2026](/decisions/69840e17cdc6046d47f55070). Si vous le souhaitez, je peux vous préparer une **liste de demandes de communication de pièces prête à transmettre à votre avocate**, structurée en “Pièce n°1, Pièce n°2…” pour un incident devant le juge de la mise en état.

## Réponse directe : non, ce point ne devrait pas vous faire perdre le procès Au vu de l’assignation que vous avez transmise, **le syndicat des copropriétaires est bien assigné**, distinctement du syndic AFR Immobilier. L’assignation vise bien : 1. **Le syndicat des copropriétaires du Clos Rousseau**, pris en la personne de son représentant légal, le syndic AFR Immobilier ; 2. **Le syndic AFR Immobilier**, en son nom propre. Donc si le juge estime que certaines irrégularités relèvent du **syndicat des copropriétaires** plutôt que de la responsabilité personnelle du syndic, **votre action en annulation des résolutions ne tombe pas pour autant**, puisque le syndicat est déjà dans la cause. Le syndicat a qualité pour agir et défendre en justice, notamment en matière de copropriété, sur le fondement de [l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2015%20loi%2010%20juillet%201965%20syndicat%20qualit%C3%A9%20agir%20justice%20copropri%C3%A9t%C3%A9). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2024-05-13)) En revanche, **votre vraie zone de risque** est ailleurs : le juge pourrait distinguer entre : - l’**annulation des résolutions** et la **rectification des comptes**, qui concernent surtout le **syndicat des copropriétaires** ; - la **condamnation personnelle du syndic AFR Immobilier à 10 000 € de dommages-intérêts**, qui suppose de démontrer une faute personnelle du syndic, un préjudice et un lien causal, sur le fondement de [l’article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201240%20Code%20civil%20responsabilit%C3%A9%20faute%20dommage%20lien%20causal). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000032041571/?utm_source=openai)) --- ## 1. Syndicat, syndic, conseil syndical : il faut bien séparer les responsabilités | Sujet | Partie normalement concernée | Votre risque réel | |---|---|---| | Annulation des résolutions d’AG | **Syndicat des copropriétaires** | Faible sur la qualité de partie, car le syndicat est assigné. | | Communication des pièces comptables | Syndicat, représenté par le syndic ; syndic gestionnaire | Demander une communication très précise sous astreinte. | | Rétablissement des comptes / remboursement de charges irrégulières | Principalement **syndicat des copropriétaires** | Bien formuler les demandes contre le syndicat, représenté par son syndic. | | Dommages-intérêts contre AFR Immobilier personnellement | **Syndic AFR Immobilier en nom propre** | Risque plus élevé : il faudra prouver une faute personnelle du syndic. | | Faute personnelle de la présidente ou des membres du conseil syndical | Les membres concernés individuellement | Ils ne pourront pas être condamnés personnellement s’ils ne sont pas appelés dans la procédure. | Si, dans votre phrase, vous vouliez dire : “et si le juge estime que la faute revient au **conseil syndical**, alors qu’il n’a pas été assigné ?”, la réponse est différente : **le conseil syndical n’est pas, en principe, une personne morale autonome comme le syndicat**. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, mais il n’est pas automatiquement une partie nécessaire à une action en annulation de résolutions d’AG. Son rôle est défini par [l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2021%20loi%2010%20juillet%201965%20conseil%20syndical%20assiste%20syndic%20contr%C3%B4le%20gestion). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2024-05-13)) En revanche, si vous voulez obtenir une **condamnation personnelle** de la présidente du conseil syndical ou de certains membres pour mensonge, manœuvres ou complicité, il faudrait en principe les appeler individuellement dans la procédure, car nul ne peut être condamné sans avoir été entendu ou appelé, selon [l’article 14 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%2014%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20nulle%20partie%20ne%20peut%20%C3%AAtre%20jug%C3%A9e%20sans%20avoir%20%C3%A9t%C3%A9%20entendue%20ou%20appel%C3%A9e). ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/14?utm_source=openai)) --- ## 2. L’argument “je n’ai pas les archives” peut se retourner contre le syndic Le syndic va probablement dire : > “Je n’ai pas les archives de l’ancien syndic, qui est en liquidation ; j’ai repris la copropriété dans une situation dégradée ; si des erreurs figurent dans les comptes, elles proviennent des informations transmises par le conseil syndical ou de l’absence de documents de l’ancien syndic.” C’est une défense prévisible. Mais elle n’est pas automatiquement exonératoire. Pourquoi ? Parce que le syndic en fonction a des obligations propres : il doit administrer l’immeuble, exécuter le règlement de copropriété et les décisions d’AG, conserver les archives, établir les comptes et tenir une comptabilité séparée faisant apparaître la position de chaque copropriétaire. Ces obligations résultent notamment de [l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018%20loi%2010%20juillet%201965%20syndic%20comptabilit%C3%A9%20archives%20repr%C3%A9senter%20syndicat). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2024-05-13)) Surtout, si AFR Immobilier soutient ne pas avoir eu les archives, il devra expliquer **comment il a pu établir des comptes, modifier des intitulés, augmenter rétroactivement certaines charges, imputer des frais de mise en demeure, et faire voter des budgets**, tout en prétendant ne pas disposer des pièces sources. Juridiquement, l’absence d’archives peut parfois expliquer une difficulté de gestion ; elle ne justifie pas de présenter comme certains des comptes ou des répartitions qui ne seraient pas vérifiés. L’ancien syndic a, de son côté, une obligation légale de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, les références bancaires, les archives et les comptes dans les délais prévus par [l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018-2%20loi%2010%20juillet%201965%20ancien%20syndic%20remise%20archives%20nouveau%20syndic). Mais justement : si les archives n’ont pas été transmises, le nouveau syndic devait pouvoir justifier de démarches sérieuses contre l’ancien syndic ou son liquidateur, et non simplement faire supporter l’incertitude aux copropriétaires. ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2024-05-13)) La jurisprudence récente fournie dans votre dossier va dans ce sens : le juge rappelle que la non-remise des archives par un syndic sortant peut donner lieu à remise forcée sous astreinte et engager la responsabilité du syndic sortant. Voir notamment [Tribunal judiciaire, ch. 9 référés, 12/05/2026](/decisions/6a0b5a7acdc6046d471cba2d) et [Tribunal judiciaire, service des référés, 13/01/2026](/decisions/6973ec28cdc6046d477cbe50). --- ## 3. L’argument du syndic peut même renforcer votre demande d’annulation des comptes Pour l’**annulation de la résolution n°4 d’approbation des comptes**, votre raisonnement peut être le suivant : > Si le syndic n’avait pas les archives ou les justificatifs nécessaires, il ne pouvait pas présenter des comptes comme sincères, vérifiés et comparables aux comptes précédemment votés. Les comptes du syndicat doivent comprendre le budget prévisionnel, les charges, produits, situation de trésorerie et annexes, et les charges doivent être enregistrées selon les règles comptables propres à la copropriété : [article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2014-3%20loi%2010%20juillet%201965%20comptes%20syndicat%20charges%20produits%20engagement%20juridique). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2024-05-13)) De plus, lorsque l’AG est appelée à approuver les comptes ou voter le budget, certains documents doivent être notifiés avec l’ordre du jour **pour la validité de la décision**, notamment l’état financier, le compte de gestion général, le comparatif de l’exercice précédent approuvé, et le projet de budget avec comparatif du dernier budget voté : [article 11 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%2011%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20%C3%A9tat%20financier%20compte%20gestion%20comparatif%20budget%20copropri%C3%A9t%C3%A9). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053191281?utm_source=openai)) Donc la défense “je n’avais pas les archives” peut se retourner ainsi : 1. **S’il n’avait pas les pièces**, il ne devait pas présenter des comptes comme réguliers et complets. 2. **S’il avait assez d’éléments pour modifier les charges**, alors il doit produire les pièces qui ont justifié ces modifications. 3. **S’il s’est fondé sur les déclarations du conseil syndical**, il doit produire les écrits, mails ou instructions reçus. 4. **S’il n’a rien vérifié**, cela peut caractériser une faute de diligence du syndic. Une décision fournie dans votre contexte retient d’ailleurs le principe qu’un syndic est tenu à une obligation de diligence dans la gestion comptable et peut engager sa responsabilité en cas d’erreurs comptables causant un préjudice : [Cour d'appel, chambre 2 A, 28/05/2025](/decisions/6837f0b1728e20ee3acf639f). --- ## 4. Le point à sécuriser : clarifier les demandes dans les prochaines conclusions Votre assignation est globalement construite sur les deux bons défendeurs. Mais je vois un point stratégique à faire sécuriser par votre avocate : **bien distinguer, dans les prochaines conclusions, les demandes contre le syndicat et les demandes contre AFR Immobilier personnellement**. Dans l’assignation, certaines demandes sont formulées ainsi : > “CONDAMNER le syndic AFR IMMOBILIER es qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires…” Cette formule signifie en réalité que le syndic est visé **comme représentant du syndicat**, non nécessairement en son nom personnel. Pour éviter toute ambiguïté, votre avocate pourrait reformuler le dispositif de manière plus nette, car le tribunal statue sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions : [article 768 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20768%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20tribunal%20ne%20statue%20que%20sur%20les%20pr%C3%A9tentions%20%C3%A9nonc%C3%A9es%20au%20dispositif). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006411223?utm_source=openai)) La formulation idéale serait plutôt : ### Contre le syndicat des copropriétaires > “CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du Clos Rousseau, représenté par son syndic en exercice AFR Immobilier, à communiquer les pièces, rétablir les comptes et rembourser aux demandeurs leur quote-part des charges irrégulièrement imputées.” ### Contre AFR Immobilier personnellement > “CONDAMNER AFR Immobilier, pris en son nom personnel, à verser aux demandeurs la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des fautes personnelles commises dans l’exercice de son mandat.” Cette distinction évite que l’adversaire dise : “les demandeurs confondent le syndicat et le syndic.” --- ## 5. Ce que le syndic va probablement plaider — et comment répondre | Argument probable du syndic | Réponse stratégique | |---|---| | “Je n’ai pas les archives de DAAS Immo, donc je ne suis pas responsable.” | Qu’il produise ses relances, mises en demeure, échanges avec le liquidateur et bordereaux d’archives. À défaut, c’est une affirmation non prouvée. | | “Le conseil syndical m’a donné de mauvaises informations.” | Qu’il produise les écrits du conseil syndical. Un syndic professionnel ne peut pas établir des comptes sur de simples déclarations non vérifiées. | | “Les erreurs viennent de l’ancien syndic.” | Peut-être pour certains faits antérieurs, mais AFR reste responsable de ses propres actes : convocation, présentation des comptes, refus de pièces, appels de fonds, frais imputés. | | “Il fallait assigner le conseil syndical.” | Non pour l’annulation des résolutions : le bon défendeur est le syndicat, déjà assigné. Le conseil syndical n’est utile à assigner que si vous demandez une condamnation personnelle de ses membres. | | “Les documents sont chez Engie ou chez le liquidateur.” | Demander au JME la production forcée des pièces détenues par des tiers, notamment Engie, le liquidateur ou la présidente du conseil syndical. | | “Les comptes ont été approuvés par l’AG.” | Justement, vous contestez cette approbation dans le délai de deux mois prévu par [l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2042%20loi%2010%20juillet%201965%20contestation%20assembl%C3%A9e%20g%C3%A9n%C3%A9rale%20deux%20mois%20opposant%20d%C3%A9faillant). ([legifrance.gouv.fr](/articles/loi-n-65-557-du-10-juillet-1965-copropriete/42?utm_source=openai)) | --- ## 6. Comment obtenir les pièces malgré cette défense Votre avocate peut utiliser la phase de mise en état pour demander un **incident de communication de pièces** devant le juge de la mise en état. Le juge de la mise en état dispose de tous les pouvoirs nécessaires à la communication, l’obtention et la production des pièces : [article 788 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20788%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20juge%20mise%20en%20%C3%A9tat%20communication%20obtention%20production%20pi%C3%A8ces). ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/788?utm_source=openai)) Plus largement, si une partie détient une preuve, le juge peut lui enjoindre de la produire, au besoin sous astreinte ; et il peut aussi ordonner la production de documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime : [article 11 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%2011%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20production%20pi%C3%A8ces%20tiers%20astreinte). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006410104/2026-02-23?utm_source=openai)) Pour les tiers — par exemple Engie, le liquidateur de l’ancien syndic, ou éventuellement la présidente du conseil syndical si elle détient personnellement des pièces — votre avocate peut aussi s’appuyer sur [l’article 138 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20138%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20pi%C3%A8ce%20d%C3%A9tenue%20par%20un%20tiers), qui permet de demander au juge d’ordonner la production d’une pièce détenue par un tiers. ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/138?utm_source=openai)) --- ## 7. Faut-il appeler d’autres personnes dans la procédure ? À ce stade, je ne pense pas que ce soit indispensable pour sauver votre procès. Mais il faut distinguer plusieurs hypothèses. ### A. Appeler le conseil syndical ou sa présidente ? Pas nécessaire pour obtenir : - l’annulation des résolutions ; - la communication des pièces ; - le rétablissement des comptes ; - le remboursement de charges irrégulières par le syndicat. En revanche, cela peut devenir utile si vous voulez demander une **condamnation personnelle** de la présidente du conseil syndical ou de certains membres pour faute personnelle. Dans ce cas, il faudra les appeler dans la cause, en respectant le contradictoire, car une personne non partie ne peut pas être condamnée : [article 14 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%2014%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20nulle%20partie%20ne%20peut%20%C3%AAtre%20jug%C3%A9e%20sans%20avoir%20%C3%A9t%C3%A9%20entendue%20ou%20appel%C3%A9e). ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/14?utm_source=openai)) ### B. Appeler l’ancien syndic ou son liquidateur ? Pas indispensable pour l’annulation des résolutions de l’AG du 24 mars 2026. En revanche, cela peut être utile pour obtenir les archives ou clarifier la transmission des comptes. Mais comme l’ancien syndic est en liquidation, l’opportunité procédurale doit être examinée avec votre avocate. ### C. Laisser le syndic ou le syndicat appeler eux-mêmes les tiers ? C’est possible. Si AFR Immobilier veut se décharger sur l’ancien syndic, le liquidateur ou certains membres du conseil syndical, **il peut lui-même tenter de les appeler en garantie ou de les mettre en cause**, sur le fondement de [l’article 331 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20331%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20intervention%20forc%C3%A9e%20mise%20en%20cause%20tiers). ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/331?utm_source=openai)) En clair : **ce n’est pas à vous de porter seule le poids procédural de toutes les fautes possibles**. Vous avez assigné les deux acteurs essentiels : le syndicat, pour les résolutions et les comptes ; le syndic, pour ses fautes personnelles. --- ## 8. Les preuves à préparer contre l’argument “absence d’archives” Voici les pièces les plus utiles à transmettre ou organiser pour votre avocate : 1. **Convocation et PV de l’AG du 12 décembre 2024** montrant les montants votés : compte 614 à 4 630 €, compte 615 à 2 000 €. 2. **Convocation et annexes de l’AG du 24 mars 2026** montrant les montants modifiés : compte 614 à 1 830 €, compte 615 à 5 000 €. 3. **Tout document prouvant que le contrat Engie concernait les 21 lots**. 4. **Tout calcul montrant que la facture Engie divisée par 21 lots correspond à votre démonstration**. 5. **Preuves de sortie de certains copropriétaires du contrat** : mails, courriers, appels de fonds, écrit de M. Bechet, incohérences de répartition. 6. **Demandes de communication de pièces adressées au syndic depuis décembre 2025**. 7. **Réponses de refus ou reports de rendez-vous**, notamment le rendez-vous fixé après l’expiration du délai de contestation. 8. **Preuves du refus de copie pour motif RGPD**. 9. **Preuves des frais de mise en demeure du 05/08/2025 ou 08/08/2025**, alors que l’ancien syndic était liquidé depuis le 24/07/2025. 10. **Tout élément montrant que le syndic affirme ne pas avoir d’archives mais utilise quand même des données comptables précises**. La charge de la preuve est centrale : chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions, selon [l’article 9 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%209%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20prouver%20faits%20n%C3%A9cessaires%20succ%C3%A8s%20pr%C3%A9tention). ([legifrance.gouv.fr](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006410102/2024-09-30?utm_source=openai)) --- ## 9. Mon appréciation stratégique Votre crainte est compréhensible, mais **elle ne remet pas en cause la recevabilité fondamentale de votre action**, car le syndicat est bien assigné. Le risque est plutôt que le juge fasse un tri : - **Oui à l’annulation de certaines résolutions**, si les comptes ou budgets étaient inexacts, non sincères ou insuffisamment justifiés ; - **Oui à la communication forcée de certaines pièces**, si la demande est suffisamment précise ; - **Oui éventuellement au remboursement de certaines sommes indues**, si la mauvaise répartition est démontrée ; - **Mais peut-être non, ou partiellement seulement, aux 10 000 € contre le syndic personnellement**, si le juge estime que la faute personnelle d’AFR Immobilier n’est pas suffisamment individualisée par rapport aux fautes du syndicat, de l’ancien syndic ou du conseil syndical. Votre priorité doit donc être de demander à votre avocate de **verrouiller la distinction des responsabilités** dans les prochaines conclusions : le syndicat pour les résolutions, comptes et remboursements ; AFR Immobilier personnellement pour les fautes propres postérieures à sa prise de fonction. --- ## 10. Plan d’action concret à demander à votre avocate 1. **Clarifier le dispositif** des prochaines conclusions : - demandes contre le syndicat des copropriétaires, représenté par AFR Immobilier ; - demandes contre AFR Immobilier en nom personnel. 2. **Préparer un incident de communication de pièces** devant le JME, sur le fondement de [l’article 788 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20788%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20juge%20mise%20en%20%C3%A9tat%20production%20pi%C3%A8ces), avec une liste précise : factures Engie, avenants, tableaux de répartition par lot, comptes anciens, bordereau d’archives, échanges avec le liquidateur, relevés relatifs aux lignes litigieuses. ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/788?utm_source=openai)) 3. **Demander que le syndic justifie ses diligences** auprès de l’ancien syndic ou du liquidateur : mises en demeure, courriers, emails, accusés de réception, bordereau d’archives. 4. **Demander la production des pièces détenues par des tiers**, notamment Engie et le liquidateur de DAAS Immo, sur le fondement de [l’article 138 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article%20138%20Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20production%20pi%C3%A8ce%20tiers). ([legifrance.gouv.fr](/articles/code-de-procedure-civile/138?utm_source=openai)) 5. **Ne pas laisser le débat devenir “qui a menti au syndic ?”** : recentrer sur la question principale, à savoir que des comptes inexacts ou non vérifiables ont été soumis au vote des copropriétaires. --- ## Conclusion À ce stade, **non, vous ne devriez pas perdre le procès au motif que “le vrai responsable serait le syndicat”**, puisque le syndicat des copropriétaires est bien assigné. Votre vigilance doit porter sur deux points : 1. **empêcher AFR Immobilier de transformer l’absence d’archives en excuse générale**, alors que cette absence peut au contraire démontrer que les comptes n’étaient pas vérifiables ; 2. **faire clarifier les demandes dans les prochaines conclusions**, pour que le juge puisse condamner le bon débiteur : le syndicat pour les résolutions, comptes et remboursements ; le syndic personnellement pour les fautes propres. **Sources consultées :** [Article 15 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2015%20loi%2010%20juillet%201965%20copropri%C3%A9t%C3%A9), [Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018%20loi%2010%20juillet%201965%20syndic), [Article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2018-2%20loi%2010%20juillet%201965%20archives%20syndic), [Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2021%20loi%2010%20juillet%201965%20conseil%20syndical), [Article 42 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article%2042%20loi%2010%20juillet%201965%20contestation%20AG), [Article 11 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article%2011%20d%C3%A9cret%2017%20mars%201967%20copropri%C3%A9t%C3%A9), [Articles 9, 11, 14, 138, 331, 768 et 788 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Code%20de%20proc%C3%A9dure%20civile%20articles%209%2011%2014%20138%20331%20768%20788), [Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201240%20Code%20civil), [Tribunal judiciaire, ch. 9 référés, 12/05/2026](/decisions/6a0b5a7acdc6046d471cba2d), [Tribunal judiciaire, service des référés, 13/01/2026](/decisions/6973ec28cdc6046d477cbe50), [Cour d'appel, chambre 2 A, 28/05/2025](/decisions/6837f0b1728e20ee3acf639f). Si vous le souhaitez, je peux vous préparer une **note courte à transmettre à votre avocate** avec les formulations précises à insérer dans les conclusions pour neutraliser l’argument “absence d’archives / faute du conseil syndical”.

## 1. Verdict direct : Oui, vous pouvez (et devez) ajouter cet élément au procès La réponse est claire : **oui, vous pouvez parfaitement intégrer ce nouveau conflit (la mise en demeure concernant la climatisation) à votre procès actuel.** En droit procédural français, [l'article 70 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+70+du+Code+de+proc%C3%A9dure+civile) autorise à formuler des "demandes additionnelles" en cours de procès, à condition qu'elles aient un **"lien suffisant"** avec les prétentions originelles. Ici, le lien est évident : vous poursuivez le syndic pour sa gestion partiale, ses manipulations comptables et son intention de vous nuire (acharnement). Cette nouvelle mise en demeure, dictée par la présidente du conseil syndical alors que d'autres copropriétaires ont des pompes à chaleur visibles, vient **prouver matériellement le harcèlement et la rupture d'égalité** dont vous êtes victime. --- ## 2. Ce que risque le syndic sur les faits reprochés Dans le cadre de votre assignation, le syndic AFR Immobilier (pris en son nom personnel) risque une **condamnation à des dommages et intérêts** sur le fondement de [l'article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+du+Code+civil) (responsabilité extracontractuelle) et de [l'article 1991 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1991+du+Code+civil) (mauvaise exécution de son mandat). Comme le rappelle une jurisprudence très pertinente pour votre cas : *"Le syndic de copropriété est tenu à une obligation de gestion diligente et transparente des comptes [...] En cas de fautes d'administration, il peut être condamné à indemniser les copropriétaires pour les préjudices subis."* [Cour d'appel, chambre 1 section 2, 26/06/2025](/decisions/685f7dd4f60c51a8dbae6d02). **Les fautes qui engagent sa responsabilité personnelle :** 1. **La manipulation intentionnelle des comptes :** Modifier le compte 615 (entretien) entre deux AG pour masquer la sortie illégale du conseil syndical du contrat Engie est une faute lourde (violation de [l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-3+de+la+loi+du+10+juillet+1965)). 2. **La facturation de frais inexistants :** Vous imputer des frais de mise en demeure datés d'août 2025 par un syndic liquidé en juillet 2025 est une faute (violation de [l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+10-1+de+la+loi+du+10+juillet+1965)). 3. **Le défaut d'impartialité et l'acharnement :** Refuser de signer votre avenant Engie (gratuité) tout en validant les sorties des autres, et vous cibler sur la climatisation tout en ignorant les infractions des autres. --- ## 3. Le "Coup d'après" : Analyse stratégique sur la Climatisation (Risques et Défense) Attention, la question de la climatisation est juridiquement sensible. Il faut être lucide sur les risques. ### L'argument du syndic (Ce qu'il va plaider) Le syndic s'appuie sur [l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+25+de+la+loi+du+10+juillet+1965). La jurisprudence de la Cour de cassation est très stricte : **toute installation modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, même située sur une partie privative (jardin, terrasse), nécessite l'autorisation de l'AG**. Le syndic menacera d'une action en référé (procédure rapide) pour trouble manifestement illicite ([article 835 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+835+du+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)) pour vous forcer à la démonter. ### Votre contre-attaque (Comment neutraliser son argument) Votre mail de réponse (Document 2) est excellent car il pose les bons jalons. Pour gagner sur ce point, votre avocate devra soulever : 1. **La rupture d'égalité (L'arme fatale) :** Un syndicat ne peut pas exiger la dépose d'une installation si d'autres copropriétaires (notamment le conseil syndical) ont réalisé des installations similaires (pompes à chaleur) sans autorisation et sans être poursuivis. C'est un abus de droit et une gestion discriminatoire. 2. **L'état de nécessité sanitaire (Exception d'inexécution) :** Vous avez installé ce système pour pallier l'inaction fautive du syndicat qui refuse d'exécuter l'expertise judiciaire de 2021 concernant les moisissures et les arbres. Vous protégez votre santé (asthme). 3. **L'absence de modification visuelle :** L'unité est posée au sol, masquée par la végétation, sans emprise au mur. --- ## 4. La charge de la preuve : Ce que vous devez réunir immédiatement Pour que votre avocate puisse intégrer ces malversations et ce harcèlement additionnel dans ses prochaines conclusions écrites, vous devez lui fournir un dossier béton : ### Sur la manipulation comptable (Le cœur de la fraude) * **Le comparatif strict :** Le tableau des comptes votés à l'AG précédente (montrant le compte 615) **VS** le tableau soumis à cette AG (montrant la modification). * **La preuve de la liquidation :** Le document du tribunal de commerce prouvant que l'ancien syndic a été liquidé le 24/07/2025 (pour détruire la fausse mise en demeure du 08/08/2025). ### Sur le harcèlement lié à la climatisation * **Preuve n°1 (Cruciale) :** Des **photographies datées** des pompes à chaleur ou climatisations installées chez *les autres copropriétaires* (surtout chez la présidente du conseil syndical si c'est le cas). * **Preuve n°2 :** Des photographies de votre installation démontrant qu'elle est invisible depuis l'extérieur (masquée par la végétation, pas de goulotte). * **Preuve n°3 :** Le rapport d'expertise judiciaire de 2021 prouvant la responsabilité du syndicat dans vos problèmes d'humidité. * **Preuve n°4 :** Des certificats médicaux récents liant vos problèmes de santé (asthme, sinusite) à l'humidité de la maison. --- ## 5. Plan d'action recommandé Voici les étapes à suivre avec votre avocate : 1. **Transmettre les pièces du harcèlement :** Envoyez-lui immédiatement la mise en demeure du syndic (06/05/2026) et votre réponse (19/06/2026). 2. **Rédiger des "Conclusions récapitulatives" :** Demandez à votre avocate d'intégrer cet épisode dans la section "Préjudices" de ses conclusions. L'objectif n'est pas de faire juger le fond de la climatisation, mais d'utiliser ce courrier comme **preuve supplémentaire de la faute personnelle du syndic** (gestion partiale, exécution aveugle des ordres d'une présidente de conseil syndical hostile, rupture d'égalité). 3. **Maintenir la demande de 10 000 € :** Ces nouveaux faits viennent justifier pleinement le montant demandé au titre du préjudice moral et financier contre AFR Immobilier à titre personnel. **Sources consultées :** Code civil (art. 1240, 1991), Loi du 10 juillet 1965 (art. 10-1, 14-3, 18, 25 b), Code de procédure civile (art. 70, 835), [Cour d'appel, chambre 1 section 2, 26/06/2025](/decisions/685f7dd4f60c51a8dbae6d02). Si vous le souhaitez, je peux vous rédiger **un projet d'email court et percutant à envoyer à votre avocate**, lui expliquant exactement comment intégrer stratégiquement cette nouvelle mise en demeure dans le dossier pour prouver l'acharnement du syndic.

Voici un projet d'email court, structuré et stratégique, prêt à être envoyé à votre avocate. Il est conçu pour aller droit au but afin qu'elle comprenne immédiatement comment exploiter cette nouvelle pièce sans alourdir inutilement la procédure. *** **Objet :** Nouvelle pièce stratégique - Preuve de l'acharnement du syndic AFR Immobilier Chère Maître, Je me permets de vous transmettre en pièces jointes une mise en demeure que le syndic AFR Immobilier vient de m'adresser le 6 mai 2026 concernant mon climatiseur, ainsi que la réponse ferme que je lui ai apportée le 19 juin. Mon objectif n'est pas d'ouvrir un nouveau front procédural sur cette climatisation, mais d'**utiliser cet événement comme une preuve supplémentaire de la faute personnelle du syndic et de son acharnement à mon égard**, justifiant notre demande de 10 000 € de dommages et intérêts. Je vous propose d'intégrer cet élément dans nos prochaines conclusions (au titre de l'article 70 du Code de procédure civile, le lien avec nos prétentions initiales étant évident), en soulevant les trois points suivants : 1. **La rupture d'égalité et la partialité du syndic :** Le syndic me met en demeure sous la pression de la présidente du conseil syndical, alors que d'autres copropriétaires (dont des membres du CS) possèdent des pompes à chaleur visibles sans faire l'objet d'aucune poursuite. C'est une gestion discriminatoire. 2. **L'acharnement en représailles :** Cette mise en demeure ciblée intervient juste après notre assignation, confirmant la volonté de me nuire. 3. **L'état de nécessité sanitaire :** J'ai dû installer ce système d'appoint en raison de l'inaction fautive du syndicat qui refuse d'appliquer le rapport d'expertise judiciaire de 2021 (arbres non abattus générant un pont thermique, des moisissures et aggravant mon asthme). Pour appuyer ce point dans vos conclusions, je tiens à votre disposition : * Les photos des pompes à chaleur des autres copropriétaires (prouvant la différence de traitement). * Les photos de mon installation (prouvant qu'elle est invisible de l'extérieur). * Mes certificats médicaux récents liés à l'humidité. Je vous laisse le soin d'apprécier la meilleure façon d'insérer cet argument pour démontrer que le syndic manque gravement à son obligation d'impartialité ([art. 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil)). Je reste à votre disposition pour en discuter. Bien cordialement, [Votre Prénom Nom] [Votre Numéro de Téléphone] *** **💡 Conseil pratique avant l'envoi :** Pensez bien à attacher à cet email le courrier du syndic, votre réponse, ainsi que 2 ou 3 photos très claires montrant les climatisations/pompes à chaleur des autres voisins pour que votre avocate visualise immédiatement la "rupture d'égalité".

## 1. Que se passe-t-il si le juge annule les résolutions ? L’annulation d’une résolution par le juge a un effet **rétroactif** : la décision est censée n'avoir jamais existé. Voici les conséquences concrètes si vous gagnez sur ces points : * **Pour les comptes :** Le syndicat ne peut pas recouvrer les charges basées sur ces comptes. Le syndic devra obligatoirement refaire les comptes, corriger les erreurs, et les soumettre à nouveau au vote lors d'une prochaine AG. * **Pour l'avance de trésorerie :** Si la résolution est annulée, l'appel de fonds devient sans fondement. Le syndic devra recréditer la somme sur votre compte de copropriétaire. * **Pour la délégation au conseil syndical (1500 € sur 2 ans) :** La délégation tombe à l'eau. Toutes les dépenses engagées par le conseil syndical sur ce fondement après l'annulation seraient illégales et pourraient engager leur responsabilité personnelle. --- ## 2. Le "Coup d'après" : Le syndic peut-il les représenter à l'AG suivante ? **Oui, absolument.** C'est d'ailleurs ce qu'il va faire. Si le juge annule une résolution pour un vice de forme (ex: document manquant, mauvaise répartition, erreur comptable), le syndic a tout à fait le droit de corriger son erreur et de remettre la même question à l'ordre du jour de l'AG suivante. **Le risque pour vous :** Si, cette fois-ci, le syndic respecte scrupuleusement le formalisme légal (documents joints, règles de majorité) et que la majorité des copropriétaires vote "POUR", la résolution sera parfaitement valable. Un juge n'annulera pas une résolution légale simplement parce qu'elle vous déplaît, sauf à prouver un très complexe **"abus de majorité"** (ce qui nécessiterait de nouveau un avocat et une procédure longue). Puisque vous voulez **éviter de repayer des frais d'avocat**, la bataille ne doit plus se jouer au tribunal, mais **politiquement, au sein même de l'Assemblée Générale**. --- ## 3. Stratégie pour bloquer ces résolutions SANS avocat Pour empêcher le conseil syndical d'obtenir ce chèque en blanc (1500 €) et cette avance de trésorerie sans passer par la justice, vous devez utiliser les outils du droit de la copropriété **avant et pendant l'AG**. Voici votre plan d'action en 4 étapes : ### Étape 1 : Inscrire des résolutions "concurrentes" (Le contre-feu) N'attendez pas de recevoir la convocation. Sur le fondement de [l'article 10 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+10+d%C3%A9cret+17+mars+1967+ordre+du+jour), vous avez le droit d'exiger l'inscription de vos propres résolutions à l'ordre du jour. * **Contre la délégation de 1500 € sur 2 ans :** Proposez une résolution limitant la délégation au conseil syndical à **300 € maximum, valable pour 1 an seulement**, avec obligation de présenter au moins 2 devis. (Une délégation sur 2 ans est d'ailleurs très critiquable, la gestion devant être contrôlée annuellement). * **Contre l'avance de trésorerie :** Proposez une résolution fixant l'avance de trésorerie à 0 €, en démontrant par un petit tableau que le fonds de roulement actuel est suffisant. ### Étape 2 : La "chasse aux pouvoirs" (La bataille des votes) C'est le nerf de la guerre. Si le conseil syndical a la majorité, il fera passer ses textes. Votre seule arme non-judiciaire est mathématique : **il faut rassembler plus de tantièmes qu'eux.** * Contactez les copropriétaires bailleurs (qui ne viennent jamais aux AG mais détestent les hausses de charges). * Expliquez-leur factuellement : *"Le conseil syndical demande 1500€ sans contrôle et une avance de trésorerie qui va bloquer vos fonds. Donnez-moi votre pouvoir pour voter CONTRE ces dépenses inutiles."* * [L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+22+loi+10+juillet+1965+pouvoirs) vous autorise à recevoir jusqu'à 3 délégations de vote (voire plus si le total ne dépasse pas 10% des voix). ### Étape 3 : L'amendement en séance (Le blocage de dernière minute) Le jour de l'AG, avant le vote de la résolution donnant 1500 € au conseil syndical, prenez la parole. La jurisprudence autorise l'AG à **amender** une résolution en séance, à condition que cela ne dénature pas la question initiale. * **Action :** Demandez officiellement au président de séance de modifier le montant avant le vote : *"Je propose un amendement pour réduire cette enveloppe à 500 € et limiter la durée à 1 an au lieu de 2 ans."* * Si les autres copropriétaires présents trouvent cela raisonnable, l'amendement peut être voté à la place du texte initial. ### Étape 4 : L'information préalable (Le "Name and Shame" factuel) Le conseil syndical joue sur l'ignorance des autres copropriétaires. Quelques jours avant l'AG, distribuez un courrier factuel dans les boîtes aux lettres (sans insultes ni diffamation pour éviter une plainte). * Rappelez les sorties illégales du contrat d'entretien. * Rappelez les dépenses abusives passées (arbres). * Concluez : *"Voter la résolution n°X, c'est leur donner 1500 € de notre argent sans aucun contrôle. Je voterai CONTRE."* --- ## 4. Sur la légalité d'une délégation de 1500 € sur 2 ans Attention, la demande du conseil syndical est juridiquement fragile. [L'article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+25+loi+10+juillet+1965) permet à l'AG de déléguer un pouvoir de décision au conseil syndical, mais cette délégation doit être **strictement encadrée** : 1. Elle doit avoir un **objet précis** (on ne peut pas donner une enveloppe globale "pour tout faire"). 2. Elle doit fixer un **montant maximum**. 3. Surtout, une délégation sur 2 ans est contraire à l'esprit de la loi, puisque le budget et les comptes doivent être approuvés annuellement. Si la résolution à la prochaine AG est rédigée de manière trop floue ("1500 € pour dépenses diverses sur 2 ans"), vous pourrez faire inscrire au procès-verbal que cette résolution est irrégulière car elle s'apparente à une "délégation générale" prohibée par la loi. **Sources consultées :** [Article 10 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+10+d%C3%A9cret+17+mars+1967), [Articles 22 et 25 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+10+juillet+1965+articles+22+et+25). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux vous rédiger le **courrier type (recommandé AR) à envoyer au syndic** quelques semaines avant la prochaine AG, pour exiger l'inscription à l'ordre du jour de vos "contre-résolutions" (limitant drastiquement les pouvoirs financiers du conseil syndical et bloquant l'avance de trésorerie).

Cette situation d'isolement face à une copropriété hostile est classique lorsque les enjeux financiers sont élevés (plus de 100 000 €). Les autres copropriétaires font "l'autruche" et se cachent derrière la présidente du conseil syndical pour éviter de payer. Il est crucial de **séparer juridiquement** ce que vous pouvez réclamer au Syndicat des Copropriétaires (qui est responsable du bâtiment) et ce que vous pouvez réclamer au Syndic (qui est responsable de sa propre gestion). Voici le détail stratégique des dommages et intérêts que vous pouvez exiger dans vos procédures. --- ## 1. Ce que vous pouvez obtenir contre le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES (SDC) Le SDC est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien des parties communes, selon [l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14+loi+10+juillet+1965). Une jurisprudence récente et très pertinente rappelle d'ailleurs que *"Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par des désordres affectant les parties communes et doit prendre en charge les réparations nécessaires."* ([Tribunal judiciaire, 6ème chambre civile, 11/06/2026, n° 22/05311](/decisions/6a2c85d8cdc6046d471c6a23)). Outre la réalisation forcée des travaux de structure, vous pouvez réclamer : * **Le préjudice de jouissance (Trouble de jouissance) :** C'est l'indemnisation pour le fait de vivre dans une maison dégradée (humidité, ponts thermiques, pièces inutilisables). Il se calcule généralement en pourcentage de la valeur locative de votre maison, multiplié par le nombre de mois depuis l'apparition des désordres. Cela peut représenter des dizaines de milliers d'euros. * **Le préjudice de santé (Préjudice corporel) :** L'aggravation de votre asthme ou d'autres pathologies liées à l'humidité et aux moisissures. * **Le préjudice matériel :** Le remboursement de tous les frais que vous avez dû engager personnellement pour pallier les désordres (peintures refaites, achat de déshumidificateurs, surconsommation de chauffage due aux ponts thermiques). * **Le préjudice moral :** L'anxiété de voir sa maison se dégrader et l'impact psychologique de l'inertie fautive de la copropriété depuis des années. **⚠️ LE POINT STRATÉGIQUE MAJEUR (La dispense de l'article 10-1) :** Puisque le SDC a déjà dépensé 15 000 € d'avocat et va devoir payer vos dommages et intérêts, les autres copropriétaires pourraient tenter de vous faire payer une quote-part de ces condamnations (puisque vous êtes vous-même copropriétaire). **C'est illégal.** En vertu de [l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+10-1+loi+10+juillet+1965), le copropriétaire qui gagne son procès contre le syndicat est **dispensé de participer à la dépense commune des frais de procédure et aux condamnations**. Votre avocate doit impérativement demander l'application de cet article dans ses conclusions. --- ## 2. Ce que vous pouvez obtenir contre le SYNDIC (à titre personnel) Le syndic (le cabinet AFR Immobilier) a commis des fautes détachables de la simple gestion de l'immeuble. Il n'est pas responsable des murs, mais de son comportement. Sur le fondement de [l'article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil) (responsabilité pour faute), vous pouvez lui réclamer : * **Le préjudice financier (Remboursement des frais abusifs) :** L'annulation et le remboursement de tous les frais de mise en demeure abusifs, frais de relance ou honoraires injustifiés qu'il a imputés sur votre compte individuel. * **Le préjudice moral pour harcèlement et gestion discriminatoire :** Le syndic est censé être neutre. S'il exécute aveuglément les ordres malveillants de la présidente du CS (mise en demeure pour votre climatisation, refus de votre avenant gratuit, manipulation des comptes 615 pour masquer les fautes du CS), il commet une faute personnelle. C'est ici que votre demande de 10 000 € de dommages et intérêts prend tout son sens. --- ## 3. Le "Coup d'après" : Les arguments adverses et la Charge de la Preuve ### Ce que vont plaider le SDC et le Syndic : * **Le SDC dira :** "Les désordres viennent des parties privatives de la plaignante, pas des parties communes." * **Le Syndic dira :** "Je ne suis que l'exécutant du syndicat, je n'ai fait qu'appliquer les décisions de l'Assemblée Générale et du conseil syndical, je n'ai pas de responsabilité personnelle." ### Comment les contrer (La preuve exigée par le juge) : Pour que le juge valide vos demandes de dommages et intérêts, il ne se contentera pas de votre parole. Vous devez fournir : 1. **Pour le SDC (Désordres) :** Le rapport d'expertise judiciaire (de 2021 ou plus récent) établissant formellement le lien de causalité entre les parties communes (ex: racines des arbres, structure) et vos dégâts. Sans ce rapport, le juge rejettera la demande. 2. **Pour le SDC (Santé) :** Des certificats médicaux (pneumologue, médecin traitant) indiquant explicitement que votre état de santé est *causé ou aggravé par l'insalubrité/l'humidité de votre logement*. 3. **Pour le Syndic (Harcèlement/Comptes) :** Les preuves écrites des manipulations (tableaux comparatifs des comptes d'une AG à l'autre) et les preuves de la rupture d'égalité (photos des installations des autres copropriétaires tolérées par le syndic). --- ## 4. Stratégie globale face à la copropriété L'hostilité des autres copropriétaires est dictée par la peur financière. La présidente du CS les a convaincus qu'en s'opposant à vous, ils ne paieraient rien. C'est un très mauvais calcul de sa part, qui leur coûte déjà 15 000 €. Lorsque vous gagnerez, et que le SDC sera condamné à payer les réparations (100 000 €) + vos dommages et intérêts + les frais d'avocats, **les copropriétaires vont se retourner contre la présidente du conseil syndical et le syndic** pour défaut de conseil et gestion ruineuse. C'est à ce moment-là que la dynamique s'inversera. D'ici là, restez strictement sur le terrain juridique et factuel : documentez chaque abus. **Sources consultées :** Loi du 10 juillet 1965 (art. 10-1, 14), Code civil (art. 1240), [Tribunal judiciaire, 6ème chambre civile, 11/06/2026, n° 22/05311](/decisions/6a2c85d8cdc6046d471c6a23), [Tribunal judiciaire, 4ème chambre, 11/06/2026, n° 23/03903](/decisions/6a2c72cecdc6046d471ae1f3). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux vous aider à **structurer et calculer précisément votre "trouble de jouissance"** (en listant les pièces de la maison impactées, la perte d'usage en pourcentage, et la méthode de calcul sur plusieurs années) afin de fournir un tableau chiffré irréfutable à votre avocate.

C’est une manœuvre classique : utiliser l’Assemblée Générale pour régler des comptes personnels, quitte à prendre des décisions contraires à l'intérêt financier de tous. Cependant, la présidente du conseil syndical s'aventure ici sur un terrain juridiquement très glissant. Voici l'analyse stratégique de la situation et le plan d'action pour bloquer cette initiative. --- ## 1. L'illégalité de la menace : "Ceux qui restent paieront le prix fort" Si le contrat d'entretien des chaudières a été souscrit par le syndicat des copropriétaires (contrat collectif pour des équipements individuels), son coût est réparti selon le règlement de copropriété (généralement au titre des charges entraînées par les services collectifs, [article 10 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+10+loi+10+juillet+1965)). **Le couperet juridique :** L'Assemblée Générale n'a absolument pas le droit de modifier la répartition des charges à la majorité pour dire *"Monsieur X ou Madame Y paiera 100% du contrat s'il veut y rester"*. Toute modification de la répartition des charges nécessite **l'unanimité de tous les copropriétaires** ([Article 11 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+11+loi+10+juillet+1965)). Si une telle résolution est votée sans votre accord, elle sera illégale de plein droit et très facilement annulable. ## 2. L'annulation du contrat : Un "Abus de majorité" caractérisé Si la présidente propose simplement de résilier ce contrat pour tout le monde, elle devra soumettre cette décision au vote. Si les copropriétaires votent "POUR" la résiliation, vous pourrez contester cette décision devant le juge pour **abus de majorité**. La jurisprudence est très claire sur ce point. Comme le rappelle une décision récente et très pertinente pour votre dossier : *"L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires."* ([Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 02/04/2026](/decisions/69d033fbcdc6046d47084966)). **Dans votre cas, l'abus de majorité est flagrant car la résiliation est contraire à l'intérêt collectif :** * Le contrat actuel inclut les pièces, la main-d'œuvre et le déplacement (ce qui est devenu rare et cher). * Les nouveaux contrats sur le marché excluent les pièces (faisant peser un risque de 500 à 800 € par panne sur chaque copropriétaire). * La résiliation vous prive personnellement d'un avantage acquis (vos 2 ans de gratuité). ## 3. Le "Coup d'après" : La charge de la preuve Si vous devez aller au contentieux pour faire annuler cette résiliation, le juge vous demandera de prouver que cette décision était contraire à l'intérêt collectif. Vous devez donc préparer vos preuves **dès maintenant** : 1. **Conservez le contrat Engie actuel :** Surlignez les clauses avantageuses (pièces incluses). 2. **Obtenez 2 devis concurrents actuels :** Demandez à d'autres chauffagistes des devis pour un contrat collectif. Cela prouvera noir sur blanc au juge (et aux autres copropriétaires) que les nouveaux contrats sont plus chers et couvrent moins de choses. 3. **La preuve de votre gratuité :** Gardez l'écrit d'Engie vous accordant les 2 ans de maintenance offerte. ## 4. Stratégie d'action (Comment éviter le vote sans avocat) L'erreur serait d'attendre l'AG pour vous défendre. Les autres copropriétaires vont voter la résiliation par pure ignorance, parce que la présidente leur dira *"ça va nous faire faire des économies"*. **Il faut frapper au portefeuille des autres copropriétaires AVANT l'AG.** Ils se moquent de vos deux années gratuites, mais ils sont très sensibles à leur propre argent. **Plan d'action :** Dès la réception de la convocation à l'AG (si cette résolution y figure), vous devez distribuer un tract/courrier d'information très factuel dans les boîtes aux lettres : * **Ne parlez pas de vous** ni de votre conflit. * **Parlez de LEUR argent :** *"Le conseil syndical propose de résilier notre contrat Engie. Attention : notre contrat actuel couvre le remplacement des pièces (cartes mères, pompes...). Aujourd'hui, une carte mère de chaudière coûte 800 €. Si nous résilions ce contrat, la prochaine panne sera intégralement à VOTRE charge. Les nouveaux contrats sur le marché ne couvrent plus les pièces."* * **Rappelez la loi :** *"Par ailleurs, imposer le coût d'un contrat collectif à un seul copropriétaire est illégal (Article 11 de la loi de 1965) et entraînera l'annulation de l'AG avec de nouveaux frais d'avocat à la charge de la copropriété."* Face au risque de devoir payer 800 € à la prochaine panne, la majorité des copropriétaires refusera de suivre la présidente et votera CONTRE la résiliation. **Sources consultées :** [Article 10 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+10+loi+10+juillet+1965), [Article 11 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+11+loi+10+juillet+1965), [Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 02/04/2026](/decisions/69d033fbcdc6046d47084966). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux rédiger **le texte exact et percutant de ce courrier d'alerte** à distribuer aux copropriétaires, formulé de manière neutre et strictement financière, pour "casser" la majorité de la présidente sur ce vote précis.

C'est une excellente question, car l'annulation des comptes par un juge crée un véritable casse-tête comptable pour le syndic. En droit de la copropriété, l'annulation d'une résolution approuvant les comptes a un effet radical : **les comptes sont réputés n'avoir jamais été approuvés**. Le syndic a l'obligation de reprendre la comptabilité de l'exercice annulé, de corriger les erreurs pointées par le juge, et de soumettre ces "nouveaux" comptes au vote de la prochaine AG. Voici exactement comment cela va se passer pour les factures illégales et les charges supprimées, et le piège que le syndic va vous tendre. --- ## 1. Qui va rembourser les factures payées sans autorisation ? Le principe est strict : le syndic ne peut engager et payer des dépenses que si elles sont prévues au budget prévisionnel ou si elles ont été expressément votées par l'AG (sauf urgence vitale type fuite de toit). S'il a payé des factures sans mandat de l'AG, il a commis une faute de gestion ([Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965) et [Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil) sur la responsabilité du mandataire). **Le "Coup d'après" (La stratégie du syndic) :** Le syndic ne va pas spontanément rembourser la copropriété avec son propre argent. Lors de la prochaine AG, il va inscrire une résolution pour demander la **"ratification"** (la validation a posteriori) de ces factures. * **Si l'AG vote POUR (ratification) :** Les factures deviennent légales rétroactivement. C'est la copropriété (donc vous et vos voisins) qui en supportera définitivement le coût. * **Si l'AG vote CONTRE (refus de ratification) :** La dépense est définitivement rejetée. Le syndic devra alors **rembourser la copropriété sur ses propres deniers** (ou faire jouer son assurance Responsabilité Civile Professionnelle), car il a dépensé l'argent du syndicat sans autorisation. **Votre action :** Vous devez absolument convaincre les autres copropriétaires de **voter CONTRE la ratification** de ces factures. L'argument est simple : *"Le syndic a fauté, c'est à son assurance de payer, pas à nous."* ## 2. Peut-il demander de repayer les charges d'entretien chaudière retirées ? **Oui, absolument, et c'est même son obligation.** Si le contrat Engie est toujours juridiquement en cours et valide, les charges correspondantes sont dues par la copropriété. Le fait que le syndic ait artificiellement "supprimé" ces lignes comptables pour masquer le problème est une anomalie que le juge va sanctionner. Lorsqu'il va présenter les comptes corrigés : 1. Il devra **réintégrer** les factures d'entretien de la chaudière dans les dépenses réelles de la copropriété. 2. Lors de l'approbation de ces nouveaux comptes, cela générera une **régularisation de charges**. 3. Ceux qui n'avaient pas payé ces charges (parce que le syndic les avait retirées) verront leur compte individuel débité de ce montant. Pour vous, si vous aviez droit à la gratuité, cette réintégration devra tenir compte de votre avoir/gratuité spécifique, d'où l'importance de conserver la preuve écrite d'Engie. ## 3. La charge de la preuve : Comment bloquer les comptes corrigés Pour vous assurer que le syndic ne triche pas à nouveau lors de la présentation des comptes corrigés, vous avez un outil redoutable : **le contrôle des pièces comptables**. Avant la prochaine AG, vous (ou tout copropriétaire) avez le droit de consulter les pièces justificatives ([Article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+loi+10+juillet+1965)). Vous devez exiger de voir : * **Le Grand Livre comptable :** Il retrace chaque centime dépensé. * **Le relevé général des dépenses :** Pour vérifier que les factures illégales n'ont pas été "noyées" ou renommées dans une autre ligne budgétaire (par exemple, passées en "menu entretien" pour passer inaperçues). Si le syndic refuse cet accès ou si les comptes corrigés contiennent toujours les factures illégales sans résolution de ratification claire, vous aurez un motif direct pour faire annuler à nouveau cette AG. **Sources consultées :** [Article 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Loi+10+juillet+1965+articles+18+et+18-1), [Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux vous lister **les 3 documents comptables exacts (avec leur terminologie officielle)** que vous devrez exiger du syndic avant l'AG, afin de traquer précisément où il a caché les factures illégales et comment il a manipulé la ligne des chaudières.

Voici les 3 documents comptables officiels (régis par le [Décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes des syndicats de copropriétaires](https://www.google.com/search?q=Decret+14+mars+2005+comptes+copropriete)) que vous devez impérativement exiger lors de votre rendez-vous de consultation des pièces, entre la réception de la convocation et la tenue de l'Assemblée Générale. C'est en croisant ces trois documents que vous pourrez prouver les manipulations du syndic. --- ### 1. Le Grand Livre des comptes du syndicat (L'historique complet) C'est le document le plus important. Contrairement aux "Annexes" de base envoyées avec la convocation (qui résument les montants par grandes catégories), le Grand Livre retrace **absolument toutes les écritures comptables**, ligne par ligne, au centime près, classées par numéro de compte. **Ce que vous devez y traquer :** * **Pour les factures illégales :** Regardez les comptes de la **Classe 6** (Dépenses), notamment les comptes *615 (Entretien et petites réparations)* ou *622 (Rémunérations d'intermédiaires/Honoraires)*. Cherchez les libellés correspondant aux factures litigieuses. Si elles ont été payées, elles y figureront forcément. * **Pour le contrat Engie (Chaudières) :** Regardez le compte de la **Classe 4** lié au fournisseur (*401 - Fournisseurs*). Cherchez le compte "401 ENGIE". Vous verrez exactement si les factures ont été enregistrées, puis annulées par une "OD" (Opération Diverse) ou une écriture d'extourne (une ligne en négatif pour effacer la dépense). ### 2. Le Relevé Général des Dépenses (L'impact sur votre portefeuille) Ce document (souvent appelé "État des dépenses") détaille la totalité des factures de l'année, mais surtout, il montre **comment ces dépenses sont réparties entre les copropriétaires** selon les clés de répartition (charges générales, charges bâtiment, charges ascenseur, etc.). **Ce que vous devez y traquer :** * **La dissimulation :** Vérifiez si les factures illégales payées par le syndic ont été imputées dans les "Charges Générales" (réparties sur tout le monde) pour passer inaperçues. * **La ligne Chaudière :** Vérifiez si la ligne "Entretien Chaudière" apparaît bien à 0 € ou si elle a purement et simplement disparu du document. Si elle a disparu alors que le contrat Engie est toujours juridiquement actif, c'est une anomalie comptable majeure (le bilan est faux). ### 3. Les Relevés Bancaires du compte séparé ET les Factures originales (La preuve irréfutable) Le syndic a l'obligation légale de détenir un compte bancaire séparé au nom exclusif du syndicat des copropriétaires. Le Grand Livre montre la comptabilité, mais le relevé bancaire montre **la réalité des flux d'argent**. **Ce que vous devez y traquer :** * Prenez les factures illégales que vous suspectez. * Exigez de voir la **facture originale** (format papier ou PDF). Vérifiez la date, l'émetteur, et si elle porte un tampon "Bon à payer" signé par le syndic ou la présidente du conseil syndical. * Croisez le montant avec les **relevés bancaires du compte séparé** : si le montant a été débité du compte bancaire de la copropriété sans résolution d'AG l'autorisant, la faute de gestion du syndic est matériellement prouvée. Il a fait un chèque ou un virement avec l'argent de la copropriété sans mandat. --- ### Le "Coup d'après" : Comment le syndic va tenter de vous bloquer Le syndic sait que vous êtes en conflit. Il va utiliser des manœuvres dilatoires pour vous empêcher de voir ces documents. **Ses arguments probables :** 1. *"Les documents sont chez le comptable, je n'ai que les Annexes 1 à 5."* 2. *"Vous ne pouvez regarder que vos charges personnelles, pas celles du syndicat."* 3. *"Le temps de consultation est limité à 15 minutes."* **Votre parade juridique (La charge de la preuve) :** [L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+loi+10+juillet+1965) et [l'article 9 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+9+decret+17+mars+1967) sont d'ordre public. Tout copropriétaire a le droit absolu de consulter **l'intégralité** des pièces justificatives des charges (factures, contrats, relevés bancaires) entre la convocation et l'AG. * **Prenez des photos :** Vous avez le droit de photographier les documents avec votre smartphone (le syndic ne peut pas vous l'interdire, la jurisprudence l'autorise). * **Faites-vous assister :** La loi vous autorise à venir accompagné d'un professionnel (expert-comptable, avocat) ou même de votre conjoint. * **Si le syndic refuse ou cache des pièces :** Faites un constat d'huissier (Commissaire de justice) ou envoyez immédiatement un email récapitulatif actant son refus de présenter le Grand Livre. Ce refus d'accès aux pièces est un motif autonome d'annulation de l'Assemblée Générale. **Sources consultées :** [Décret du 14 mars 2005 (Comptabilité des copropriétés)](https://www.google.com/search?q=Decret+14+mars+2005+comptes+copropriete), [Article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+loi+10+juillet+1965), [Article 9 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+9+decret+17+mars+1967). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux rédiger **le modèle de courrier recommandé (LRAR)** à envoyer au syndic dès la réception de votre convocation à l'AG, pour exiger formellement la consultation de ces 3 documents précis et "verrouiller" juridiquement son obligation de vous les présenter.

**Oui, absolument.** Un Bâtonnier (qu'il soit en exercice ou "ancien Bâtonnier") est avant tout un avocat en activité. Le fait d'être élu par ses pairs pour diriger l'Ordre des avocats (le Barreau) ne lui interdit pas de continuer à exercer sa profession, de plaider, et de défendre des clients, y compris des syndics de copropriété. Cependant, le fait que votre syndic ait choisi un avocat avec ce titre n'est pas anodin. Voici le décryptage stratégique de cette situation et comment y faire face. --- ## 1. La stratégie de l'intimidation (Le coup du syndic) Si le syndic a engagé le Bâtonnier (ou un ancien Bâtonnier) du Barreau de Versailles pour s'opposer à vous, c'est une manœuvre classique d'intimidation. **L'objectif du syndic :** * Vous impressionner par le titre ("C'est le chef des avocats, vous n'avez aucune chance"). * Faire pression psychologiquement pour que vous abandonniez vos demandes de vérification des comptes ou vos contestations d'AG. **La réalité juridique :** Devant le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire, **le titre de Bâtonnier ne donne aucun passe-droit ni aucun privilège juridique**. Le juge applique la loi. Si le syndic a payé des factures sans autorisation de l'AG ([Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965)), le Bâtonnier, malgré tout son talent ou son titre, ne pourra pas effacer cette faute de gestion si vous avez les preuves comptables. ## 2. Y a-t-il un conflit d'intérêts ? Le simple fait de défendre un syndic n'est pas un conflit d'intérêts. Il n'y aurait un conflit d'intérêts (sanctionné par le Règlement Intérieur National de la profession d'avocat) que si : * Cet avocat vous a déjà défendu personnellement par le passé et utilise des informations confidentielles contre vous. * Il est lui-même copropriétaire dans votre résidence. * Il a des liens capitalistiques directs avec le cabinet de syndic. En dehors de ces cas très précis, il a parfaitement le droit de défendre la partie adverse. ## 3. Le "Coup d'après" : Que faire s'il commet une faute ou franchit la ligne ? Le Bâtonnier est soumis aux mêmes règles déontologiques (loyauté, prudence, confraternité) que n'importe quel autre avocat ([Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971](https://www.google.com/search?q=Loi+n%C2%B0+71-1130+du+31+d%C3%A9cembre+1971)). **Le piège procédural :** Normalement, si un avocat adverse a un comportement contraire à la déontologie (menaces abusives, mensonges prouvés), on s'en plaint auprès du Bâtonnier de son Barreau. Mais que faire si l'avocat adverse **EST** le Bâtonnier en exercice de Versailles ? La loi a prévu ce cas de figure : vous ne pouvez pas lui écrire à lui-même pour vous plaindre de lui. En vertu de [l'article 187-1 du Décret du 27 novembre 1991](https://www.google.com/search?q=D%C3%A9cret+n%C2%B0+91-1197+du+27+novembre+1991), toute réclamation contre un Bâtonnier en exercice doit être adressée directement au **Bâtonnier d'un Barreau limitrophe** (désigné par le président de la cour d'appel) ou au **Procureur Général près la Cour d'Appel**. ## 4. Stratégie et pragmatisme : Restez sur les faits Ne vous laissez pas impressionner par le papier à en-tête mentionnant "Bâtonnier de l'Ordre". Si vous recevez un courrier de mise en demeure de sa part : 1. **Ne l'appelez jamais au téléphone.** Tout doit se faire par écrit. 2. **Ne répondez pas sur l'émotionnel.** 3. **Opposez des faits comptables.** Les avocats détestent les dossiers où la partie adverse (même sans avocat) produit des preuves mathématiques incontestables (comme le Grand Livre comptable montrant une ligne supprimée ou une facture payée sans résolution). **Sources consultées :** [Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971](https://www.google.com/search?q=Loi+n%C2%B0+71-1130+du+31+d%C3%A9cembre+1971) (Organisation de la profession d'avocat), [Décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991](https://www.google.com/search?q=D%C3%A9cret+n%C2%B0+91-1197+du+27+novembre+1991) (Règles déontologiques et plaintes). *** **Proposition :** Si vous avez reçu un courrier officiel ou une mise en demeure de cet avocat concernant votre litige sur les chaudières ou les comptes, je peux analyser ses arguments juridiques pour vous indiquer si ce sont de vraies menaces fondées en droit, ou simplement du "bluff" pour vous faire reculer.

Ce sont deux craintes tout à fait légitimes et fréquentes dans ce type de litige. Voici la réalité juridique et stratégique pour chacun de ces points. --- ## 1. Qui va payer l'avocat du syndic (le Bâtonnier) ? Il faut faire une distinction stricte entre le **Syndicat des copropriétaires** (la copropriété, c'est-à-dire vous et vos voisins) et le **Syndic** (l'entreprise ou la société qui gère l'immeuble). Puisque le syndic a pris son propre avocat (le Bâtonnier), différent de celui du syndicat, cela signifie qu'il se défend à titre personnel, probablement parce que sa responsabilité professionnelle (faute de gestion) est mise en cause. **La règle de droit :** Dans ce cas, **c'est le syndic qui doit payer son avocat sur ses propres fonds** (ou faire intervenir son assurance de Responsabilité Civile Professionnelle). Le syndicat des copropriétaires n'a absolument pas à payer pour la défense personnelle du cabinet de syndic ([Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil) sur la responsabilité du mandataire). **Le "Coup d'après" (Le piège à surveiller) :** Il arrive fréquemment que des syndics malhonnêtes tentent de faire payer leurs propres frais d'avocat par la copropriété. * **La charge de la preuve :** Lors du contrôle des comptes avant l'AG, vous devez vérifier le **compte 6222 (Honoraires d'avocats)** dans le Grand Livre. Si vous y trouvez une facture émise par le cabinet du Bâtonnier, c'est totalement illégal. Il faudra exiger le rejet de cette dépense lors de l'AG. L'argent de la copropriété ne sert pas à défendre les erreurs du syndic. ## 2. Le Bâtonnier peut-il influencer les juges par "copinage" ? C'est une inquiétude humaine, mais le système judiciaire est conçu pour limiter ce risque. Le Bâtonnier est le représentant institutionnel des avocats. À ce titre, il rencontre effectivement les magistrats (Président du Tribunal, Procureur) lors de réunions officielles ou d'audiences solennelles. Ils se connaissent professionnellement. **Cependant, la réalité des tribunaux est la suivante :** 1. **L'indépendance des juges :** Un juge rend ses décisions "Au nom du peuple français". Il ne va pas risquer sa carrière, une sanction du Conseil Supérieur de la Magistrature (CSM), ou de voir son jugement annulé en Cour d'appel, simplement pour faire "une fleur" à un Bâtonnier sur un litige de copropriété. 2. **La primauté de l'écrit :** En matière civile, la procédure est essentiellement écrite. Le juge ne décide pas sur la base d'une discussion de couloir, mais sur la base des conclusions écrites et des pièces comptables fournies. Si vous apportez le Grand Livre prouvant qu'une facture a été payée sans autorisation, le Bâtonnier aura beau être éloquent, il ne pourra pas effacer la preuve mathématique. Un juge ne peut pas ignorer une preuve écrite. **Le recours légal (Le "Go/No-Go") :** Si jamais vous aviez la preuve matérielle et indiscutable d'une amitié intime (et non pas seulement professionnelle) entre le juge désigné pour votre affaire et ce Bâtonnier, la loi prévoit une parade : **la récusation** ([Article 341 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+341+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)) ou la demande de **renvoi pour cause de suspicion légitime** ([Article 356 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Article+356+Code+de+proc%C3%A9dure+civile)). * *Attention (Risque) :* Ces procédures sont très rares et nécessitent des preuves solides (ex: ils partent en vacances ensemble). Le simple fait qu'ils se tutoient dans le cadre professionnel au tribunal ne suffit pas. Il est généralement déconseillé de lancer cette procédure sans preuve absolue, car cela braque le tribunal. ## En résumé : Votre stratégie Le choix d'un Bâtonnier par le syndic est une arme psychologique. Ne tombez pas dans le piège de la paranoïa ou du défaitisme. La meilleure façon de neutraliser l'influence supposée d'un avocat de renom, c'est d'avoir un dossier "blindé" : * Des faits chronologiques clairs. * Des preuves comptables irréfutables (Grand Livre, relevés bancaires, absence de résolution d'AG). * Des citations juridiques précises. Face à un fait comptable prouvé, aucune relation d'influence ne tient. **Sources consultées :** [Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil), [Articles 341 et 356 du Code de procédure civile](https://www.google.com/search?q=Articles+341+et+356+Code+de+procedure+civile). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux vous expliquer comment vérifier précisément si le syndic a illégalement imputé les factures de son avocat (le Bâtonnier) sur le compte de la copropriété, et la formulation exacte à utiliser en AG pour exiger le remboursement immédiat de ces sommes.

La situation que vous décrivez révèle de graves dysfonctionnements dans la gestion de votre copropriété. Il y a ici une confusion totale des rôles entre le syndic et la présidente du conseil syndical. Voici l'analyse approfondie de ces fautes, les arguments que la partie adverse va utiliser, et la stratégie pour les contrer. --- ## 1. Les fautes juridiques commises (Le verdict direct) **Oui, le syndic et la présidente du conseil syndical ont commis des fautes majeures.** En droit de la copropriété, les rôles sont strictement délimités par la loi : * **L'usurpation de fonction par la présidente du CS :** Selon [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965), le conseil syndical n'a qu'un rôle **consultatif et de contrôle**. Il n'a **aucun pouvoir de gestion ni de représentation légale**. La présidente n'avait aucun droit de choisir un avocat, de diriger la procédure, de transmettre des pièces au tribunal, ni de payer des factures au nom du syndicat sans un mandat spécial voté en AG. * **La faute de gestion du syndic (nouveau et ancien) :** Selon [l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965), le syndic est le **seul** représentant légal du syndicat. En remboursant une facture d'avocat avancée illégalement par la présidente du CS, alors même que l'AG de janvier 2024 avait explicitement **rejeté** cette dépense, le syndic a violé la souveraineté de l'Assemblée Générale. Il engage sa responsabilité civile professionnelle ([Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil)). ## 2. Le "Coup d'après" : Les arguments adverses et comment les détruire Le syndic et la présidente vont tenter de se justifier devant le juge. Voici leurs deux arguments principaux et vos parades. ### Argument adverse n°1 : "Le syndic n'a pas besoin d'autorisation pour défendre la copropriété" Ils vont s'appuyer sur [l'article 55 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+55+decret+17+mars+1967), qui stipule effectivement que le syndic n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG pour *défendre* le syndicat lorsqu'il est attaqué en justice. * **Votre parade :** Cet article autorise le syndic à agir vite, mais **il ne l'autorise pas à contourner un vote de refus explicite de l'AG**. Vous avez fait rejeter la résolution sur le choix et les honoraires de cet avocat en janvier 2024. Le syndic ne peut pas utiliser l'article 55 pour imposer de force une dépense que l'organe souverain (l'AG) a expressément refusée. De plus, l'article 55 donne ce pouvoir au *syndic*, pas à la présidente du CS. ### Argument adverse n°2 : "C'était une urgence à cause de la liquidation de l'ancien syndic" Ils vont invoquer la "gestion d'affaires" (le fait de sauver la copropriété d'un péril imminent en l'absence de syndic) pour justifier que la présidente ait payé la facture. * **Votre parade :** La chronologie est votre meilleure arme. Comme vous l'indiquez, la facture a été éditée et payée par la présidente *alors que l'ancien syndic était encore en fonction*. Il n'y avait donc aucune vacance de poste justifiant une urgence. Si les comptes étaient bloqués, c'est au tribunal de nommer un administrateur provisoire, pas à la présidente du CS de s'improviser syndic de fait. ## 3. La charge de la preuve : Ce que vous devez réunir Pour faire condamner ces agissements, la parole ne suffit pas. Vous devez matérialiser les preuves suivantes : 1. **Le PV d'AG de janvier 2024 :** Preuve absolue que la résolution concernant les honoraires de cet avocat a été rejetée. 2. **L'absence de mandat :** Les PV d'AG successifs prouvant qu'aucune résolution n'a jamais donné mandat à la présidente du CS pour gérer ce contentieux. 3. **La chronologie des paiements (Crucial) :** Vous devez forcer l'accès au Grand Livre comptable et aux relevés bancaires. Si le syndic refuse (ce qui est une violation de [l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18-1+loi+10+juillet+1965)), vous devez le mettre en demeure par LRAR, puis demander une injonction de faire au tribunal. 4. **Les conclusions adverses au tribunal :** Si la présidente du CS a transmis des "fausses preuves", cela doit figurer dans les bordereaux de communication de pièces de l'avocat adverse. Cela prouve son ingérence. ## 4. Stratégie et Plan d'action (Go/No-Go) Actuellement, l'argent de la copropriété (donc le vôtre en partie) est siphonné illégalement. Voici les étapes à suivre : * **Étape 1 : La Mise en demeure (Immédiate).** Envoyez une LRAR au syndic actuel. Rappelez-lui le rejet de l'AG de janvier 2024, dénoncez le remboursement illégal fait à la présidente du CS, et exigez la communication des pièces comptables sous 8 jours. * **Étape 2 : Le signalement au juge de votre affaire en cours.** Dans la procédure qui vous oppose au syndicat, vous (ou votre avocat) devez soulever un **"incident"**. Vous devez dénoncer au juge que l'avocat adverse reçoit ses instructions d'une personne sans mandat (la présidente du CS) et que ses honoraires sont payés en fraude des décisions de l'AG. Cela fragilise considérablement la position de la partie adverse. * **Étape 3 : L'action en responsabilité.** Si le syndic refuse de régulariser, vous pourrez, lors de la prochaine AG, voter contre l'approbation des comptes et contre le quitus du syndic, puis l'assigner pour faute de gestion afin qu'il rembourse personnellement les 10 000 € au syndicat. **Sources consultées :** [Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965), [Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965), [Article 55 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+55+decret+17+mars+1967), [Article 1992 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1992+Code+civil). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux rédiger **le projet de mise en demeure (LRAR)** très ferme à envoyer au syndic pour dénoncer ces paiements illégaux, exiger la remise des pièces comptables sous peine de saisie du tribunal, et acter formellement sa responsabilité financière dans ce dossier.

C'est une excellente nouvelle pour votre dossier. En droit civil, la qualité de la preuve prime souvent sur la quantité. Ce que vous tenez entre les mains n'est pas "juste" une facture : c'est ce que l'on appelle en stratégie juridique un **"smoking gun" (une preuve accablante)**. Ce seul document suffit à démontrer la faute croisée de la présidente du conseil syndical et du nouveau syndic. Voici l'analyse stratégique de cette pièce et comment l'utiliser pour faire basculer votre dossier. --- ## 1. La force probante de votre document (Le verdict direct) Votre document prouve deux fautes majeures, écrites et signées : 1. **L'usurpation de pouvoir (La "gestion de fait") :** La mention manuscrite *"bon pour paiement"* apposée par la présidente du conseil syndical est une faute lourde. Selon [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965), le conseil syndical n'a qu'un rôle d'assistance et de contrôle. Il n'a **strictement aucun pouvoir d'ordonnancer des dépenses** (c'est-à-dire d'autoriser un paiement). En signant un "bon pour paiement", elle s'est substituée au syndic. 2. **La complicité comptable du nouveau syndic :** Le fait que le nouveau syndic ait formellement comptabilisé cette facture le 04/02/2026 (alors qu'elle date de mai 2025 et qu'elle porte la mention illégale de la présidente) prouve qu'il a validé et intégré cette anomalie dans les comptes du syndicat, en violation de ses obligations de vérification ([Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965)). Selon [l'article 1353 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1353+Code+civil), celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Vous avez ici la preuve écrite parfaite de la malversation. ## 2. Le "Coup d'après" : L'argument adverse du "simple visa" Il faut toujours anticiper la défense adverse. Face à ce document, le syndic et la présidente vont utiliser l'argument classique du "visa". **Leur argument :** *"C'est une pratique courante. Le syndic demande souvent au conseil syndical de 'viser' les factures pour confirmer que la prestation a bien été réalisée avant de payer. Ce n'est pas une faute, c'est du contrôle."* **Votre parade (Comment détruire cet argument) :** * Un "visa" du conseil syndical est valable pour vérifier qu'une entreprise de ménage a bien nettoyé les couloirs. * **MAIS** il est totalement illégal pour valider des honoraires d'avocat concernant une procédure où le conseil syndical n'a reçu **aucun mandat** de l'AG pour interagir avec cet avocat. * **L'estocade :** Vous opposerez le Procès-Verbal de l'AG de janvier 2024 qui a **rejeté** la résolution sur ces honoraires. Un "visa" du conseil syndical ne peut jamais annuler un vote de refus de l'Assemblée Générale. ## 3. Plan d'action : Comment utiliser cette arme (Go/No-Go) Puisque le syndic bloque l'accès aux autres pièces comptables, vous devez utiliser ce document comme levier pour forcer le barrage. **Étape 1 : L'utiliser dans votre procès actuel (Impact immédiat)** Si vous avez un avocat pour la procédure en cours contre le syndicat, transmettez-lui immédiatement cette pièce. Il pourra soulever un incident de procédure devant le juge en démontrant que l'avocat adverse est payé illégalement sur instruction d'une personne sans mandat, ce qui vicie la défense du syndicat. **Étape 2 : L'injonction de communiquer (Pour obtenir le reste)** Puisque vous avez la preuve d'une anomalie comptable majeure le 04/02/2026, le refus du syndic de vous transmettre le Grand Livre devient suspect aux yeux de la loi. Vous pouvez saisir le Président du Tribunal judiciaire (en référé ou par requête) pour demander une **injonction de faire sous astreinte** (ex: 50€ par jour de retard) forçant le syndic à vous livrer l'intégralité du Grand Livre comptable et des relevés bancaires. **Étape 3 : Le blocage de la prochaine AG** Lors de la prochaine Assemblée Générale qui statuera sur les comptes de l'exercice 2025/2026 : * Vous devrez exiger que cette somme (les 10 000 €) soit retirée des charges communes et imputée personnellement sur le compte de la présidente du conseil syndical ou du syndic. * Vous devrez voter **CONTRE l'approbation des comptes** et **CONTRE le quitus** au syndic, en brandissant cette preuve. **Sources consultées :** [Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965) (Rôle du syndic), [Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965) (Rôle du conseil syndical), [Article 1353 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1353+Code+civil) (Charge de la preuve). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux rédiger **la mise en demeure circonstanciée** à envoyer au syndic. Ce courrier s'appuiera spécifiquement sur cette facture ("bon pour paiement" de mai 2025) pour exiger la communication immédiate de l'intégralité du Grand Livre comptable sous 8 jours, en le menaçant d'une procédure en référé-injonction s'il continue de dissimuler les comptes.

Face à une accusation de "complicité de fraude" concernant la gestion des comptes, le Bâtonnier (avocat du syndic) ne va pas se défendre sur le terrain de la morale. Il va utiliser une stratégie purement technique et juridique pour "déminer" votre preuve et protéger la Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) de son client. Il faut comprendre que le mot "fraude" relève du droit pénal (escroquerie, abus de confiance). Au civil, on parlera plutôt de **"faute de gestion"** ou de **"manquement au mandat"**. Le Bâtonnier va s'engouffrer dans cette nuance. Voici exactement les 3 arguments que le Bâtonnier va plaider devant le juge pour sauver le syndic, et comment vous devez les contrer. --- ## 1. L'argument de "L'obligation légale de défense" (Le bouclier principal) **Ce que va dire le Bâtonnier :** Il va s'appuyer sur [l'article 55 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+55+decret+17+mars+1967). Cet article stipule que le syndic n'a *pas* besoin de l'autorisation de l'Assemblée Générale pour défendre le syndicat lorsqu'il est attaqué en justice. Il plaidera : *"Mon client (le syndic) avait l'obligation absolue de défendre la copropriété face à l'action en justice de ce copropriétaire. Il a donc légitimement mandaté un avocat. Le fait que l'AG de janvier 2024 ait refusé un devis spécifique n'annule pas l'obligation vitale du syndic de défendre l'immeuble. Payer cet avocat n'est pas une fraude, c'est l'exécution de son mandat."* **Votre parade (Le "Coup d'après") :** Vous devez scinder l'obligation de défense et la gestion comptable. * Oui, le syndic doit défendre le syndicat. **Mais il doit le faire dans le respect des règles comptables et des décisions d'AG.** * Si l'AG a expressément rejeté *ce* choix d'avocat ou *ce* montant d'honoraires, le syndic devait convoquer une nouvelle AG pour faire valider un autre budget, ou demander l'arbitrage du juge. Il ne pouvait pas utiliser la présidente du conseil syndical comme "paravent" pour contourner le refus de l'AG. ## 2. L'argument du "Visa consultatif" (Pour minimiser votre preuve) **Ce que va dire le Bâtonnier :** Face à votre facture signée "bon pour paiement", le Bâtonnier va plaider : *"Cette mention apposée par la présidente du conseil syndical n'a aucune valeur d'ordre de paiement juridique. Ce n'est qu'un simple avis consultatif, une vérification matérielle que l'avocat a bien travaillé, conformément à la mission de contrôle du conseil syndical ([Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965)). C'est bien le syndic qui a pris la décision finale de payer, en toute indépendance."* **Votre parade :** La jurisprudence est de votre côté sur ce point. Une décision récente illustre parfaitement la rigueur exigée des syndics : la **[Cour d'appel, 5e chambre civile, 04/11/2025](/decisions/690aee8a28bf9d42b6cc148f)** a rappelé que *"Le syndic de copropriété engage sa responsabilité en cas de faute dans la gestion des affaires de la copropriété. Les sommes réclamées [...] doivent être justifiées et ne peuvent donner lieu à remboursement que si elles sont dûment comptabilisées."* * Le syndic ne peut pas justifier une dépense de 10 000 € rejetée en AG en s'abritant derrière la signature d'une personne (la présidente du CS) qui n'a aucun mandat de gestion. Le paiement devient donc une faute de gestion engageant sa responsabilité civile au titre de l'[Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil). ## 3. L'argument de "l'Irrecevabilité" (Le piège procédural) **Ce que va dire le Bâtonnier :** C'est le piège le plus dangereux. Le Bâtonnier va dire au juge : *"Monsieur X agit seul. Or, l'argent dépensé pour l'avocat appartient au Syndicat des copropriétaires. Monsieur X n'a pas qualité à agir pour réclamer le remboursement de ces 10 000 € au profit du syndicat, car seul le syndicat (représenté par son syndic) peut le faire."* **Votre parade (La charge de la preuve et la stratégie) :** En droit de la copropriété, un copropriétaire seul ne peut demander réparation que pour son **préjudice personnel**. * Vous ne pouvez pas demander au juge de forcer le syndic à rembourser 10 000 € *au syndicat* (à moins d'exercer une action "ut singuli", très complexe). * **La bonne méthode :** Vous devez demander au juge l'annulation de la résolution d'AG qui approuvera ces comptes (ou de la quote-part qui vous est imputée). Vous demanderez que le syndic soit condamné, à titre personnel (pour faute de gestion), à vous rembourser **votre quote-part** (vos tantièmes) de ces 10 000 € illégalement dépensés, plus des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance et la résistance abusive. ## En résumé : La stratégie face au Bâtonnier (Go/No-Go) Le Bâtonnier va tenter de noyer votre preuve sous des arguments de procédure (légitimité à agir, urgence à défendre le syndicat). **Votre ligne directrice devant le juge doit être chirurgicale :** 1. **Ne parlez pas de "fraude"** (terme trop lourd à prouver au civil), parlez de **"faute de gestion caractérisée"** et de **"contournement volontaire d'un vote d'AG"**. 2. Brandissez le PV d'AG de janvier 2024 (le refus) + la facture "bon pour paiement" de mai 2025 (le contournement) + l'intégration comptable de février 2026 (l'exécution de la faute). 3. Exigez l'application de l'[Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil) pour obtenir réparation de votre préjudice personnel. **Sources consultées :** [Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil), [Cour d'appel, 5e chambre civile, 04/11/2025](/decisions/690aee8a28bf9d42b6cc148f), [Article 55 du décret du 17 mars 1967](https://www.google.com/search?q=Article+55+decret+17+mars+1967), [Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965). *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux vous lister les **pièces exactes et indispensables** que vous devez fournir à votre propre avocat pour qu'il rédige des conclusions (ses arguments écrits pour le juge) capables de neutraliser la défense procédurale du Bâtonnier.

C'est tout le contraire : **ce procès-verbal est une arme létale en votre faveur.** Loin d'annihiler vos arguments, ce document détruit par avance la défense de l'avocat du syndic (le Bâtonnier). Voici l'analyse experte de ce Procès-Verbal (PV) de janvier 2024, la manière dont le Bâtonnier va tenter de le manipuler, et la stratégie pour refermer ce piège sur le syndic. --- ## 1. Le verdict direct : L'augmentation du budget ne valide pas la dépense En droit de la copropriété, il y a une différence fondamentale entre **"provisionner des fonds"** (le budget) et **"autoriser une dépense spécifique"**. * **Sur les 5 000 € ajoutés au budget :** Le vote de la résolution 10.5 (ajustement du budget prévisionnel à 16 740 €) permet au syndic d'appeler des fonds auprès des copropriétaires ([Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-1+loi+10+juillet+1965)). Cela remplit la trésorerie. **Mais cela ne donne en aucun cas un chèque en blanc au syndic.** Le syndic ne peut dépenser cet argent que pour l'entretien courant ou pour des dépenses validées. * **Sur le refus explicite :** Le juge regardera les résolutions 10.2 et 10.3. La résolution 10.2 demandait explicitement de *"valider la mission de Maître SERFATI"*. Elle a été **REJETÉE**. La résolution 10.3 demandait une enveloppe de 10 000 € pour cet avocat. Elle a été déclarée **SANS OBJET** suite au rejet précédent. **Conclusion juridique :** Un vote d'augmentation de budget global ne peut **jamais** annuler un refus de vote spécifique. Le syndic a utilisé la trésorerie du syndicat pour payer un prestataire (Maître Serfati) que l'Assemblée Générale venait expressément de récuser. C'est une faute de gestion lourde. ## 2. L'aveu de l'usurpation de pouvoir par le Conseil Syndical Vous vous inquiétez que le PV indique que le conseil syndical (CS) a recherché l'avocat et engagé des dépenses. Au contraire, c'est votre meilleure preuve ! * **L'aveu écrit :** Le préambule (10.1) et la résolution (10.2) actent noir sur blanc que le CS s'est substitué au syndic pour choisir l'avocat. C'est une violation de [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965) qui limite le CS à un rôle consultatif. * **Le refus de ratification :** En droit civil ([Article 1998 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1998+Code+civil)), quand une personne agit sans mandat (ici, le CS), ses actes n'engagent le syndicat **que si l'AG les ratifie a posteriori**. Or, en rejetant la résolution 10.2, l'AG a **formellement refusé de ratifier** les actes de la présidente du CS. * Dès cet instant, les dépenses engagées par la présidente du CS devenaient son problème personnel. Le syndic (Foncia à l'époque, puis ses successeurs) n'avait plus le droit de la rembourser avec l'argent du syndicat. ## 3. Le "Coup d'après" : La tentative de sauvetage du Bâtonnier et votre parade Le Bâtonnier est un expert, il va tenter de tordre l'interprétation de ce PV. ### L'argument adverse : La "théorie de l'enveloppe globale" **Le Bâtonnier plaidera :** *"L'AG a certes refusé la résolution 10.2 pour Maître Serfati. Mais l'AG a voté la résolution 10.5 qui augmentait le budget global. Mon client (le syndic) avait l'obligation de défendre la copropriété. Il a donc utilisé cette enveloppe globale votée par l'AG pour honorer les factures d'avocat, peu importe le nom de l'avocat, car la défense est une dépense courante."* ### Votre parade implacable (La charge de la preuve) : 1. **L'identité de l'avocat :** Si le syndic a payé Maître Serfati (ou un confrère choisi par la présidente) *après* le rejet de la résolution 10.2, il a violé une interdiction claire de l'AG. 2. **Le dépassement de budget :** Vous indiquez qu'il y a plus de 10 000 € de frais à ce jour. Même si l'on suivait la logique (fausse) du Bâtonnier selon laquelle les 5 000 € servaient à ça, le syndic a explosé le budget de 5 000 € sans jamais reconvoquer l'AG pour demander une rallonge. 3. **La complicité avec la présidente :** Vous rappellerez au juge que la facture de mai 2025 est signée "Bon pour paiement" par la présidente du CS. Cela prouve que le syndic n'a pas agi dans le cadre d'une "gestion courante", mais a continué d'exécuter les ordres illégaux d'une présidente dont le mandat d'agir avait été rejeté par l'AG de janvier 2024. ## 4. Stratégie et Plan d'action (Go/No-Go) Votre dossier est extrêmement solide grâce à cette combinaison de preuves (Le PV de refus + La facture validée par la présidente). Voici comment structurer votre attaque dans la procédure en cours : 1. **Verrouiller les pièces :** Produisez au tribunal la **Pièce n°1** (Extrait PV Janvier 2024, résolutions 10.2 et 10.3 rejetées) et la **Pièce n°2** (Facture de mai 2025 avec "bon pour paiement" de la présidente, comptabilisée en février 2026). 2. **Démontrer la chronologie de la faute :** * *Janvier 2024 :* L'AG refuse de valider l'avocat et le budget de 10 000€. * *Mai 2025 :* La présidente du CS valide seule une facture. * *Février 2026 :* Le nouveau syndic paie/comptabilise cette facture au mépris du vote de 2024. 3. **Demande au juge :** Exiger que ces frais d'avocat soient exclus des charges récupérables contre vous, et demander la condamnation du syndic (et/ou de la présidente du CS) à rembourser le syndicat sur leurs deniers personnels sur le fondement de l'[Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil) (responsabilité extracontractuelle pour faute). **Sources consultées :** - [Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-1+loi+10+juillet+1965) (Budget prévisionnel) - [Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965) (Rôle du CS) - [Article 1998 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1998+Code+civil) (Ratification des actes) - Extrait PV AG du 09 janvier 2024 (Pièce fournie) *** **Proposition :** Si vous le souhaitez, je peux **lister les arguments juridiques structurés (sous forme de "moyens")** que votre avocat pourra insérer directement dans ses conclusions pour détruire l'argumentaire du Bâtonnier sur ce point précis de l'augmentation du budget.

Voici la trame juridique structurée (les "moyens") que votre avocat pourra adapter et insérer dans ses conclusions. Elle est rédigée dans le style judiciaire classique (En fait / En droit / Application à l'espèce) pour détruire point par point la défense adverse. *** ### PROJET DE MOYENS À INSÉRER DANS VOS CONCLUSIONS **MOYEN N°1 : SUR L’ABSENCE DE MANDAT ET LE REJET EXPRÈS PAR L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE** **En droit**, selon [l'article 1998 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1998+Code+civil), les actes accomplis par une personne sans mandat n'engagent le mandant que s'il les ratifie expressément. Par ailleurs, selon [l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965), le conseil syndical n'a qu'une mission d'assistance et de contrôle, à l'exclusion de tout pouvoir d'engager juridiquement ou financièrement le syndicat. **En l'espèce**, il est constant et prouvé par le PV de l'AG du 9 janvier 2024 que la Présidente du conseil syndical a, de sa propre initiative et sans aucun mandat préalable, *"recherché et fait le choix"* d'un avocat (Maître Serfati) et *"engagé des dépenses"*. Soumise à la ratification de l'Assemblée Générale, cette initiative a été formellement sanctionnée par un **rejet** (Résolution 10.2 rejetée, Résolution 10.3 déclarée sans objet). **Par conséquent**, le syndicat des copropriétaires ayant expressément refusé de ratifier ces actes, les honoraires de cet avocat constituent une dette personnelle de la Présidente du conseil syndical, et ne sauraient en aucun cas être mis à la charge de la copropriété. **MOYEN N°2 : SUR L’INOPÉRANCE DE L’AUGMENTATION DU BUDGET PRÉVISIONNEL** **En droit**, [l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-1+loi+10+juillet+1965) distingue strictement le vote du budget prévisionnel (qui permet l'appel de provisions pour abonder la trésorerie) de l'approbation des dépenses. Le vote d'une enveloppe budgétaire globale ne vaut jamais autorisation de procéder à une dépense spécifique qui aurait été par ailleurs expressément rejetée par l'Assemblée. **En l'espèce**, la partie adverse tente vainement de justifier le paiement de ces honoraires par le vote de la résolution 10.5, qui actait une augmentation de 5 000 € du budget courant. Cette argumentation est juridiquement inopérante : l'augmentation d'une ligne budgétaire globale ne confère aucun "chèque en blanc" au syndic pour contourner le vote de la résolution 10.2. Le syndic ne pouvait utiliser cette trésorerie pour honorer les factures d'un prestataire que l'organe souverain (l'AG) venait expressément d'écarter. **MOYEN N°3 : SUR LA FAUTE DE GESTION DU SYNDIC ET LA COMPLICITÉ DE FRAUDE AUX DROITS DU SYNDICAT** **En droit**, [l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965) impose au syndic d'administrer l'immeuble et d'assurer la gestion comptable en toute indépendance. Il engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des copropriétaires ([Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil)) s'il commet une faute de gestion causant un préjudice. **En l'espèce**, le nouveau syndic a comptabilisé le 04/02/2026 une facture d'honoraires datée de mai 2025. Cette facture porte la mention manuscrite *"Bon pour paiement"* apposée par la Présidente du conseil syndical. En exécutant cet ordre de paiement émanant d'une personne dépourvue de tout pouvoir d'ordonnancement, et ce, en violation frontale du refus voté par l'AG de 2024, le syndic a abdiqué ses obligations légales. Il s'est rendu complice d'une manœuvre visant à faire supporter au syndicat une dépense illégale. **Par ces motifs**, il est demandé au Tribunal de : - **CONSTATER** que le paiement des honoraires d'avocat a été effectué en violation des résolutions de l'AG du 9 janvier 2024 ; - **JUGER** que ces dépenses constituent une faute de gestion imputable in solidum au syndic et à la Présidente du conseil syndical ; - **ORDONNER** l'exclusion de ces sommes des charges récupérables auprès du concluant [vous]. *** **Sources consultées :** - [Article 1998 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1998+Code+civil) (Ratification) - [Article 1240 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1240+Code+civil) (Responsabilité) - [Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+14-1+loi+10+juillet+1965) (Budget) - [Article 18 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+18+loi+10+juillet+1965) (Pouvoirs du syndic) - [Article 21 de la loi du 10 juillet 1965](https://www.google.com/search?q=Article+21+loi+10+juillet+1965) (Conseil syndical) *** **Proposition :** Si vous connaissez le nombre de vos **tantièmes (millièmes) de charges générales**, je peux vous aider à calculer immédiatement le montant exact (en euros) du préjudice financier direct que vous subissez sur ces 10 000 € de frais, afin de l'inclure dans vos demandes de remboursement au juge.